首爾“恐慌性購房”：樓市淨回報率14286%！_風聞

　　首爾公寓平均房價再創記錄！

　　近日，韓國國民銀行發佈《9月住宅價格動向》顯示，9月首爾公寓樓平均價格首次突破10億韓元，約合人民幣584萬元，是韓國有數據統計以來最高紀錄，較兩年前增長近三成。同時，中低端公寓價格同期也增長近四成，增速是高端公寓的兩倍，大幅增加了工薪族的買房負擔。

　　另一方面，近年來韓國工薪階層工資漲幅僅為3.3%，遠不及房價增速，這也進一步加劇了韓國民眾對實現居住穩定的擔憂。

　　而韓國媒體則稱，首爾房價早已不僅是一個經濟問題，更是韓國總統文在寅的一個危機四伏的“軟肋”。

　　何出此言？

　　魔幻的首爾房價

　　在擔任韓國總統的三年半內，文在寅幹成了諸多旁人“幹不成”的事：消除了2017年潛在的戰爭威脅；在2018到2019年間，推進了特朗普和金正恩的三次會面；並在2020年成功領導韓國人民針對冠狀病毒採取了有效的應對措施。

　　隨之一路攀高的是民眾支持率。2020年，文在寅總統支持率創下71%的高點。然而，誰也沒想到，頂點之處亦是懸崖邊緣，緊跟其後的，就是首爾房價的“爆炸”。

　　近三年，韓國累計頒佈23項房產新政，政策高壓下，首爾公寓樓價格卻大幅上漲52%，是世界上最快的增長速度。新冠疫情之後，首爾更是掀起了“恐慌性購房潮”。

　　韓國國土交通部發布數據顯示，7月韓國房產交易量達14.1萬套，較去年同期大幅增長110%。今年1-7月累計交易量高達76.2萬套，較去年同期近乎翻倍。月度交易量和累計交易量雙雙創下有數據統計以來的最高水平。

　　8月，韓國首爾市內一處預售110套房的高層公寓樓盤，吸引了37400多人前來預購，競爭比例高達340:1，刷新了首爾市樓盤預售史上最高紀錄。

　　在首爾房價“爆炸”現象中，“近三年”這個時間，非常值得注意。

　　文在寅擔任韓國總統的時間，恰好是三年半。

　　具體來看，文在寅就任總統時，首都首爾住宅的中位數價格只有6億韓元（約合人民幣349萬元），三年時間暴漲50%以上，達到9.25億韓元。儘管文在寅一再表示很有“決心”控房價，但顯然收效甚微。

　　恐慌性購房潮不減，韓國民眾怨聲四起。短短時間內，文在寅的民眾支持率從71%懸崖式下滑至38%。

　　由此，首爾房價從一個經濟問題，搖身一變，成為了文在寅總統危機四伏的一個“軟肋”。

　　何以至此？

　　首爾房價何以至此？

　　原因主要有兩個。

　　第一，韓國民眾投資渠道的窄小。

　　就全球範圍而言，對普通民眾來説，股市、樓市，是最常見的兩種投資渠道。在絕大多數國家，相比樓市的資金門檻，股市顯然是更普羅大眾、老少皆宜的投資選擇。然而，在韓國，卻反了過來。

　　韓國股市的痛點，至今仍未解決：財閥集團在整個市場中所佔的份額過多。截至2020年3月，僅三星電子就幾乎佔了整個韓國綜合股價指數市值的34%。由此衍伸而來的公司操縱股價等問題層出不窮，韓國民眾對股市的信心十分薄弱。

　　樓市，成為了韓國民眾最後一個選擇。

　　而首爾樓市誠不欺韓國民眾，從上世紀80年代開始，首爾樓市就開啓了“傳奇回報”的神話。1977年，一套位於江南區中心，狎鷗亭的1000平方英尺的公寓約為14000美元；到了2020年，同一套公寓的價值已經超過200萬美元；其淨回報率為14286%！在43年間的年化回報率為330%。

　　試問，誰不心動？

　　韓國民眾隨即為之瘋狂。

　　2019年數據顯示，有超過85%韓國家庭財富中包含非金融資產，主要就是房地產。而相比之下，截至2016年，美國家庭財富中只有35%屬於非金融資產；日本這一比例也只有43%。

　　一定有人會問了，投資樓市需要高額的首付，門檻並不低，韓國民眾是如何籌到錢全民炒房的？

　　這就涉及到首爾樓市暴漲的第二個原因：韓國獨特的傳貰制度。

　　不熟悉傳貰制度的人，乍聽之下，一定會覺得這套制度有些荒謬；而熟悉傳貰制度的人，則會覺得十分荒謬。

　　原因就是，傳貰制度簡直就像是為方便全民炒房量身定做的制度！正是這一套韓國獨有的樓市制度，令投資房地產十分容易。

　　簡單來講，傳貰制度是這樣運行的：在租期（通常為兩年）中，房客要向房東預付一大筆定金，通常是房子價值的70%左右。租客不向房東支付任何其他款項，房東在租約結束時退還全部押金。

　　這一制度設計令房東實際上是從房客處借錢，而不收取任何利息。房東不會在每個月收取租金，而是在租期中通過押金來賺錢。

　　韓國民眾很快從傳貰制度中找到了“暴富捷徑”：房東可以先找一個傳貰租户，讓他先交35萬美元的定金，然後再花15萬美元（相當於房價的30%），（支付首付）買下一套價值50萬美元的公寓。兩年後，在租賃結束時，房東可以以60萬美元的價格出售公寓，償還租户的存款35萬美元，並獲得10萬美元的盈利。對比兩年的初始投資（15萬美元），房東的回報率約為66%。

　　這就是令韓國民眾為之瘋狂的“空房投資”法！

　　利用這一套利方法，首爾甚至出現了一口氣購買280套住房的激進投資者。首爾樓市搖身一變，成為了極其危險且完全不受監管的金融生態系統。

　　當多達85%的韓國民眾被吸入房地產這一黑洞時，在傳貰制度和空房投資的雙重效應之下，文在寅總統的“試圖降低房價”政策，成為了一個禍福難料的議題：買不起房的民眾支持這一政策，但更多擁有房產的民眾反對這一政策。可以説，在韓國家庭財富和房地產重度相關的情況下，“首爾房價能不能跌”，是文在寅政府迄今在韓國國內面臨的最大挑戰。

　　捷徑與幽靈

　　三年前，談到首爾房價，文在寅信心滿滿地表示，“要是能控制住房價上升，我請大家吃披薩”。三年後，再談到首爾房價，文在寅面帶嚴肅地表示，“我們需要對擁有多套房產的投機性房產持有者施加更多壓力。”

　　而文在寅政府頒佈“617房地產新政”試圖打壓首爾房價的舉措，也成為了新一輪尷尬的開始：新政之後，首爾房價不僅沒有下降，韓國“全税租房”押金反而迅速攀升、房價暴漲、一房難求，民眾極大抗議。

　　首爾樓市的魔幻現象讓全球見到了樓市失控的可怕威力：可以是“暴富捷徑”，也可以是綁架國民的幽靈。