10城跌超5%！這些城市房價真跌了_風聞

　　文|凱風

　　樓市大分化，日益明顯。

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　　過去一年，哪些城市房價在漲？哪些城市下跌了？

　　近日，中國社科院財經戰略研究院住房大數據緯房指數顯示，過去一年，東莞、深圳、寧波、南通、唐山等10城房價漲幅超過10%，濟南、保定、廊坊、北海、肇慶、衡陽、西雙版納等10個城市跌幅超過5%。

　　這其中，漲幅最高的城市當屬東莞，一年漲幅近30%，其次為深圳，漲幅也超過20%。相比而言，跌幅最大的城市為廣東肇慶和貴州遵義，跌幅近10%。

　　值得一提的是，漲幅最高、跌幅最高的城市，均位於粵港澳大灣區。

　　這足以説明，即便是同一個區域，乃至同一個城市，在樓市大分化時代，都會走出截然不同的行情。

　　同時，在房價下跌城市裏，既有以肇慶、西雙版納、北海、淄博為代表的三四線城市，也不乏以濟南、貴陽、鄭州、天津、石家莊、太原為代表的一二線城市。

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　　從普漲到分化，樓市可謂翻天覆地。

　　眾所周知，大水漫灌之下，房價普漲，無論是一線城市還是三四線城市，無論是中心地段還是偏遠郊區，都會迎來差不多同等的漲幅，這是非常態的市場模式。

　　然而，一旦大水漫灌退潮，樓市分化之下，無論是城市還是區域，都將直面基本面的考驗。

　　有城市上漲，有城市下跌，有地段長期堅挺，有地段一瀉千里，這是市場規律和經濟規律使然。

　　事實上，即便樓市分化，大多數城市跌幅都在可控範圍之內。

　　這裏説的可控，指的是隻要房價不跌到首付比例，就不會產生棄房斷供的金融風險。而在國內，樓市首付多數都是30%，個別三四線城市為20%。

　　換言之，只要房價不跌30%以上，棄房斷供的風險就可以忽略不計。

　　同樣，5%左右的跌幅，相當於正常回調，通過調整來釋放迅速上漲帶來的壓力，從而讓樓市迴歸常態。

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　　不過，相比房價跌幅，更值得關注的是流動性。

　　房子一旦失去流動性，就是一堆鋼筋混凝土，除了居住，沒有別的價值可言。流動性，關乎投資變現能力，關乎資產的安全，沒有流動性的資產，無論價格高低，都會失去最重要的價值。

　　根據貝殼研究院報告，全國33城二手房流動性指數排名如下：

　　可以看出，廊坊、濟南、鄭州等城市二手房流動性墊底，這些城市恰恰是樓市出現明顯盤整的城市。

　　據每日經濟新聞報道，鄭州有房源掛牌一年仍未成交;廊坊二手房房價較高峯期價格腰斬，掛牌半年才能勉強低價成交……

　　同時，還有一些城市雖然房價依舊堅挺，但二手房市場流動性逐步走低，陷入“有價無市”的困境。

　　一旦市場沒有流動性，價格恐怕也難以維持。

　　相比而言，上海、北京均有較強的流動性。這兩大城市這一輪房價漲幅並不突出，北京相比3年前還處於下行態勢，這幾年的樓市調整，讓這兩大城市樓市的價值重新凸顯，自然會帶動資產流動性的提升。

　　9月，上海二手房成交超過3.1萬套，創下近幾年來新高。北京二手房成交量17259套，創下今年月度次高，環比8月增加1202套上漲7.5%，同比大漲40%。

　　要知道，北京的樓市調控堪稱全國最嚴，可與長沙相提並論。北京樓市自從2017年就開始調整，三年多時間，北京房價一度下跌了10%以上，環京地區甚至回調20%乃至30%以上。

　　在史上最嚴調控之下，北京二手房流動性仍然位居前列，足可見調整之後的北京樓市已經迴歸正常區間，安全性安全性甚至要遠遠超過剛經歷一場暴漲行情的一二線城市。

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　　顯然，北上廣的房價，正是被樓市調控按住的。

　　深圳在加碼“落户三年方能購房”之後，也走上史上最嚴之路。

　　換言之，一旦調控鬆綁，這些城市的房價很容易反彈。

　　不過，在目前房住不炒上升到“政治覺悟”高度的大背景下，收緊是常態，鬆綁是例外，即便要鬆綁，北上廣深也屬於最後之列。

　　回顧中國樓市長週期，2009-2011年的大漲之後，是長達3-4年之久的橫盤，大多數城市房價不温不火。這一次樓市橫盤，又會持續多久？

　　可以説，如果沒有大水漫灌政策的強力刺激，如果沒有取消限購限貸限售等政策的齊頭並進，這一次橫盤就不是那麼容易被逆轉的。

　　中國樓市是典型的政策市，只有緊盯經濟形勢和政策變局，才能把握準大勢。