自如們艱難的長租公寓生意_風聞
金融外参-2020-10-28 15:25

配圖來自Canva
近日來,打工人更爆火網絡。年輕人們不論職業,一時間都自嘲為“打工人”,在巨大的生活壓力面前,他們只能用開玩笑的態度來掩蓋內心的無奈,但是生活還是要繼續。
而對於打工人來説,租房是他們解決居住問題的主要方式,也是他們進入社會面臨的第一道考驗,不少年輕人,尤其是剛出校門的大學生,幾乎都在租房問題上栽過跟頭。
考慮到經濟實力和收入水平,打工人要租到一個合適的房子是非常不容易的,不僅要投入一定的時間、精力,還要兼具建築學、談判學、心理學、社會學等多類知識,以提防不良房東、中介的小陷阱。稍不注意,不僅破財,還要在職場生活之外面臨又一輪居住焦慮。
所以不用和房東鬥智鬥勇、也避免了中介和中介費的長租公寓,成為打工人租房的新選擇,然而長租公寓對於租户來説,卻並不是可以完全放心的選擇。
小平台爆雷,行業趨向頭部集中
長租公寓分為集中式和分散式兩種模式,分散式模式較輕,門檻低,回收週期也更快,所以入局者更多,一些小型長租公寓品牌成本由限,大多就選擇分散式的模式運營平台。
分散式長租公寓比較健康的運營方式是低收高賣,在這個環節中企業通過裝修和服務合理地提高房屋溢價,確保自己能夠盈利的同時,也給房主和租户帶來便利。然而由於分散模式的普及,行業入局者數量多,競爭就難以避免。
為了爭奪房源和客源,一些平台選擇高買低賣,不僅破壞了合理的市場價格,還為自身的經營埋下隱患。
據房東東數據,2019年53家長租公寓出現經營問題,資金鍊斷裂及跑路的共有45家。而這些長租公寓關門跑路之後,最後承擔損失的只會是租客們。留下的租客不僅損失了之前交的房租,還有可能被房東趕出去,甚至部分簽了租金貸的租户,後期還要繼續償還貸款。
除此之外,不論是哪種模式,服務質量也是長租公寓備受吐槽的一個方面。一般長租公寓的組織架構分為營銷部和管家部,為了提高簽約成功率,營銷人員往往都會對用户做出很多保證。但是入住之後的服務一般由管家負責,前後人員不一,所以在承諾和實際服務上難免存在差異。
特別是一些小型的分散式長租公寓,其管家和營銷人員的職責劃分不明確,管家不止要負責處理租户提出的問題,還要承擔一定的業績目標,加上位置分散,管理不便,對租户的要求難免會疏忽。
因此,出於競爭力和服務質量的原因,一些小型長租公寓平台很難得到租户和市場的信任,優勝劣汰之下,市場份額和資本注意力逐漸集中在幾家頭部企業之間。
據IT桔子數據,2019年全年長租公寓行業投融資事件16起,同比減少15起,投融資金額123.01億元,單筆融資金額加大,資本越來越向國企、開發商、知名品牌公寓等頭部企業和優質企業集中。
而頭部長租公寓企業出於提升品牌價值的原因,也會由分散型的模式逐漸轉為集中型的模式發展,自如就是一個例子。
自如押注年輕羣體試水集中式,初效顯著
自如出身於鏈家,和萬科泊寓這類房地產開發商們的集中式運營不同,自如是分散式長租公寓的代表,目前管理着超百萬間房源,是全球最大的租賃管理機構。它可以憑藉規模化運轉沖淡“高收低租”帶來的部分經濟壓力,然而一旦現金流癱瘓,就很容易爆發經營問題。
疫情期間,受到隔離政策的影響,房源空置期和空置率上升,自如的現金流鋭減,為了降低“高收低租”帶來的虧損,自如一方面要求業主降房租,一方面提高租户租金,受到了各方嚴厲的聲討。
而有分散式向集中式轉變,不僅可以避免“高收低租”帶來的營收壓力,還可以有效調節供需配給、提升服務效率,並對租户進行安全管理,提高品牌的競爭力。所以對於自如來説,試水集中式,尋求更健康的運營模式是十分必要的。
近日,自如推出首個租住社區自如裏,對租住產品、租期服務、社區生活全覆蓋,取得了不錯的成果。自如裏僅上線18天,就將首批280套房源全面租罄。
通過分析其模式,可以看出其根據對年輕羣體需求的把握,不僅提供了20多種户型,還以租住為中心衍生出了服務、智能化等增值服務,全面提高租住品質。而對高品質居住產品與生活服務的押注,是自如一貫的主張,也正好切合了當代主要租住羣體的需求。
在一項針對年輕白領租客的調研中,有六成以上的年輕人表示,並不會因為租房就輕易放棄生活品質。而且根據《2020中國青年租住生活藍皮書》顯示,我國20-30歲租客占城市租住羣體的84%,這其中,近4成的95後租客願意把收入的40%作為租金以提高居住品質。
由於市場中存在巨大的需求,所以自如對傳統的租住體驗進行升級,可以在這一時代快速崛起。而且廣州自如裏緊鄰6號線蘿崗站,靠近萬達商圈,交通便利,生活配套齊全。對於要求生活便利、通勤方便的白領羣體來説,具有不小的吸引力,這也是其取得不錯銷售業績的原因之一。
不過,雖然作為自如在集中式長租公寓的首次試水,自如在短期內取得了不錯的市場反饋,但從長期發展來看,它的情況並不樂觀。
行業競爭火熱,新來者自如挑戰重重
中國產業研究院之前公佈了2019年中國集中式長租公寓運營商10強名單,其中大部分已經是構建了自己的連鎖網絡,租户在同城內移動仍可選擇該品牌。
而且TOP30房企中有超20家房企已進軍或表示將佈局長租公寓,比如碧桂園、保利、中駿等房企不斷入局,並都提出了長租公寓領域的發展目標。相比從平台轉型的集中式長租公寓,房企們的資本實力更強大,拿房渠道也更多。
而且萬科泊寓和相寓也有針對年輕羣體差異化的需求,推出與自如裏類似的社區產品。比如,萬科泊寓北京成壽寺社區根據不同收入水平、職業特點、租住需求等創新研發女生房、寵物房、主播房、SOHO房、健身房等五大主題房間,並且“泊寓-成壽寺社區”已成為北京地區推薦門店的首選。
總的來看,自如作為集中式長租公寓市場的新來者,相比老將它在規模和資源實力等方面還存在很多不足,而且自如裏的個性化社羣打造也不是獨一份,它未來長期的競爭力還有待觀望。
還需要注意的一點是,集中式長租公寓一般是將商用房改為民用出租房,這會使得它的收房成本提高,盈利空間進一步壓縮。特別是其商用水電的收費要比一般的出租屋貴得多,如果品牌的服務不到位,就很難吸引到租户。
而自如頻頻爆發的負面新聞,也拉低了它在消費者心中的印象分,對其品牌價值造成了不小的負面影響。甲醛房、隔斷間、強制性漲房租/解約等事件,都暴露了自如面對虧損的慌亂和對用户的輕視。
在品牌價值受損,競爭對手實力強勁的情況下,自如作為集中式長租公寓市場的新入局者,挑戰重重。
總結
自如作為鏈家旗下第一個做長租公寓的品牌,背靠鏈家平台積累的資源和渠道,以及分散式的模式,快速擴大市場規模成為行業第一。但其盈利模式尚不穩定,抗風險性能力低,今年疫情期間不當的舉措就暴露了它的盈利焦慮。
雖然今年3月來自軟銀集團的10億美元融資對它進行了有效地補血,讓其資金鍊得以繼續運轉,但從長期發展的角度來看,它需要尋找新的業務突破,不能只靠融資。此次試水集中式長租公寓,取得了不錯的銷售成績,但從長期盈利等指標來看,並不樂觀。
此外,雖然其在分散式長租公寓市場是領軍者,但在集中式長租公寓市場只是個新來者,相比它的競爭對手,還存在很多不足,而且還要克服負面事件對它的影響,提升自己的品牌價值。
近期,各地政府在租賃供應、金融税收等方面出台了不少政策,來助力租賃市場回暖,租房市場仍藴藏着巨大的市場機會和想象空間,也讓眾多長租公寓平台看到更多機會。
而作為目前全球最大的租賃管理機構,自如有着廣闊的發展潛力,自然也需要承擔遠高於一般長租平台的社會責任。但是如果自如仍舊重盈利輕客户,那麼它未來的路也將不會十分平坦。
文/金融外參記者侯昆梅,公眾號ID:jrwaican