成都大動作！大發地產能否“大發”？_風聞

　　文丨西部菌

　　房企中，有不少企業的名字挺別緻，大發可能算得上一個。

　　日前，大發地產在官網高調宣佈“喜獲四川省成都市高新區中和街道龍燈山社區9組地塊”，並喊出了“深耕成都”的口號。

　　總部在上海、深耕長三角、於2018年在香港上市，有着24年曆史的大發地產，規模並不大，直到去年合約銷售額才首次突破200億大關，是一個在全國市場存在感仍待加強的房企。

　　不過，如此次在成都高新區熱點板塊拿地的架勢所示，長期深耕長三角的大發，近些年對成渝的重倉趨勢卻越來越明顯。

　　成渝會成為大發的“大發”之地嗎？

　　01

　　2018年8月8日，同一日在重慶巴南、成都邛崍拍下兩宗土地，大發才首次落子成渝地區。但其後來之勢不可小覷。

　　今年3月19日，大發地產在與龍湖、保利等一眾大房企的競爭中，以6億成交價在新都區成功拿下一宗63.57畝純住宅用地。

　　引人注目的是，它的溢價率達到了驚人的124.76%，而摺合樓面價11800元/㎡，更是創下新都區住宅用地新高紀錄。

　　時隔半年，大發又在新川板塊落子，“深耕成都”的意向的確越來越明顯。

　　熟悉成都地產市場的朋友應該都明白，新川板塊目前可謂炙手可熱，堪稱是成都地產裏“c”位，近幾年引來眾多大型房企搶灘。體量不大的大發也能夠成功佔位，足見對深耕成都市場的決心。

　　此次大發拿下的地塊也堪稱是熱點板塊的優質項目。其緊鄰地鐵6號線（2020年開通）與25號線（規劃）交匯處蒲草塘站。

　　當然，這次拿地是通過合作的方式。公開報道顯示，該地塊由華宇集團於9月22日以9.13億元競得，樓面價17000元/平方米，溢價率17.24%。

　　暫不清楚，大發與華宇的具體合作方式，但合夥開發，無疑是以“愛交盟友”出名的大發的熟悉模式。

　　僅在成都市場，華宇就不是大發的第一個“盟友”。今年3月，大發就與領地簽訂了戰略合作協議。

　　來源：大發地產官網

　　頗為巧合的，華宇和領地都算是成渝本土房企，初來乍到的大發與“地頭蛇”合作，也算是明智之舉。

　　一來可以緩解資金壓力和風險，二來也可以加快在本地的融入速度。

　　當然，找本土盟友，接連拿地，還是足以説明大發對成渝地區的看重。

　　02

　　不過，加倉成渝的背後，大發急於做大做強的焦慮呼之欲出。

　　眾所周知，在房地產存量時代，對於僅有200億體量的大發來説，要想加速做大，必須得付出更多努力——不僅要敢於走出舒適區，還必須選對標的。

　　成渝作為人口與國家戰略雙加持的區域，自然是大發不錯的“標的”選擇。

　　官網顯示，大發房地產開發業務深耕長三角區域，踐行“1+5+X”全國化戰略佈局，輻射成渝、中部、西部、環渤海、大灣區5大城市羣。

　　不過，長期以來，大發地產都未能撕掉自己身上的區域性房企標籤。根據上半年業績公告，大發地產銷售額主要來自一直深耕的長三角市場。其中長三角合同銷售額佔比高達86%，合同銷售面積佔比77%。

　　由此不難看出，走出競爭激烈且開發成本更高的長三角地區，是尋求做大的大發必須要邁出的一步。

　　只是，在新的“三道紅線”要求下，大發這樣的小房企，不得不同時面臨一手降負債，一手尋擴張的雙重壓力。

　　根據11月3日公佈的“2020年10月止未經審核營運數據”， 2020年前十個月，大發地產實現累計合同銷售額約為231.05億元，這一數據已經超過去年全年的210.17億元。

　　在今年的情況下，能夠有此表現，應該説是不容易的。

　　但是，銷售額增加的同時，其它指標的增長卻並不同步。

　　中報顯示，今年上半年大發地產營收34.72億元，而2019年同期則為39.74億元，降幅為12.64%。

　　今年上半年毛利為6.98億元，2019年同期則達到了9.61億元，降幅接近30%。

　　今年上半年歸母淨利潤為1.41億元，而2019年同期則有3.15億元，降幅更是達到55.29%。

　　一句話，增收不增利的跡象很明顯。

　　03

　　當然，對於擴張中的大發地產而言，更大的壓力還是債務。

　　截至2020年6月末，大發地產的資產負債率為78.51%，比2019年末的79.58%略有降低，但仍在紅線之外。

　　更值得警惕的其短期債務壓力。其一年期應償還銀行貸款超過6億，一年內或按要求應償還其它貸款超過27億，一年內優先票據超過14億，合計超過47億元，而其總有息負債為109.65億。

　　也就是説，一年內的短債佔比接近50%，這樣的債務結構顯然堪憂。且其公司賬面現金僅有28.26億元，離覆蓋短債有相當差距。

　　或也正是因為債務壓力，2019年以來，大發地產可謂頻繁發佈優先票據，票面利率最高達到13.5%，最低為11.5%。

　　最近的一次是10月21日，大發地產發佈公告，稱公司額外發行的1.3億美元優先票據於聯交所上市，票面利率為12.375%。

　　短期債務壓頂的同時，處於擴張狀態的大發，在拿地上卻依然顯得激進。

　　今年上半年，在銷售額僅有112億元的情況下，大發地產拿地金額卻達到了260億。

　　根據克而瑞發佈的《2020年1-6月中國房地產企業新增貨值TOP100》，大發地產位列上半年新增土地價值TOP48，新增土地貨值TOP51，新增土地建面TOP53。而其全口徑銷售額僅為列百強房企的第87位。

　　成立24年，應該説大發地產算得上是一家資深房企了。但錯過了地產黃金年代，於當前“三條紅線”加地產下行的時代，大發的擴張之路，堪稱走鋼絲——既要平衡債務，又要穩健拿地，還要敢於走出舒適區，在新天地開闢地盤。

　　就目前而言，大發仍是主要深耕長三角地區。但要真正做大，升級為全國房企，註定要在長三角以外的地方找到機會。

　　一定程度上説，在成渝的表現到底如何，將很可能成為大發在全國擴張的試金石。

　　祝大發能在成渝“大發”。