IPO折戟後再衝刺！四川房企老三領地背水一戰，能成功嗎_風聞

　　文丨西部菌

　　半年之後，川系房企領地集團的港股上市之路，還是難逃折戟的命運。

　　10月9日，領地遞交的上市申請書，變更為“失效”狀態，也就是説，領地未能成功在港交所通過聆訊。

　　時隔兩天，不甘挫敗的領地，再次向港交所遞交了上市申請，最新版本的招股書，更新了今年截止到5月的數據，同時將領地的各項財務問題一一曝光。

　　不管是實現擴張野心，還是破解債務壓力，衝刺上市，都是領地必須背水一戰的任務。但它真的能緊隨藍光發展，成為川內的第二家上市房企嗎？

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　　在領地首次遞表時，西部菌曾推文《衝擊上市！四川房企老三的千億野心，到底是不是幻想》，對領地有過分析，這裏再做下簡單介紹。

　　領地成立於1999年，起家於四川樂山，2006年總部遷往成都之後，開始向全國擴張。

　　招股書顯示，目前領地專注於成渝經濟帶及四川省、華中、京津冀地區及粵港澳大灣區，已經進駐了四川的綿陽、樂山、眉山、雅安等，河北的承德、張家口，河南商丘、駐馬店，大灣區的惠州、佛山等20多個城市。

　　來源：克而瑞

　　雖然規模體量不大，但在本土房企不夠突出的四川，領地素來有川系黑馬的稱呼。

　　2017年，領地首次躋身克而瑞的銷售百榜，2019年其銷售額為237.4億元，位列克而瑞榜單第87位。目前在四川地區，領地的銷售額，僅次於藍光發展和新希望地產。

　　隨着規模不斷增長，領地的擴張野心也與日俱增。2019年，銷售不到300億元的領地，就喊出了2020~2021年實現千億規模宏偉目標。

　　房產降温週期下，千億規模是絕大多數中小型房企都極力追求的安全線。但對領地來説，則意味着要在短短一兩年之內，銷售額要翻幾番，難度之大可想而知。

　　正因如此，領地謀求上市的意圖相當堅定。上市成功，下一步的規模化擴張，才有足夠的糧草彈藥支持。如果成功上市，領地將成為藍光之後四川的第二家上市房企。

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　　A股的大門關閉後，房企赴港上市，早已蔚然成風。比如這次上市受挫的房企，遠遠不僅是領地，金輝、上坤、大唐、三巽等一眾房企，都未能順利通過聆訊，不得不再次遞表。

　　這些房企有一些共性特徵，比如普遍規模較小，融資成本高，並且財務結構、債務狀況存在着各種各樣的問題，上市折戟其實在意料之中。

　　以領地為例，根據招股書披露的數據，在關鍵性的盈利指標上，領地近幾年的表現可謂是坐過山車，盈利能力極不穩定。

　　其中營收方面，2017年到2019年分別為53.38億元、45.13億元、75.68億元，今年前5月則為30.27億元。

　　可以看到，2018年領地的營收不升反降；今年由於情況特殊，其全年營收不排除在2019年的基礎上再次下降。

　　淨利潤方面，四個階段分別為6.49億元、5.17億元、6.72億元和1.66億元。2018年依舊是下滑。

　　而且注意，2019年領地營收大幅增長，淨利潤增幅卻不高，只比2017年高0.23億元。也就是説，領地存在着增收不增利的情況，營收甚至只有銷售額更低的川系陽光大地的一半。

　　來源：網絡

　　在毛利率方面，四個階段分別為20.1%、35.7%、27.8%和32.2%，同樣相當不穩定。至於淨利率，分別為12.2%、11.5%、8.9%和5.5%，逐年走低，且遠低於行業平均水準。

　　當然重新遞交的申請中，同樣不乏亮點。

　　比如淨利潤方面，前5月儘管只有1.66億元，但相對於去年同期淨虧9251萬元，已經明顯改觀。另外，經營活動淨現金流也在三年之後首次回正。

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　　領地的盈利能力不穩定，也是因為這兩年進入快速擴張階段，大大小小的動作不斷，經營成本有所提升。

　　關於這點，比較明顯地體現在其拿地力度上。其中2018年上半年，領地先後在成都龍泉驛區和攀枝花拿地，兩宗地共花費近17億，溢價率分別高達70.91%、178.57%。

　　如此高溢價地拿地，從側面反映出領地的千億決心。不過野心還是敵不過現實，領地並沒有完成2019年的目標，激進舉債擴張，反而進一步放大了其債務壓力。

　　有兩項數據值得一提。

　　第一項是淨負債率。隨着未償還的借款滾雪球式的增長到突破百億元，領地的淨負債率不斷走高，2017年還控制在60%，2019年飆升到140%，今年前5月，再次上升到150%。

　　第二項是現金短債比。2019年末，領地一年內要到期償還的負債為57.63億元，現金短債比為0.55，短期償債壓力較大。

　　好的一面是，隨着經營活動淨現金流轉正，今年前5月，領地的現金短債比恢復到1.1，償債壓力有所緩和。

　　但還得看到，就總體債務情況看，領地依然是壓力山大。

　　來源：網絡

　　對比三道紅線中淨負債率100%、現金短債比1.0的硬槓槓，領地的淨負債率嚴重超標，現金短債比同樣難言足夠安全。

　　正是基於這種局面，領地上市融資補血的需求相當急切。但話説回來，在三道紅線的調控背景下，領地並不可觀的債務表現，也會給上市之路製造極大的懸念。

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　　受疫情的影響，領地今年的千億銷售目標，恐怕要沒有懸念地落空了。就算在2021年實現千億銷售額，難度同樣極大。

　　對領地來説，擴張受阻的一個重要體現是，它的業務重心太侷限於四川，超過半數的房地產項目在四川省內，全國化佈局的推進較為困難。

　　按照領地的規劃，衝刺千億銷售目標，要在重點省份完成70餘個核心城市進駐，而目前進駐的城市只有20個左右，且大多數都是三四線城市。

　　從時機上來講，不管是基於大環境，還是領地自身的財務表現，大規模地開疆拓土，現在早已過了最佳階段，更何況上市補血這條路，有着極大的不確定性。

　　來源：招股書

　　其實別説是全國擴張，守住四川大本營，都未必容易。

　　因為伴隨着激進擴張，領地近年來陸續出現了各種後遺症：

　　成都新津區領地天府蘭台、眉山領地凱旋府等，因為虛假宣傳、質量問題等陸續被投訴；領地旗下的多家公司還遭遇處罰。

　　在房地產存量時代，頭部房企普遍開始精耕細作，它們在品牌、規模和融資各個層面，具備更大的優勢，這無疑會擠壓領地在川內的生存空間。

　　因此，這場上市衝刺，對領地而言可謂是背水一戰。能不能成功突圍，為四川再添一個上市企業，我們拭目以待。