破萬！全國房價進入萬元時代了_風聞

　　文|凱風

　　全國房價有多高？

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　　近日，根據國家統計局數據，1-9月，全國商品房銷售面積為11.71萬平方米，同比下降1.8%， 商品房銷售額累計實現11.56萬億元，同比增長3.7%。

　　以此進行折算，2020年前三季度，全國商品房均價達到9878元，離萬元大關只有一步之遙。

　　如果只看單月，從7月開始，全國商品房均價就已觸及萬元門檻。

　　根據國家統計數據進行測算，7-9月，全國商品房銷售均價分別為10211元/平方米、10448元/平方米和10063元/平方米。

　　注意，這一數字是就新房均價而言。眾所周知，由於限價、網籤滯後因素的影響，月度商品房銷售數據可能存在一定失真，但這種失真並不影響長期走勢。

　　同時，這一數字是針對全國所有城市而言，難免存在**“平均數效應”**。既囊括北上深這些房價超6萬的一線城市，也包括以杭州廈門南京為代表的房價突破2萬元的二線城市，也不乏房價仍未過萬的三四線城市。

　　事實上，隨着這一輪樓市上行，目前全國房價低於5000的城市已經屈指可數。

　　這些低房價城市，主要集中在以黑龍江鶴崗、雙鴨山，寧夏石嘴山，遼寧鐵嶺、阜新，甘肅張掖為代表的收縮型城市或偏遠城市。這在《房價最低30城》一文中有詳細論述。

　　相比而言，絕大多數中東部地級市房價均在六七千元以上，浙江全部地級市房價都已突破萬元門檻，成為全國唯一一個地級市房價全部破萬的省份。

　　02

　　從1998年到2020年，全國房價從2000元漲到1萬元左右，翻了5倍。

　　1998年是一個重要的歷史節點。當年，住房商品房改革正式啓動，福利分房逐步退出歷史舞台，房地產正式登堂入室。

　　當時全國商品房均價為2000元左右，在如今寸土寸金的上海陸家嘴區域，當時房價僅有5000元左右，如今均價早已突破8萬元。

　　當時，依靠暢銷小説《三重門》聲名大噪的韓寒曾回憶説，父母讓他買房子：

　　當時上海郊區的房價幾百到一千元，市中心三千元，我説，這房價太貴了，市中心三千元一平米，買一百平要三十萬，老百姓要工作十多年才能買得起房子，這是虛高的。工作五年，買個一百平的房子，才是合理的。

　　後來，韓寒沒在上海買房。不過兩年後，他還是以3500元的均價在北京管莊買下了人生第一套房子，目前，這個小區二手房均價6萬+。

　　這個場景，如今會讓許多人唏噓不已。

　　從1998年至今，中國樓市整體上處於上行階段。這背後與房地產拉動經濟增長的效應息息相關，但也不乏經濟高速增長、居民收入兩位數增長、居住需求改善的迫切性等客觀條件所致。

　　畢竟，從1998年到2019年，中國GDP從8萬億元增長到近100萬億元，翻了10多倍；全國城鎮居民人均可支配收入從5425元增長到4.23萬元，接近8倍。

　　至於更受關注的廣義貨幣總量（M2），則從10.4萬億升至200萬億，接近20倍。

　　置於長週期來看，除了以深圳為代表的一二線城市，全國房價漲幅可能並沒有想象中的那麼誇張。

　　03

　　20多年來，房價並非一直上漲。

　　**2008年，受全球金融危機影響，全國房價呈現普跌走勢。**廣州深圳杭州等地的回撤幅度最高甚至超過20%，大多數三四線城市房價陷入谷底。

　　不過，2008年底，四萬億大投資橫空出世，樓市隨即重回上行軌道。這波上漲一直持續到2011年，最終北京出台了“限購令”，這是限購首次出現在歷史舞台。

　　2014年，樓市遭遇高庫存之困，樓盤降價的消息不絕於耳。連時任萬科總裁的鬱亮在《人民日報》撰文提出**“白銀時代”**的概念：

　　房地產行業已經度過了最黃金的歲月，過去“膽大為王”，人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了。

　　鬱亮沒想到的是，雖然樓市黃金歲月已逝，但政策能量仍然超乎想象。藉助去庫存政策、棚改貨幣化、貨幣寬鬆等重磅級手段，樓市不僅得以從低谷一躍而起，甚至還創造了全國性的普漲。

　　隨之而來的，是史上最嚴樓市調控。與當初北京試水限購不同，這一次限購、限貸、限售、限價齊齊上陣，樓市調控從2016年一直加碼到2020年，絲毫未見全面鬆綁的跡象。

　　在經濟週期和調控週期的影響之下，樓市再次面臨大分化走勢。

　　如今，有城市在上漲，有城市在下跌，熱門城市“萬人搖號搶房”，冷門城市一再降價無人問津。

　　從長期因素來看，與6年前乃至12年前相比，人口紅利已經所剩無幾，老齡化率不斷創下新高，而00後和10後相比90後整整少了幾千萬，大多數城市住房已經接近過剩狀態，基本面早已不同於過去。

　　當然，樓市分化背後，經濟增長在分化，人口流動在分化，資金流動也在分化。

　　中心城市仍然呈現強預期的特徵，而三四線及偏遠地區，如果沒有全國性的放水或棚改貨幣化這樣的超級政策加持，恐怕終究要接受基本面的挑戰。

　　這是不是新的時代趨勢，未來有沒有再次重啓全國性普漲的可能，仍有待觀察。