超級文件發佈，深圳房價神話要破了？_風聞

　　文|凱風

　　深圳再一次獲得超級利好加持。

　　近日，《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案（2020-2025年）》正式印發，明確在中央改革頂層設計和戰略部署下，賦予深圳在重點領域和關鍵環節改革上更多自主權。

　　在深圳特區成立40週年的關鍵之際，賦予深圳更多改革自主權，無疑有着極其明確的信號意義。

　　從經濟特區到先行示範區，深圳肩負的使命再度提升。

　　01

　　這份超級文件，對城市擴容、直轄等隻字未提，也未涉及房地產，但在土地管理制度上着墨頗多。

　　文件指出：

　　支持在土地管理制度上深化探索。將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項委託深圳市政府批准。

　　支持在符合國土空間規劃要求的前提下，推進二三產業混合用地。支持盤活利用存量工業用地，探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。

　　賦予深圳以更大用地自主權，這是史無前例的。長期以來，將永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批，都握在相關部委手中，直到今年3月，才下放給部分省級政府作為試點。

　　首批試點省市包括北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶等。

　　深圳作為計劃單列市、副省級城市，相當於直接獲得了省級管理權限，而這一權限也未遍及全部省份。

　　同時，深圳還將探索**“二三產業混合用地”**，這同樣是開創性的舉動。過去，工業用地是工業用地，商業用地是商業用地，居住用地是居住用地。

　　同樣一塊地，要發展工業，就只能蓋幾層廠房，土地利用效率相對低下，如果一塊土地能同時兼容工業、商業乃至其他產業用地需求，無疑將會有效提高土地利用效率。

　　不難看出，這些重磅舉措都有一個共同出發點：解決深圳的土地資源不足問題，進而影響到深圳的高房價。

　　02

　　眾所周知，深圳房價一直漲的神話可謂深入人心。

　　這一方面來自熱錢的持續炒作，另一方面則與深圳土地資源不足息息相關，不解決土地問題，供求勢必長期失衡，房價問題將會懸而難決。

　　前不久，深圳有關部門提出**“學新加坡模式”**。

　　新加坡模式的核心就是組屋制度，這一制度的核心是政府提供大量的公共住房，新加坡有80%以上的人口居住在組屋裏，這背後勢必需要大量土地資源的支撐。這在《樓市首提“學新加坡”，“香港模式”被拋棄？》一文中有詳細分析。

　　問題是，在目前深圳的住房結構中，商品房保障房佔比極低。

　　據有關機構估算，深圳僅有1000萬套左右住房，其中商品住宅+保障房不到3成，近一半都是城中村的房子，深圳還有6成多人口居住在城中村。

　　深圳提出，未來深圳的住房比例是**“六比四”**，目標是讓深圳60%的市民住進公共住房。

　　顯然，這背後還有很大的短板要補。

　　03

　　既然要加大住房供應，那麼地從何來？

　　**一個方案是擴容。**深圳如果能將周邊東莞、惠州等地納入旗下，那麼土地資源緊缺的困局將會不攻自破。

　　然而，深圳作為計劃單列市，財政極少與廣東省進行分成，東莞惠州等地關乎廣東財政的基本盤，如果貿然擴容而無補償，廣東省財政將會受到明顯影響。

　　要知道，廣東雖是中國經濟第一大省，但粵東西北的發展差距擺在這裏，靠廣州一個省會顯然無力支撐。

　　所以，深圳無論是直轄還是擴容，在短期均存在不小的困難，這份超級文件也未提出任何關乎擴容的規劃。

　　**“深圳大都市圈”**可能是更為務實的選擇。這在《這些城市沒有可能直轄》一文中有詳細論述。

　　04

　　另一個方案是盤活土地。

　　深圳常住人口1300多萬人，實際管理人口可能超過2000萬人。但城市面積不到2000平方公里，而廣州為7434.4平方公里，上海為6340.5平方公里，北京則高達1.6萬平方公里。

　　更關鍵的問題在於，深圳不僅面臨着土地資源整體不足的問題，而且供地結構存在明顯失衡。

　　居住用地不足，成為房價上漲不竭的動力。

　　長期以來，深圳居住用地佔比20%左右，低於國家相關標準中25%～40%的下限，而國際上一般是40%以上。

　　土地資源整體不足，而商業、產業用地明顯過剩，固然為當地產業發展提供了大量的廉價土地，但也帶來了寫字樓空置率居高不下、商品房價不斷上漲的問題。

　　來了都是惠州人、東莞人，這句調侃不是簡單的説笑。

　　所以，無論是打造先行示範區，還是學新加坡模式，深圳擴大土地供應，尤其是擴大居住用地供應，就是必然的一環。

　　顯然，解決高房價問題，成為“房住不炒”的典範，深圳先行示範區有能力也有條件“先行示範”！