成都大動作!大發地產能否“大發”?_風聞
观察者网用户_234579-2020-11-04 15:00

文丨西部菌
房企中,有不少企業的名字挺別緻,大發可能算得上一個。
日前,大發地產在官網高調宣佈“喜獲四川省成都市高新區中和街道龍燈山社區9組地塊”,並喊出了“深耕成都”的口號。
總部在上海、深耕長三角、於2018年在香港上市,有着24年曆史的大發地產,規模並不大,直到去年合約銷售額才首次突破200億大關,是一個在全國市場存在感仍待加強的房企。
不過,如此次在成都高新區熱點板塊拿地的架勢所示,長期深耕長三角的大發,近些年對成渝的重倉趨勢卻越來越明顯。
成渝會成為大發的“大發”之地嗎?
01
2018年8月8日,同一日在重慶巴南、成都邛崍拍下兩宗土地,大發才首次落子成渝地區。但其後來之勢不可小覷。
今年3月19日,大發地產在與龍湖、保利等一眾大房企的競爭中,以6億成交價在新都區成功拿下一宗63.57畝純住宅用地。
引人注目的是,它的溢價率達到了驚人的124.76%,而摺合樓面價11800元/㎡,更是創下新都區住宅用地新高紀錄。
時隔半年,大發又在新川板塊落子,“深耕成都”的意向的確越來越明顯。
熟悉成都地產市場的朋友應該都明白,新川板塊目前可謂炙手可熱,堪稱是成都地產裏“c”位,近幾年引來眾多大型房企搶灘。體量不大的大發也能夠成功佔位,足見對深耕成都市場的決心。
此次大發拿下的地塊也堪稱是熱點板塊的優質項目。其緊鄰地鐵6號線(2020年開通)與25號線(規劃)交匯處蒲草塘站。
當然,這次拿地是通過合作的方式。公開報道顯示,該地塊由華宇集團於9月22日以9.13億元競得,樓面價17000元/平方米,溢價率17.24%。
暫不清楚,大發與華宇的具體合作方式,但合夥開發,無疑是以“愛交盟友”出名的大發的熟悉模式。
僅在成都市場,華宇就不是大發的第一個“盟友”。今年3月,大發就與領地簽訂了戰略合作協議。

來源:大發地產官網
頗為巧合的,華宇和領地都算是成渝本土房企,初來乍到的大發與“地頭蛇”合作,也算是明智之舉。
一來可以緩解資金壓力和風險,二來也可以加快在本地的融入速度。
當然,找本土盟友,接連拿地,還是足以説明大發對成渝地區的看重。
02
不過,加倉成渝的背後,大發急於做大做強的焦慮呼之欲出。
眾所周知,在房地產存量時代,對於僅有200億體量的大發來説,要想加速做大,必須得付出更多努力——不僅要敢於走出舒適區,還必須選對標的。
成渝作為人口與國家戰略雙加持的區域,自然是大發不錯的“標的”選擇。
官網顯示,大發房地產開發業務深耕長三角區域,踐行“1+5+X”全國化戰略佈局,輻射成渝、中部、西部、環渤海、大灣區5大城市羣。
不過,長期以來,大發地產都未能撕掉自己身上的區域性房企標籤。根據上半年業績公告,大發地產銷售額主要來自一直深耕的長三角市場。其中長三角合同銷售額佔比高達86%,合同銷售面積佔比77%。
由此不難看出,走出競爭激烈且開發成本更高的長三角地區,是尋求做大的大發必須要邁出的一步。
只是,在新的“三道紅線”要求下,大發這樣的小房企,不得不同時面臨一手降負債,一手尋擴張的雙重壓力。
根據11月3日公佈的“2020年10月止未經審核營運數據”, 2020年前十個月,大發地產實現累計合同銷售額約為231.05億元,這一數據已經超過去年全年的210.17億元。
在今年的情況下,能夠有此表現,應該説是不容易的。
但是,銷售額增加的同時,其它指標的增長卻並不同步。
中報顯示,今年上半年大發地產營收34.72億元,而2019年同期則為39.74億元,降幅為12.64%。
今年上半年毛利為6.98億元,2019年同期則達到了9.61億元,降幅接近30%。
今年上半年歸母淨利潤為1.41億元,而2019年同期則有3.15億元,降幅更是達到55.29%。
一句話,增收不增利的跡象很明顯。
03
當然,對於擴張中的大發地產而言,更大的壓力還是債務。
截至2020年6月末,大發地產的資產負債率為78.51%,比2019年末的79.58%略有降低,但仍在紅線之外。
更值得警惕的其短期債務壓力。其一年期應償還銀行貸款超過6億,一年內或按要求應償還其它貸款超過27億,一年內優先票據超過14億,合計超過47億元,而其總有息負債為109.65億。
也就是説,一年內的短債佔比接近50%,這樣的債務結構顯然堪憂。且其公司賬面現金僅有28.26億元,離覆蓋短債有相當差距。
或也正是因為債務壓力,2019年以來,大發地產可謂頻繁發佈優先票據,票面利率最高達到13.5%,最低為11.5%。
最近的一次是10月21日,大發地產發佈公告,稱公司額外發行的1.3億美元優先票據於聯交所上市,票面利率為12.375%。
短期債務壓頂的同時,處於擴張狀態的大發,在拿地上卻依然顯得激進。
今年上半年,在銷售額僅有112億元的情況下,大發地產拿地金額卻達到了260億。
根據克而瑞發佈的《2020年1-6月中國房地產企業新增貨值TOP100》,大發地產位列上半年新增土地價值TOP48,新增土地貨值TOP51,新增土地建面TOP53。而其全口徑銷售額僅為列百強房企的第87位。
成立24年,應該説大發地產算得上是一家資深房企了。但錯過了地產黃金年代,於當前“三條紅線”加地產下行的時代,大發的擴張之路,堪稱走鋼絲——既要平衡債務,又要穩健拿地,還要敢於走出舒適區,在新天地開闢地盤。
就目前而言,大發仍是主要深耕長三角地區。但要真正做大,升級為全國房企,註定要在長三角以外的地方找到機會。
一定程度上説,在成渝的表現到底如何,將很可能成為大發在全國擴張的試金石。
祝大發能在成渝“大發”。