重慶惹風波後，金輝終於等來好消息，但危機沒有解除_風聞

　　文丨西部菌

　　對重慶人來説，金輝的名字應該不會陌生。

　　這家發家於福州的閩系房企，在2004年就殺入重慶，在重慶的代表性產品多，市場份額相當大，當然也遭遇過各種問題。

　　比如標杆項目金輝中央銘著，因為質量問題、虛假宣傳等因素，招來廣泛的投訴。在之前的文章《華東傳裁員，重慶又突遭維權，金輝還能翻身嗎》中，西部菌有過提及。

　　其實和四川房企老三領地一樣，金輝也一直在衝刺上市。而港交所最新消息顯示，金輝控股已通過上市聆訊，預期將於10月29日在港股正式掛牌上市。

　　這意味着，金輝將成為繼港龍地產之後，今年第二家實現IPO的內地房企。然而，上市接近成功的金輝，危機依然沒有解除。

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　　自從A股的大門關閉後，中小型房企就紛紛赴港上市。對比一些三四次上市都沒有成功的房企，金輝無疑是幸運的，但這種幸運背後，同樣是無比曲折的上市進程。

　　事實上，早在2013年，金輝就向港交所遞交了上市申請，等待半年未果。到2016年，再次轉戰A股，自然又是以折戟告終。

　　今年年初，金輝撤回了A股的上市申請，重新衝刺港交所。不過到9月26日，其上市申請書和領地一樣，狀態變為“失效”，再一次回到了起點，不得不更新財務數據，重新遞表。

　　來源：克而瑞

　　2013年至今，七年長跑，三次失敗，金輝上市的曲折性，要遠超一眾房企。當然，如今順利通過聆訊，也算是一個重要的轉折點了。

　　因為眼下的金輝，正處在一個十分關鍵的節點。一方面，調控政策在收緊，房企上市的門檻同樣在逐漸提高。金輝如果屢戰屢敗，一拖再拖，未來成功的概率會更渺茫。

　　另一方面，按照金輝公佈的數據，2019年其銷售規模達到888.6億元，距離千億大關近在咫尺。上市成功，將會給其衝擊千億規模，提供巨大的加持。

　　資料顯示，金輝上市之後，銷售榜40強的房企中，將只剩下祥生地產未上市。

　　從行業的角度看，金輝的艱難上市路，也意味着那些正在排隊，但規模更小、財務數據更差的中小型房企，想要登陸資本市場去融資補血，難度會相當大。

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　　金輝且敗且戰，孜孜不倦地衝刺上市，也是因為，其融資補血的緊迫性確實相當高。

　　房地產市場進入存量白銀時代，擴張最佳窗口期，正逐漸關閉。為了抓住紅利的尾巴，將規模提升至安全線，距離千億銷售目標近在咫尺的金輝，明顯加快了擴張節奏。

　　來源：招股書

　　在2019年的業績會上，金輝方面曾經提到，去年全年共獲取了40餘宗土地，“投資額是歷史上最高的一年”。

　　衝刺千億的關鍵2020年，儘管遇上了黑天鵝，金輝依然是沒有減速，上半年的拿地數量達到17宗。

　　其中4月8日到13日，在寧波、福州等城市連拿3地，溢價率最高達到74.69%。

　　激進的擴張戰略，為金輝帶來了可觀的業績增長。如去年銷售是2017年的兩倍，而2017年到2019年三年間，金輝的營收複合年增長率，更是達到了48.5%。

　　但房地產是一個資金密集型行業，規模要快速做大，就得不斷加槓桿。所以我們看到，四處開疆拓土的金輝，債務壓力在不斷攀升。

　　這體現在多個層面。比如借款總額方面，2017年至2019年三年間，從340億元增加到接近490億元，到今年4月則達到526億元，如雪球般越滾越大。

　　現金流方面，也是危機四伏。根據招股書，2017年、2019年以及2020年前4月，金輝的經營活動所得負現金流量，分別為78億元，57億元，24億元。

　　因此，在招股書的風險提示中，金輝特別提醒：

　　我們或無足夠的資金撥付我們的未來的土地獲取以及物業開發項目，及資本資源未必可按有利條款取得，甚至根本無法取得。

　　直白點説，在三道紅線壓頂的背景下，如果再不能及時地融資補血，接下來的金輝，可能真的要彈盡糧絕了。

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　　經歷多次折戟之後，金輝的坎坷上市之路，終於迎來實質性突破，這無疑是一針強心劑。畢竟上市成功，意味着獲得了持續融資的能力，以及大量的低成本資金。

　　但金輝的危機，真的完全解除了嗎？答案無疑是否定的。

　　事實上，金輝近幾年的擴張過程中，面臨的問題遠遠不只是現金流吃緊、債務承壓。

　　以銷售表現為例，2017年金輝銷售額為445.1億元，2018年暴漲到746.8億元，增幅達到68%，然而2019年的增長，卻只有18.99%，銷售額888.6億元，衝擊千億未能成功。

　　這一數據説明，在金輝瘋狂拿地攬儲的時候，銷售增長出現了明顯的乏力。

　　當然，從拿地到賣房，哪怕可以提前預售，中間往往也有個週期。這意味着，像2019年以最大投資額在全國收入囊中的地塊，反饋到銷售額上，還要等一段時間。

　　但問題是，今年還有黑天鵝的影響，房企的銷售回款節奏都被打斷。根據克而瑞的數據，金輝前8月的全口徑銷售額，只有528.4億元，今年的千億目標，可能會再次落空。

　　來源：招股書

　　另外，受影響最嚴重的湖北，是金輝的業務重地，土儲佔比僅次於福建。項目可能出現的延期交付問題，也將是金輝的棘手事項。

　　更關鍵的是，上市並非一張一勞永逸的船票。資本市場可以提供資金加持，但同樣也需要上市企業有更透明、穩定的財務，以及穩健的回報。

　　然而在相關的財務指標上，金輝的盈利能力，卻是在逐漸下滑。近三年的營收複合年增長率達48.5%，毛利複合年增長率，卻只有22.2%，毛利率32.2%、30.2%、21.8%，一路走低。

　　至於利潤的複合年增長率，更是低到只有10.0%。這樣差強人意的表現，如果不能得到根本扭轉，又該如何向資本市場交差呢？

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　　要指出的是，金輝雖然是個全國型房企，不過它的重心還是在長三角。招股書顯示，2017年到2019年，長三角的銷售物業所得收入，分別約24.7%、35.7%、29.4%。

　　而在長三角之外的西南大區中，重慶無疑是金輝投入較大的重鎮，土儲佔比，僅次於福建、湖北和江蘇三地。

　　早在2004年，金輝就殺入重慶，打造了約3000畝“金輝城”。2017年，金輝的高端產品“銘著系”落子中央公園，更是引發了廣泛的關注。

　　但深耕重慶的金輝，所力推的標杆產品，卻在去年年底陷入了巨大的維權風波，品牌聲譽受到嚴重影響。

　　這次風波，其實也是金輝擴張後遺症的一個縮影。激進式的快速規模化，除了導致槓桿率、債務壓力攀升之外，多少也會影響到品質的把控。

　　此番衝刺上市接近成功，債務承壓的金輝，得以及時止渴，但危機沒有解除的金輝，在產品的品控上，是否能夠做得更好呢？