連續鉅虧3年，深陷輿論風波，資本寵兒蛋殼公寓竟越混越差？_風聞
智瑾财经-2020-10-21 10:17
作者 l 木森
2015年成立的長租公寓品牌蛋殼公寓（DNK），算是圈內頭部平台之一。只是跟同樣屬於業內頭部平台的自如相比，顯得更缺錢。
而且在資本市場的表現，也同樣不夠理想。
由於年年鉅虧的財務狀況，蛋殼自今年1月份在美國上市以來，股價持續暴跌。從上市日算起，截止到10月16日（上週五）收盤，股價已經從13.5美元跌到3.15美元，跌幅超過76%。
而且近段時間，蛋殼公寓也再度因資金問題陷入輿論風波。
被輿論炒上天的蛋殼公寓
今年1月份，有員工爆料，蛋殼因資金鍊緊張拖欠員工工資，甚至在疫情期間，直接強行裁掉部分員工。
4月份，蛋殼公寓則因侵犯圖片知識產權在蘋果商店短期下架。
6月，蛋殼公寓披露一則人事變動公告：公司CEO高靖涉及調查，董事會已任命公司聯合創始人、董事兼總裁崔巖為臨時CEO，該任命即刻生效，一時引發市場對蛋殼經營風險的擔憂。
7月，成都大學生在蛋殼公寓租房後背負了上萬元網貸，直接引發市場對長租公寓租金貸問題的熱議。
10月份前兩天，杭州蛋殼公寓據傳公司財務跑路，蛋殼官方後來回應是商業糾紛下，供應商採用的過激手段，公司實際經營一切正常。
但無風不起浪，即便財務沒有跑路，蛋殼拖欠供應商貨款也足以説明蛋殼現金流緊張。
之後，蛋殼公寓北京總部據説也遭遇不少業主索要房租。
因為有業主反映蛋殼作為中介平台，在今年2月份，一邊拖欠房東房租，一邊照常收取租客租金。
這一系列輿論事件，也不禁讓人疑惑，作為長租公寓頭部平台，在一二線熱門城市擁有眾多房源，且租金普遍高於行業平均水平的蛋殼，竟也被上門討債，其現金流狀況真的有那麼糟糕嗎？
長租公寓的新邏輯
規模越大，虧的越多
這個問題必須從蛋殼這類長租公寓的運營邏輯來看。
單説市場需求層面，國內租房市場一直處於賣方市場。
租金定價基本上是房東説了算，租户幾乎沒有發言權，尤其是在北上廣深等人口持續淨流入的一二線城市，租户更是毫無發言權。
不過，儘管需求層面相當旺盛，房東和房屋中介也掌握的房租定價權，但國內高房價也在衝抵房屋租售比。
所謂租售比，簡單來講就是你買下一套房把它租出去，需要多長時間才能回本。因此，租售比越高，意味着出租回本速度越快。
根據國際通用法則，目前比較合適的租售比是1:200或者1:300，也就是出租一套房，可以在200-300個月，差不多17-25年內回本最好。
但目前國內房屋租售比，卻很難達到這個標準。
以高房價、高租金著稱的北京為例，即便是5-6環的房子，目前均價在6萬左右，一套80平的小兩居，總價480萬，平均月租金在7000元左右，需要686個月（約57年）才能回本，主城區4環以內的回本週期更長。
這也意味着，儘管國內租房市場火熱，但對房東而言，尤其是揹着房貸的新房東，很難用租金衝抵購房成本。因此像蛋殼、自如這類二房東，賺錢更難。
一方面，需要在激烈競爭中從一房東手裏通過高租金獲取房源。因為相比單間房租售比，房源數量對平台更重要。擁有足夠多的房源，資本的雪球才能越滾越大。
二來，為了增加租金收入的穩定性，平台也需要控制租金來保證房源的高出租率。一旦租金太高導致出租率過低，或者不足以覆蓋平台的房源成本，就很容易出現資金鍊斷裂。
在這樣兩難的背景下，各類長租公寓平台開始藉助資本力量做大規模。除了外部融資補充現金流，也開始藉助金融機構提供租金貸來打造自己的資金池。
先以高價爭搶房源，重新裝修之後再低價出租。價差之下，長租公寓在房東及租客兩邊都獲得了較強的議價能力。
不過，只有接受季付或者年付租金的租客，才能享受長租公寓的租金優惠。
有能力的租客可以一次性付清12個月房租。但大部分財力不足的租客，就只能通過長租公寓的租金貸，先貸款交清一年房租，再按月給金融機構還貸，目前蛋殼對接的金融機構主要是騰訊的微眾銀行。
這樣一來，長租公寓平台就能一次性拿到12個月的租金，但給房東的錢仍是按月支付。
也就是説，平台每出租一間房，就能獲得至少11個月的租金儲備，這筆錢則可以用來繼續擴大規模，然後滾雪球般越做越大，資金池規模也越來越大。
隨着平台手裏的資金越來越多，加上監管層並沒有對這筆資金做具體監管，攜款跑路的信用風險也就出現了。只是蛋殼、自如等規模較大的平台，信用風險相對較小。
但房源成本高於出租收益的經營邏輯，雖然有利於擴大規模，卻不利於可持續經營，規模越大，虧的越多。
另一方面，一旦大量或部分房源出現空置，沒有達到平台的出租率要求，平台就會面臨資金鍊斷裂的風險。
此前南京我樂公寓、杭州巢客長租公寓、杭州友客長租公寓等，就被曝出因資金鍊斷裂而跑路，導致房東沒有收到租金，租客在租期內也被強行趕出。
這種不健康的運營邏輯，跟滴滴、美團等互聯網平台早期做大規模的燒錢戰法如出一轍。
一旦失去資本助力，缺乏利潤支撐的長租公寓平台，就只能選擇資金鍊斷裂。
而且從蛋殼公寓已經披露的財報數據來看，從2017年至今，公司規模越做越大，但每年虧損金額也是同步增加。
年年鉅虧的蛋殼
資產負債率接近100%
作為國內長租公寓品牌上市第一股，能在美股上市，蛋殼的融資渠道有所拓寬，流動風險有所緩解。
但從蛋殼公寓最新財報數據來看，盈利狀況比較堪憂，從2017年至今，共計虧損了63.2億元！
2017年、2018年、2019年，以及今年一季度，蛋殼營收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元和19.4億元。
而同期虧損則分別為2.72億元、13.66億元、34.35億元和12.3億元。
而同期蛋殼的負債規模，尤其是短期負債一直維持在高位。
2017年，蛋殼全年負債總額只有13.6億元，短期負債11.61億元；
2018年，蛋殼負債總額增至48.16億元，其中短期負債45.82億元；
2019年，蛋殼全年負債水平再度爆增至86.26億元，短期負債增至79.23億元；
再到今年一季度按，蛋殼負債總額已經達到90.27億元，其中短期負債83.51億元。
負債規模逐年大幅攀升，也導致蛋殼的資產負債率持續逼近100%。根據今年一季度財報，蛋殼資產負債率已經連續3年增長至97.06%。
而同期蛋殼的經營性現金流並沒有太大改善，從2017年持續淨流出1.15億元，到2019年，淨流出額已經達到19.11億元。
負債規模持續增長，經營性現金流持續淨流出，説明蛋殼在做大市場規模的同時，盈利質量卻越來越糟糕。
由此也導致2018年和2019年，蛋殼的ROIC（資本投入回報比）低至-48.19%和-52.55%。
作為國內頭部長租公寓品牌之一，財務質量尚且如此，排在蛋殼之後的其他長租公寓品牌，盈利質量可能更加堪憂。
如今的蛋殼更像一輛失去剎車，行駛在下坡路上的列車，只能祈禱下一段上坡能更長一點，來的更早一點。
不過，這也不能否認國內長租公寓市場的藍海現狀，尤其是隨着一二線城市人口持續淨流入與高房價之間的矛盾持續存在，這些城市的租房需求將進一步迸發。
人口流動加速，以及租房市場供需兩端的長期不平衡，讓長租公寓擁有巨大的市場空間。
資料顯示，2018年末中國流動人口數量達2.41億，截至2019年底，一線及新一線城市住房租賃市場規模達一萬億元。
而且，相較於“租期短、租住條件差”的傳統住房租賃市場，像蛋殼這類長租公寓，租期較長且擁有更為標準化和舒適度的居住環境，更能吸引佔流動人口比例較高的年輕一代。
這或許資本依舊青睞蛋殼、自如這類長租公寓的根本原因。
但資本青睞的最終目的，是獲得利潤回報，如果激進的擴張策略贏得了市場卻輸掉了利潤，恐怕投資人也不會買賬。
總之，好牌已經拿在手裏，至於蛋殼未來會如何出牌，時間會給予答案。
也希望下一次，蛋殼能以更加健康的方式出現在大家面前。