自如們艱難的長租公寓生意_風聞

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近日來，打工人更爆火網絡。年輕人們不論職業，一時間都自嘲為“打工人”，在巨大的生活壓力面前，他們只能用開玩笑的態度來掩蓋內心的無奈，但是生活還是要繼續。

而對於打工人來説，租房是他們解決居住問題的主要方式，也是他們進入社會面臨的第一道考驗，不少年輕人，尤其是剛出校門的大學生，幾乎都在租房問題上栽過跟頭。

考慮到經濟實力和收入水平，打工人要租到一個合適的房子是非常不容易的，不僅要投入一定的時間、精力，還要兼具建築學、談判學、心理學、社會學等多類知識，以提防不良房東、中介的小陷阱。稍不注意，不僅破財，還要在職場生活之外面臨又一輪居住焦慮。

所以不用和房東鬥智鬥勇、也避免了中介和中介費的長租公寓，成為打工人租房的新選擇，然而長租公寓對於租户來説，卻並不是可以完全放心的選擇。

小平台爆雷，行業趨向頭部集中

長租公寓分為集中式和分散式兩種模式，分散式模式較輕，門檻低，回收週期也更快，所以入局者更多，一些小型長租公寓品牌成本由限，大多就選擇分散式的模式運營平台。

分散式長租公寓比較健康的運營方式是低收高賣，在這個環節中企業通過裝修和服務合理地提高房屋溢價，確保自己能夠盈利的同時，也給房主和租户帶來便利。然而由於分散模式的普及，行業入局者數量多，競爭就難以避免。

為了爭奪房源和客源，一些平台選擇高買低賣，不僅破壞了合理的市場價格，還為自身的經營埋下隱患。

據房東東數據，2019年53家長租公寓出現經營問題，資金鍊斷裂及跑路的共有45家。而這些長租公寓關門跑路之後，最後承擔損失的只會是租客們。留下的租客不僅損失了之前交的房租，還有可能被房東趕出去，甚至部分簽了租金貸的租户，後期還要繼續償還貸款。

除此之外，不論是哪種模式，服務質量也是長租公寓備受吐槽的一個方面。一般長租公寓的組織架構分為營銷部和管家部，為了提高簽約成功率，營銷人員往往都會對用户做出很多保證。但是入住之後的服務一般由管家負責，前後人員不一，所以在承諾和實際服務上難免存在差異。

特別是一些小型的分散式長租公寓，其管家和營銷人員的職責劃分不明確，管家不止要負責處理租户提出的問題，還要承擔一定的業績目標，加上位置分散，管理不便，對租户的要求難免會疏忽。

因此，出於競爭力和服務質量的原因，一些小型長租公寓平台很難得到租户和市場的信任，優勝劣汰之下，市場份額和資本注意力逐漸集中在幾家頭部企業之間。

據IT桔子數據，2019年全年長租公寓行業投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元，單筆融資金額加大，資本越來越向國企、開發商、知名品牌公寓等頭部企業和優質企業集中。

而頭部長租公寓企業出於提升品牌價值的原因，也會由分散型的模式逐漸轉為集中型的模式發展，自如就是一個例子。

自如押注年輕羣體試水集中式，初效顯著

自如出身於鏈家，和萬科泊寓這類房地產開發商們的集中式運營不同，自如是分散式長租公寓的代表，目前管理着超百萬間房源，是全球最大的租賃管理機構。它可以憑藉規模化運轉沖淡“高收低租”帶來的部分經濟壓力，然而一旦現金流癱瘓，就很容易爆發經營問題。

疫情期間，受到隔離政策的影響，房源空置期和空置率上升，自如的現金流鋭減，為了降低“高收低租”帶來的虧損，自如一方面要求業主降房租，一方面提高租户租金，受到了各方嚴厲的聲討。

而有分散式向集中式轉變，不僅可以避免“高收低租”帶來的營收壓力，還可以有效調節供需配給、提升服務效率，並對租户進行安全管理，提高品牌的競爭力。所以對於自如來説，試水集中式，尋求更健康的運營模式是十分必要的。

近日，自如推出首個租住社區自如裏，對租住產品、租期服務、社區生活全覆蓋，取得了不錯的成果。自如裏僅上線18天，就將首批280套房源全面租罄。

通過分析其模式，可以看出其根據對年輕羣體需求的把握，不僅提供了20多種户型，還以租住為中心衍生出了服務、智能化等增值服務，全面提高租住品質。而對高品質居住產品與生活服務的押注，是自如一貫的主張，也正好切合了當代主要租住羣體的需求。

在一項針對年輕白領租客的調研中，有六成以上的年輕人表示，並不會因為租房就輕易放棄生活品質。而且根據《2020中國青年租住生活藍皮書》顯示，我國20-30歲租客占城市租住羣體的84%，這其中，近4成的95後租客願意把收入的40%作為租金以提高居住品質。

由於市場中存在巨大的需求，所以自如對傳統的租住體驗進行升級，可以在這一時代快速崛起。而且廣州自如裏緊鄰6號線蘿崗站，靠近萬達商圈，交通便利，生活配套齊全。對於要求生活便利、通勤方便的白領羣體來説，具有不小的吸引力，這也是其取得不錯銷售業績的原因之一。

不過，雖然作為自如在集中式長租公寓的首次試水，自如在短期內取得了不錯的市場反饋，但從長期發展來看，它的情況並不樂觀。

行業競爭火熱，新來者自如挑戰重重

中國產業研究院之前公佈了2019年中國集中式長租公寓運營商10強名單，其中大部分已經是構建了自己的連鎖網絡，租户在同城內移動仍可選擇該品牌。

而且TOP30房企中有超20家房企已進軍或表示將佈局長租公寓，比如碧桂園、保利、中駿等房企不斷入局，並都提出了長租公寓領域的發展目標。相比從平台轉型的集中式長租公寓，房企們的資本實力更強大，拿房渠道也更多。

而且萬科泊寓和相寓也有針對年輕羣體差異化的需求，推出與自如裏類似的社區產品。比如，萬科泊寓北京成壽寺社區根據不同收入水平、職業特點、租住需求等創新研發女生房、寵物房、主播房、SOHO房、健身房等五大主題房間，並且“泊寓-成壽寺社區”已成為北京地區推薦門店的首選。

總的來看，自如作為集中式長租公寓市場的新來者，相比老將它在規模和資源實力等方面還存在很多不足，而且自如裏的個性化社羣打造也不是獨一份，它未來長期的競爭力還有待觀望。

還需要注意的一點是，集中式長租公寓一般是將商用房改為民用出租房，這會使得它的收房成本提高，盈利空間進一步壓縮。特別是其商用水電的收費要比一般的出租屋貴得多，如果品牌的服務不到位，就很難吸引到租户。

而自如頻頻爆發的負面新聞，也拉低了它在消費者心中的印象分，對其品牌價值造成了不小的負面影響。甲醛房、隔斷間、強制性漲房租/解約等事件，都暴露了自如面對虧損的慌亂和對用户的輕視。

在品牌價值受損，競爭對手實力強勁的情況下，自如作為集中式長租公寓市場的新入局者，挑戰重重。

總結

自如作為鏈家旗下第一個做長租公寓的品牌，背靠鏈家平台積累的資源和渠道，以及分散式的模式，快速擴大市場規模成為行業第一。但其盈利模式尚不穩定，抗風險性能力低，今年疫情期間不當的舉措就暴露了它的盈利焦慮。

雖然今年3月來自軟銀集團的10億美元融資對它進行了有效地補血，讓其資金鍊得以繼續運轉，但從長期發展的角度來看，它需要尋找新的業務突破，不能只靠融資。此次試水集中式長租公寓，取得了不錯的銷售成績，但從長期盈利等指標來看，並不樂觀。

此外，雖然其在分散式長租公寓市場是領軍者，但在集中式長租公寓市場只是個新來者，相比它的競爭對手，還存在很多不足，而且還要克服負面事件對它的影響，提升自己的品牌價值。

近期，各地政府在租賃供應、金融税收等方面出台了不少政策，來助力租賃市場回暖，租房市場仍藴藏着巨大的市場機會和想象空間，也讓眾多長租公寓平台看到更多機會。

而作為目前全球最大的租賃管理機構，自如有着廣闊的發展潛力，自然也需要承擔遠高於一般長租平台的社會責任。但是如果自如仍舊重盈利輕客户，那麼它未來的路也將不會十分平坦。

文/金融外參記者侯昆梅，公眾號ID：jrwaican