重慶惹風波後,金輝終於等來好消息,但危機沒有解除_風聞
观察者网用户_234579-2020-10-23 08:16

文丨西部菌
對重慶人來説,金輝的名字應該不會陌生。
這家發家於福州的閩系房企,在2004年就殺入重慶,在重慶的代表性產品多,市場份額相當大,當然也遭遇過各種問題。
比如標杆項目金輝中央銘著,因為質量問題、虛假宣傳等因素,招來廣泛的投訴。在之前的文章《華東傳裁員,重慶又突遭維權,金輝還能翻身嗎》中,西部菌有過提及。
其實和四川房企老三領地一樣,金輝也一直在衝刺上市。而港交所最新消息顯示,金輝控股已通過上市聆訊,預期將於10月29日在港股正式掛牌上市。
這意味着,金輝將成為繼港龍地產之後,今年第二家實現IPO的內地房企。然而,上市接近成功的金輝,危機依然沒有解除。
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自從A股的大門關閉後,中小型房企就紛紛赴港上市。對比一些三四次上市都沒有成功的房企,金輝無疑是幸運的,但這種幸運背後,同樣是無比曲折的上市進程。
事實上,早在2013年,金輝就向港交所遞交了上市申請,等待半年未果。到2016年,再次轉戰A股,自然又是以折戟告終。
今年年初,金輝撤回了A股的上市申請,重新衝刺港交所。不過到9月26日,其上市申請書和領地一樣,狀態變為“失效”,再一次回到了起點,不得不更新財務數據,重新遞表。
來源:克而瑞
2013年至今,七年長跑,三次失敗,金輝上市的曲折性,要遠超一眾房企。當然,如今順利通過聆訊,也算是一個重要的轉折點了。
因為眼下的金輝,正處在一個十分關鍵的節點。一方面,調控政策在收緊,房企上市的門檻同樣在逐漸提高。金輝如果屢戰屢敗,一拖再拖,未來成功的概率會更渺茫。
另一方面,按照金輝公佈的數據,2019年其銷售規模達到888.6億元,距離千億大關近在咫尺。上市成功,將會給其衝擊千億規模,提供巨大的加持。
資料顯示,金輝上市之後,銷售榜40強的房企中,將只剩下祥生地產未上市。
從行業的角度看,金輝的艱難上市路,也意味着那些正在排隊,但規模更小、財務數據更差的中小型房企,想要登陸資本市場去融資補血,難度會相當大。
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金輝且敗且戰,孜孜不倦地衝刺上市,也是因為,其融資補血的緊迫性確實相當高。
房地產市場進入存量白銀時代,擴張最佳窗口期,正逐漸關閉。為了抓住紅利的尾巴,將規模提升至安全線,距離千億銷售目標近在咫尺的金輝,明顯加快了擴張節奏。
來源:招股書
在2019年的業績會上,金輝方面曾經提到,去年全年共獲取了40餘宗土地,“投資額是歷史上最高的一年”。
衝刺千億的關鍵2020年,儘管遇上了黑天鵝,金輝依然是沒有減速,上半年的拿地數量達到17宗。
其中4月8日到13日,在寧波、福州等城市連拿3地,溢價率最高達到74.69%。
激進的擴張戰略,為金輝帶來了可觀的業績增長。如去年銷售是2017年的兩倍,而2017年到2019年三年間,金輝的營收複合年增長率,更是達到了48.5%。
但房地產是一個資金密集型行業,規模要快速做大,就得不斷加槓桿。所以我們看到,四處開疆拓土的金輝,債務壓力在不斷攀升。
這體現在多個層面。比如借款總額方面,2017年至2019年三年間,從340億元增加到接近490億元,到今年4月則達到526億元,如雪球般越滾越大。
現金流方面,也是危機四伏。根據招股書,2017年、2019年以及2020年前4月,金輝的經營活動所得負現金流量,分別為78億元,57億元,24億元。
因此,在招股書的風險提示中,金輝特別提醒:
我們或無足夠的資金撥付我們的未來的土地獲取以及物業開發項目,及資本資源未必可按有利條款取得,甚至根本無法取得。
直白點説,在三道紅線壓頂的背景下,如果再不能及時地融資補血,接下來的金輝,可能真的要彈盡糧絕了。
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經歷多次折戟之後,金輝的坎坷上市之路,終於迎來實質性突破,這無疑是一針強心劑。畢竟上市成功,意味着獲得了持續融資的能力,以及大量的低成本資金。
但金輝的危機,真的完全解除了嗎?答案無疑是否定的。
事實上,金輝近幾年的擴張過程中,面臨的問題遠遠不只是現金流吃緊、債務承壓。
以銷售表現為例,2017年金輝銷售額為445.1億元,2018年暴漲到746.8億元,增幅達到68%,然而2019年的增長,卻只有18.99%,銷售額888.6億元,衝擊千億未能成功。
這一數據説明,在金輝瘋狂拿地攬儲的時候,銷售增長出現了明顯的乏力。
當然,從拿地到賣房,哪怕可以提前預售,中間往往也有個週期。這意味着,像2019年以最大投資額在全國收入囊中的地塊,反饋到銷售額上,還要等一段時間。
但問題是,今年還有黑天鵝的影響,房企的銷售回款節奏都被打斷。根據克而瑞的數據,金輝前8月的全口徑銷售額,只有528.4億元,今年的千億目標,可能會再次落空。
來源:招股書
另外,受影響最嚴重的湖北,是金輝的業務重地,土儲佔比僅次於福建。項目可能出現的延期交付問題,也將是金輝的棘手事項。
更關鍵的是,上市並非一張一勞永逸的船票。資本市場可以提供資金加持,但同樣也需要上市企業有更透明、穩定的財務,以及穩健的回報。
然而在相關的財務指標上,金輝的盈利能力,卻是在逐漸下滑。近三年的營收複合年增長率達48.5%,毛利複合年增長率,卻只有22.2%,毛利率32.2%、30.2%、21.8%,一路走低。
至於利潤的複合年增長率,更是低到只有10.0%。這樣差強人意的表現,如果不能得到根本扭轉,又該如何向資本市場交差呢?
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要指出的是,金輝雖然是個全國型房企,不過它的重心還是在長三角。招股書顯示,2017年到2019年,長三角的銷售物業所得收入,分別約24.7%、35.7%、29.4%。
而在長三角之外的西南大區中,重慶無疑是金輝投入較大的重鎮,土儲佔比,僅次於福建、湖北和江蘇三地。
早在2004年,金輝就殺入重慶,打造了約3000畝“金輝城”。2017年,金輝的高端產品“銘著系”落子中央公園,更是引發了廣泛的關注。
但深耕重慶的金輝,所力推的標杆產品,卻在去年年底陷入了巨大的維權風波,品牌聲譽受到嚴重影響。
這次風波,其實也是金輝擴張後遺症的一個縮影。激進式的快速規模化,除了導致槓桿率、債務壓力攀升之外,多少也會影響到品質的把控。
此番衝刺上市接近成功,債務承壓的金輝,得以及時止渴,但危機沒有解除的金輝,在產品的品控上,是否能夠做得更好呢?