成都之後是眉山，大悦城再次攪動天府新區，能掀起多大浪花？_風聞

　　文丨西部菌

　　繼成都天府大悦城之後，大悦城控股再次攪動天府新區。

　　據報道，大悦城控股通過旗下公司，在天府新區眉山片區再次拿地，拿地面積逾422畝，成交金額近7億元。

　　短短一年多以來，它已經多次在眉山片區拿地。頻繁落子背後，大悦城控股正在向成渝地區代表的大西南大舉進軍。

　　不過，在為西南地區帶來一個又一個知名商圈、住宅IP同時，大悦城控股的擴張之路，未必如表面上的那麼風光。

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　　根據官網，大悦城控股聚焦城市羣核心城市及周邊輻射區域，形成了“一線核心-二線中心-三線省域中心”的分佈格局。

　　截止到2019年，全國已經開業的大悦城購物中心有10個，分別位於北京、上海、天津、瀋陽、成都、杭州、煙台、西安等城市，基本都是一二線重點城市。

　　來源：大悦城控股官網

　　不過，天府新區眉山片區由於是國家級新區的重要組成部分，雖然發展能級有限，近年來卻備受大悦城控股青睞。

　　2019年6月，大悦城控股以2.62億元的總價，拿下了眉山片區五宗地；今年2月，它再以1.51億元收下兩宗地。算上剛入手的422畝地，其在眉山片區的土儲達到645畝。

　　從大悦城控股的拿地節奏來看，如此落子頻率，還是相當罕見的。並且，這些地塊的位置都相當不錯，像2月拿的兩宗地，就位於風頭強勁的視高區域。

　　要注意的是，在眉山片區的密集出手，不是要建大悦城購物中心，而是打造眉山加州智慧城項目。

　　規劃顯示，眉山加州智慧城項目，旨在打造中國第一個清潔能源互聯網“硅谷”，建設用地3000畝，計劃於6年內引進並落户200家企業。大悦城控股前兩次拿地，組成該項目的首開區。

　　眉山片區之外，大悦城控股在成都也是動作不斷。2015年西南首個大悦城——成都大悦城開業以來，它便又在天府新區成都片區，規劃了一座據説規格、品質更高的大悦城。

　　來源：網絡

　　值得一提的是，去年4月，成都大悦城還和草莓音樂節合作，將“移動大悦城”在成都的首次落地放到了音樂節現場，估計一些去過音樂節現場的小夥伴應該有留意到。

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　　年中報顯示，今年上半年，大悦城控股獲取項目11個，主要集中在成都、武漢、西安等中西部高潛區域。

　　其實不僅是成都，在大悦城控股的擴張路線中，西南區域已經成了重倉的業務重心。

　　目前大悦城控股在重慶、成都、昆明三城，佈局了6個項目，其中大悦城綜合體4個。包括開業的成都、昆明大悦城，以及未開業的重慶大悦城、天府大悦城。

　　另外，2016年引入的貴陽大悦城，和重慶大悦城一樣，也是預計在明年開業。

　　大悦城控股西南商管總經理田維龍曾提到，雲、貴、川、渝的城市發展潛力，以及人口紅利就難以忽略，僅成都的常住人口就高達1600多萬，大悦城控股在西南做大做強是必然。

　　就實際運營成績來看，這幾個西南重點城市，確實帶來了很高的人氣。2019年，成都大悦城的客流超2100萬人次，昆明客流量超過1100萬人次，成績相當亮眼。

　　良好的市場前景和開發潛力下，近兩年的大悦城控股，在西南地區明顯加快了拿地節奏。

　　成都和眉山之外，重慶地區，大悦城控股去年兩次拿地，合計超過12億元；昆明地區，去年更是斥資40.8億元，拿下了一處棚改地塊。

　　來源：大悦城控股年報

　　目前在大悦城控股的所有大區中，不管是總佔地面積，還是總計容建築面積，整個西南地區的土儲，都是排在第一的位置。

　　而按照大悦城控股公佈的規劃，到2023年底，西南區域的大悦城與“大悦春風裏”，合計要達到至少10座。

　　到2019年年底，已開業的大悦城也只有10座，西南市場在大悦城控股的業務版圖中，未來有着怎樣的地位，已經不言而喻了。

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　　大悦城控股重倉的西南城市，重慶、成都、昆明等，經濟、產業基本面相當不錯，人口持續導入，且成渝雙圈已上升為國家戰略。

　　這些條件可以為大悦城控股的擴張提供強大動力。

　　事實上，2019年完成重組更名之後，大悦城控股就開始加速向規模進發，去年的年中業績會上，明確提出了3年內實現千億銷售額的目標。

　　根據大悦城控股的年報，2019年，其全口徑的簽約銷售額，就達到了710.82 億元，相對於前一年的398.64億元，實現了78.31%的可觀增幅。

　　按照這樣的增長勢頭，大悦城的3年千億目標，不出意外將很容易實現。

　　不過注意，這是全口徑銷售額。如果按克而瑞的操盤金額計，則不到500億元，位列百強榜第58位，離千億門檻尚有一定距離。

　　在房地產下行週期，為了早日躋身千億陣營，重組之後的大悦城控股，可謂是四處出擊，擴張野心倍增，重倉西南只是縮影。

　　中指數據顯示，2019年大悦城控股的總拿地金額，達到191億元，位列第44位，遠高於銷售額的排名。同時，對比2018年的92億元，相當於翻了兩倍多。

　　根據規劃，大悦城控股將在現有的32個城市基礎上，力爭到2021年，將業務拓展到45~50個城市。也就是説，不少強三線城市，將有望迎來大悦城的IP。

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　　經過去年備受關注的重組之後，大悦城控股的股權、資產結構，得到了有效優化，但在它擴張提速的同時，同樣存在着不少隱患。

　　2019年報顯示，大悦城控股的銷售增長，達到可觀的78.31%，營收337.87 億元，較上年同期（追調後）增長52.41%，數據依然不錯，但和銷售增速並不太匹配。

　　更加不匹配的是盈利指標。

　　去年大悦城控股的淨利潤為37.05 億元，增長只有3.67%；歸屬於上市公司股東淨利潤23.78 億元，增長也只有15.27%；扣非淨利潤12.31億元，增長更是低到0.51%。

　　來源：大悦城控股年報

　　這意味着，重組後的大悦城控股，盈利能力並沒有顯著提升，相反出現了嚴重的增收不增利的情況。當然，這種局面，不排除跟公司調整變動有一定關係。

　　不過今年以來，受黑天鵝影響，大悦城控股又面臨着新的壓力。我們可以簡單地看下年中報的數據：

　　報告期內，公司實現營業收入121.87億元，同比下滑33.31%；銷售簽約金額298.86億，同比增6%；利潤總額19.22億元，下滑57.75%；歸屬於上市公司股東淨利潤5.66億元，下滑69.74%。

　　各項指標都下滑明顯。尤其是歸屬於上市公司股東淨利潤，堪稱是斷崖似的下跌，跌幅明顯超過了行業水平。

　　2019年大悦城控股的資產負債率為76.78%，超過了“三道紅線”中70%的標準。

　　而值得注意的是，今年4月，大悦城控股發佈了《關於2020年累計新增借款超過上年末淨資產百分之二十的公告》，公告提到：

　　截至2020年3月31日，大悦城累計新增借款金額約100.21億元，佔2019年末淨資產比例為23.56%；於期末借款餘額為約791.37億元。

　　借款激增，必然會加劇債務承壓。在房地產行業調控收緊的大背景下，它無疑會影響到大悦城控股下一步的擴張計劃。

　　所以對大悦城控股來説，儘管有央企背書，且重組後公司結構更優，接下來同樣得面臨更大的市場風險。

　　如何穩健安全地做大規模，提升盈利能力，將會是嚴峻的考驗。