蛋殼再陷風波，長租公寓們如何才能“長”久？_風聞

10月14日，蛋殼公寓因破產傳聞再度登上微博熱搜。據媒體報道，疑似蛋殼公寓工作人員在朋友圈發佈消息稱，杭州蛋殼公寓的公司財務跑路，公司即將破產倒閉。

針對這一消息，蛋殼公寓官方微博做出回應：表示不要輕信謠言，對於散播謠言者已做報警處理，並對外表示公司的運行一切正常。

自年初以來，蛋殼公寓的負面風波不少。4月，蛋殼公寓因侵犯圖片知識產權在蘋果商店下架；7月，成都大學生在蛋殼公寓租房後背負上萬元網貸。為何蛋殼頻頻爆出負面新聞事件？曾經被視作資本風口的長租公寓，如今可以説是“滿目瘡痍”，對比美國長租市場，國內的“蛋殼公寓們”何時走上盈利正軌？

負面新聞纏身，蛋殼能撐多久

蛋殼公寓官方對外宣稱，其運營一切正常。果真如此嗎？2018年8月，西安一家長租公寓品牌公司“暴雷”，而就在一個多月之前還對外宣稱其運營一切正常。蛋殼公寓目前真實的經營狀況究竟如何？美股研究社試圖從蛋殼公寓的財務數據中尋求答案。

蛋殼公寓最新公司財報顯示：2020年第一季蛋殼公寓收入達19.40億元，同比增長62.5%；其淨虧損為12.3億元人民幣。從時間線上來看，蛋殼公寓的虧損是一個普遍存在的問題。

年初的復工復產推遲，導致租客數量下滑明顯，房屋空置率上升。但長租公寓的運營平台仍需承擔高昂的運營成本——團隊員工費用、房源預付租金成本、裝修和維護費用等，導致原本現金流吃緊情況更加嚴重。這或許也是年初長租公寓問題頻發的重要原因之一。

截至2019年末，蛋殼公寓資產負債率為95.7%，同比上升13%。蛋殼公寓的高資產負債比一是因為長租公寓雖因互聯網的興起而逐步發展壯大，但從某種程度上而言，其是互聯網領域的“重資產”行業，固定房屋佔總資產的比重較大。

二是對於效率的過度追求。蛋殼公寓的招股書披露，截至2019年9月30日，該公司運營的房源數量為40.6萬間，比2015年底的2434間，增長了166倍。對於擴大運營規模的盲目追求也造成運營成本高企，利潤空間承壓嚴重。

自今年1月在紐約納斯達克上市後，蛋殼公寓目前的股價已經下跌達76%。在虧損仍未得以改善，仍未找到新的增長點的時候，蛋殼公寓選擇赴美上市無疑也是為了募集更多的資金以保證業務的正常運轉。但從目前的情況來看，恐怕仍是不容樂觀。

站在風口“吸”錢，長租公寓的難言之隱

2011年前後，第一批看到這片藍海市場的企業開始探索長租公寓的經營模式。2011年5月，自如友家正式上線運營；次年，青客公寓，優客逸家成立；到2014年末，行業內數得上名字的長租公寓品牌已經接近30家。長租公寓市場成為市場風口，引起了資本市場和投資者的廣泛關注。

2015年以前是資本市場廣泛投資長租公寓賽道時期，這一時期只要掛名經營長租公寓的企業融資難度均較低。而到了2018年行業的融資則更聚焦於行業的龍頭企業。自如兩輪融資約73.5億人民幣，蛋殼三輪融資6.7億美元（約45億人民幣），魔方一輪融資3.5億美元（約23.45億人民幣），城家一輪融資3億美元（約21.3億人民幣）。

然而，資本端火熱的背後，卻是市場端接二連三出現的“暴雷”。美股研究社通過對於目前頭部幾家仍在運行的長租公寓運營方的分析，發現其存在以下突出問題：

一是當公寓運營方將租客的錢用作市場擴張時，公寓就必須保證新開發房源的入住率。一旦市場出現波動，例如擴張不順利、入住率不及預期、或者突然有大量租客退房等情況出現，如果沒有達到能夠抵禦資金風險的入住率，長租公寓就會面臨資金鍊斷裂的風險。據統計，只有當入住率達到95%時才能保證資金正常流轉。

而從幾家頭部長租公寓入住率情況來看，自如公寓到2019年底才實現95%，青客公寓2019年公佈的數據其平均入住率為87.7%，蛋殼公寓的入住率目前在75%左右。目前的入住率較低則導致現金流出現問題。

據青客招股書顯示，到2019年6月30日，青客總資產為20.3億，負債為27億，負債率超過133%，青客公寓事實上已經出現了資不抵債的情況；自如尚未公開披露自身的盈利情況，但據第一消費金融數據顯示，自如在2015到2017的三年間累計虧損約13億元。

二是由於資金缺乏監管，長租公寓為了追求更高投資回報率，將資金投入到其他高風險項目或資本市場，進一步增加了資金虧損的風險。將資金投入到其他領域以換取更多的現金流，其背後的本質原因在於營收來源過於依賴“租金貸”模式。有數據統計，租金貸的業務收入佔到主流長租公寓機構全部總收入的比重均超過90%。

蛋殼曾在招股書中這樣表示：租户每天在公寓裏待10個小時以上，這就是巨大的機會。可以依靠提供更大範圍的服務來更好地服務租户，並探索新的變現機會，如智能家居、搬家服務、金融與保險服務，新零售和其他本地服務。

這是一個拓展營收來源的好方法，但在具體實行與落地上仍存在不少難度。最大的問題在於在多年持續虧損情況下，能否有足夠的資金鋪開這些服務業務；此外，在目前入住率仍是問題當下，開展這些衍生服務業務的收益究竟幾何？如若將資金投入後卻得不到應有的效果，則可能導致更為嚴重的資金短缺問題。

美國長租公寓“教父”市值近200億美元，中國版EQR何時誕生？

國內長租公寓雖發展已近十年，但與20世紀70年代便已經出現的美國而言，仍處於發展的初級階段。美國長租市場因充足的需求帶動市場發展，經過幾十年的發展，美國長租公寓已經形成了一個十分成熟的產業。

其中EQR是一家總部位於芝加哥的美國長租公寓代表企業，截止美股研究社發稿，目前市值約為196億美元，在美國同行中位列首位。截止6月30日的最新財報數據顯示，營收為7.78億美元，同比增長34.6%；淨利潤為2.6億美元，淨利率為43.91%。

其發展經歷了快速擴張到縮減規模、精細化運營的過程。EQR這家企業的發展歷程也是美國長租公寓行業發展的一個縮影。美股研究社通過對比發現中/美兩國長租公寓行業存在以下差異：

其一，美國的長租公寓的運營方同時也是產權所有者，甚至是建造者。如若掌管了公寓的所有權，則在定價、租售等方面有更高的議價權，在資金的調用上也具備更高的靈活性。而國內的長租公寓多為個人持有，運營方只作為二房東，並未擁有實際的房屋所有權。

其二，對於租客的保護力度不同。在諸多暴雷的長租公寓事件中，最大受害方無疑為租客，在公寓運營方資金鍊斷裂後，租客面臨被房東趕走且仍需還租金的局面。美國由於法律的保護，對於租客權益的保障更為全面。

雖然爆雷事件頻發，但中國的長租公寓在未來還是有較為廣闊的前景。原因歸結起來有如下兩點：一是流動人口的不斷增長。據Fastdata極數《2019年中國長租公寓行業發展報告》顯示，2018年末，中國流動人口數量達2.41億，截至2019年底，一線及新一線城市住房租賃市場規模達一萬億元。

二是隨着土地價格和房屋價格的不斷上漲，公寓作為一種較為廉價的居住方式，仍存在着龐大的市場需求。隨着租房消費升級，長租公寓APP滲透率不斷上升，截至2019年10月，長租公寓APP整體活躍用户規模超220萬。

美股研究社認為，國內的長租公寓市場相較於美國仍處於在“爬坡期”。長租公寓具有前期資金回籠時間長、重資產等行業特點，作為運營方應着眼長期經營而不是抱着短期撈一筆的心態，同時政府也應對此進行相應的管控，尤其是對於租客合法權益的保障。只有如此，才能促使長租公寓行業走上健康發展的正軌。

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