領地控股二次遞表，“飢渴”都藏在招股書裏_風聞
节点财经-节点财经官方账号-专注上市公司价值发掘，聚焦头部公司增长节点2020-10-19 20:33
出品 / 節點財經
2020年，房企不容易。
一方面，年初突如其來的疫情衝擊各行各業，房地產銷售遇阻、開工遇阻，行業整體增速放緩；另一方面，調控的“緊箍咒”持續加碼，最新出爐的“三條紅線”制度嚴控槓桿水平和負債規模，使房企融資收緊到了前所未有的地步。
這意味着，房企梯隊和階層將趨於固化，“馬太效應”愈加明顯，眾多實力欠佳、負債率高，又處在加速擴張中的中小房企想要獲得資金支持會非常困難。
在此背景下，上市，成為了一條攸關生死存亡的必經之路，一次遞表不行，那就來二次。
比如我們今天要説的這家房企，領地控股集團有限公司（以下簡稱“領地控股”），繼4月申請在港交所主板上市未得回應後，又於10月12日再次遞表。透過招股書，於紛繁複雜的數據間，滿滿都是對資金和體量的“飢渴”。
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規模“飢渴”：
千億目標遙不可及
盈利能力大幅下滑
中國地產江湖，大佬們都墨守一條生存法則:千億才是硬道理，規模決定發言權。小而美？不存在的。只有足夠大，越來越大，才能活的更好和更久。
基於此，房企，無論大小，或多或少都會對千億報有憧憬，領地控股也不例外。
公開資料顯示，領地控股由劉玉輝、劉山及劉玉奇三兄弟於1999年共同創立，起家樂山，是一家深耕四川的區域性房企。2019年克而瑞銷售排行榜中，領地控股以全口徑銷售金額247.3億元，在川內房企中排名第三，僅次於藍光發展和新希望地產。
不過，領地控股的野心從來就不止於此。
據媒體報道，早在2017年，領地集團就曾喊出2018年300億、2019年千億的銷售目標。
然而，事不隨願，2017-2019年，領地控股銷售額分別只有151億、235億、247億，尤其在力主衝刺千億的2019年，增速近乎停滯，遠遠達不到設定的目標。
2019年4月，領地控股在其品牌發佈會上再度表態，要在2020年-2021年實現千億目標，並完成重點省份70餘個核心城市進駐，力保100個以上優質項目覆蓋的階段性戰略目標。
顯然，領地控股欲進行的是一次逆週期、逆大勢的行動。結果如何呢？
據觀點指數數據，領地控股在2020年1-7月錄得銷售額185.7億元。招股書披露，2020年首5個月，公司應占合約銷售金額為62.35億元，按年同比僅微增1.5%；截至2020年7月31日，領地控股104個項目，有68個位於四川省，佔比65.4%，仍是一副業務及前景高度倚賴省內的現狀。
對此，領地控股也在招股書中坦言，“我們的業務仍主要集中在四川省內，一旦當地出現經濟失衡、金融市場混亂、自然災害、疫病、敵對行動或任何其他情況導致四川省的經濟嚴重下滑，或政府對四川省房地產市場施行更嚴苛的政策，或四川省房地產市場狀況因其他原因下滑，我們的業務、經營業績及財務狀況或會受到重大不利影響”。
但在拿地方面，領地控股絲毫不手軟，截至2020年7月31日，其總土地儲備為1615.22萬平方米，比第一次遞表時又增加近300萬平方米。
總的來説，理想很美好，現實太骨感，領地控股的“收成”與規劃藍圖中的千億目標和全國佈局還有相當遙遠的一段距離。
與此同時，領地控股的盈利能力難言樂觀。
截至2017年、2018年、2019年12月31日止年度及2020年5月31日的五個月，領地控股的收益分別為53.38億元、45.13億元、75.68億元、30.27億元，對應利潤淨額6.49億元、5.17億元、6.72億元和1.66億元，在震盪波動中略有增加。
具體到盈利能力上，淨利率分別為12.2%、11.5%、8.9%和5.5%，是一條持續向下的曲線。參照億翰智庫數據，2019年中國房企平均淨利潤率為16.39%，領地控股的8.9%的淨利率約為行業均值的一半。
而在收益表現不穩定，盈利能力大幅下滑的情況下，領地控股近幾年的負債規模卻快速攀升。
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資金“飢渴”：
負債激增
融資成本上升
資金需求強烈
眾所周知，房地產是重資產重資金行業，如果收益一般，又不想放棄拿地擴張，那就只能通過借貸實現，隨之而來的一定是債務激增，體現在領地控股身上非常明顯。
2017-2019年及截至2020年5月31日，領地控股的流動負債總額分別為86.47億元、172.4億元、292.8億元和331.87億元，三年多時間漲了近4倍；未償還銀行及其他借款（包括信託及其他融資）總額分別為35.86億元、78.54億元、117.55億元和151.76億元。
值得一提的是，領地控股借款中信託佔比較高。以2019年為例，共有26筆信託融資借款，借款本金餘額約59.89億元，佔據2019全年借款總額117.55億元的一半以上。其中，大多數利率水平介於12%~13%之間，僅4筆利率在10%以下，另有3筆利率高達14%。
隨着近年來國家對房企融資渠道收緊，很多中小房企受制於資產實力、償債能力只能借道信託融資。雖然信託融資在資金獲取和還款方式上比較靈活，但成本遠高於銀行借貸，會導致房企的資金壓力水漲船高，進而吞噬淨利潤，就像領地控股在招股書中所稱：“融資成本增加將對我們的盈利能力及經營業績有不利影響。”
事實上，領地控股加權平均實際利率已從2017年的6.4%漲至2019年的9.9%，2020年首五個月為9.2%，在業界處於較高水平，這在很大程度來自信託“貢獻”。
囿於大量舉債，領地控股淨負債比率大幅走高，於上述報告期分別為60%、110%、140%和150%。
就這一數據，節點財經（ID：jiedian2018）注意到已碰觸到監管層在今年8月為房企劃定的“三條紅線”融資門檻，即房企剔除預收款後的資產負債率不得大於70%，房企的淨負債率不得大於100%，房企的“現金短債比”小於1 ，後續融資活動或受到限制。
負債之外，領地控股的現金流情況亦不佳，其經營活動現金流已經連續三年為負，2017年-2019年流出淨額分別為1.86億元、42.88億元及31.12億元，2020年前五個月終於轉正，為3.73億元。
截至各報告期期末及2020年5月末，領地控股手持現金及現金等價物分別為7.1億元、8.17億元、13.81億元和34.11億元，但於2019年末，領地控股應於一年內償還的負債達到57.63億元，應於第二年償還的金額則為41.32億元，合計98.95億元。也就是説，目前領地控股的賬面現金完全無法覆蓋短期負債，資金缺口嚴重。
説到這裏，不難理解領地控股為何着急二次遞表了，實在是缺錢。
而結合當前信託借款正面臨收緊和管控的局面，以及領地控股平淡的收益情況、龐大的負債和膨脹的擴張野心，上市幾乎是唯一出路。
對領地控股來説，財務數據只是一方面，現實中頻頻“出鏡”的質量風波不可小覷。
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質量“飢渴”：
業主投訴頻發
不合規行為纏身
許是過於追求規模，領地控股近年來質量問題頻發。
據公開市場資料，今年8月份，領地控股旗下，涉及成都新津區領地天府蘭台、樂山市領地天嶼樓盤、眉山領地凱旋府等多個項目，因房屋質量問題、涉嫌虛假宣傳等遭到業主維權投訴。
8月3日，有網友發佈了關於新津區領地天府蘭台一期的相關投訴。投訴內容顯示，由於前期開發商未合理安排施工，造成進度滯後，後為了趕工期而粗暴施工，導致出現一系列的安全和質量問題，引發眾多業主異議，拒絕收房並要求整改。但領地集團一直用推諉責任、無期限拖延等方式忽悠購房業主，部分房屋至今未達到交付標準。
同樣在今年8月2日，也有網友投訴四川樂山市領地天嶼樓盤，存在頂層出現多條裂口等質量問題以及宣傳園林入户情況與合同不符。
除此之外，發生在領地控股身上的不合規事件也不少。
僅在報告期內，領地控股主動披露的就有下屬4家項目公司未取得建設工程規劃許可證而率先動工被罰70萬元；2家項目公司未嚴格遵守建設工程規劃許可證若干規定被罰130萬元；3家項目公司因刊登不符合廣告法相關規定的物業廣告被罰；拖欠社保、公積金數千萬元等種種不合規行為。
無疑，上述事件不僅影響聲譽，還將為領地控股此番上市路蒙上一層陰影。
此外，市場擔憂的還有領地控股的股權結構。IPO前，領地控股的股權高度集中在劉玉輝先生、劉策先生、劉浩威先生及其家族成員手中，具有濃烈的家族色彩，而其結成的一致行動人，合計持有公司99%的股份。
從股權制衡的角度考慮，如若沒有必要的制約與外部監督體系下，很容易形成“一言堂”，損害小股東的利益。
二次遞表，領地控股對上市敲鑼有多渴望，招股書早已給出了詳盡的答案。但站在資本市場的視角，收益表現一般，負債高攀不下，且缺乏現代企業治理制度，領地控股的上市夢確實充滿挑戰。
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