長租還能“長住”嗎？自如請回答_風聞

人口流動的加速和新生活理念的普及，租房正在成為更多年輕一代的選擇。具備品質、便利、貼心、科技等諸多優點的長租備受80後、90後及95後的喜愛，據《2020中國青年租住生活藍皮書》數據顯示，在目前的租住人羣中，有超過1/4的城市青年已租房3年以上，另有超1成的城市青年已租房5年以上，56%的租客選擇大且好的長租機構。

近期，一些知名長租品牌頻出暴雷事件，給選擇長租公寓的租客帶來了困擾。以蛋殼公寓為例，近期頻繁被爆料出現斷網、撤銷保潔服務等問題，還有供應商敲鑼去總部追欠款，在暴雷的邊緣搖擺，而樂伽公寓、青客公寓、我樂公寓等中小長租公寓，在暴雷前都引發過房東和業主大規模維權。

看重品質選擇長租的年輕住户在中間受“夾板氣”，品牌商承諾的服務打折扣的還算好事，有的公寓企業不支付房東的費用，導致房東要趕租客“出户”，給他們帶來無盡的煩惱。長租行業的現狀讓用户不由得發問，長租還可以“長住”嗎？

無數的壞消息中，也有好的消息，例如日前自如在九週年的時刻就發佈了《歷9彌新,定自如初》的公開信，透露目前已擁有100萬間房源，300多萬名自如客。一面是冰山，一面是火焰。同樣是長租行業，為何有的暴雷，有的愈戰愈強呢？

研究了“混得好”和“混得壞”的代表企業，發現暴雷的長租品牌大多混淆了“做盤子”與“做運營”的先後順序：

長租作為一個市場前景廣闊，同時需要在每一位用户上“下功夫”的行業，相比於漂亮的資本故事，更需要賽道里的每位玩家“懂客户、重精耕”，堅持對商業模式的挖掘和對事業價值的尊重，用踏實的發展和精準的規劃贏得未來。

1、羣雄逐鹿到“一超+小微”，長租沒有腰部？

細數過往，長租行業源起於消費升級的浪潮之中，一二線的“打工人”不再滿足於將就的租住條件，租住房屋、租期服務甚至是城市生活的品質化需求缺口，催生了長租公寓這種新的住房租賃形式。

2010-2014年，長租行業尚處於萌芽與探索階段。彼時，國內自主發展的代表自如，以及效仿外國模式的代表紅璞相繼成立，在移動互聯網快速發展的背景下，互聯網的集約作用在分散的租住產品升級和租賃交易中被無限放大，成功演繹了“包租收房-品質出租”的可行性。

2015-2019年，長租行業走過了一輪大起大落。面對着頭部企業的成功與無處釋放的追風資本的引誘與助推，不少缺乏經驗的長租機構依靠“融資-高價包租-快租擴張-再融資”的方式快速擴張。但是增長故事沒有帶來深耕體驗與品質的恆心，單純追求規模往往只能陷入長租模式的下行陷阱之中，催生出了一面是羣雄逐鹿的“繁榮景象”，一面是頻頻暴雷的“長租亂象”。

2019年中-2020年，可看做行業的冷卻與精耕時期。伴隨着行業老二、老三的流血上市，長租行業華麗的互聯網新衣終於揭開，住房租賃行業所承載的重量與所需要的責任，讓不少跟風者萌生了退意。隨後疫情突發，主動的退意被轉化為了被迫甚至是惡意的硬着陸。而從風波之中泰然走過的，只剩下有規模實力的“大且好”平台與主打個性化的“小而美”平台——自如在10月18日對外宣佈了迎來成立9週年。

行業起伏不停的發展史，揭示了一條長租發展的“鐵律”：長租沒有腰部。

相比於頭部品牌的泰然自若，長租“中產”們無法越過的隱形天花板，究竟由什麼構成？

2、為什麼有人“雷聲不斷”，有人泰然自若？

首先，截然相反的初衷帶來了全然不同的理念。熊林不止一次説起過自己做長租伊始的一個故事：2011年2月的某一天，他在網上聯繫了20套房，卻沒有一套是真的。對於從對抗黑中介、假房源中起步的自如們而言，長租是一件本就不應該稱為風口的行業——它既不是一個高利潤行業，也難以有短期的利潤回報，但是它與千萬租客、業主息息相關。長租需要赤誠初心和精耕耐心。

相比之下，聞風而入的蛋殼、青客們或許正是在理清行業模式的天然限制之後，轉向一心追求上市來回避運營的短板——資料顯示，蛋殼公寓的虧損缺口連年擴大。2017年，公司淨虧損2.72億元，2018年淨虧損13.69億元；2019年前9個月淨虧損25.16億元，比去年同期的虧損擴大了三倍。

其次，考量視角的不同塑造了不一樣的增長動能。一直以來，長租“中產”們都依賴用規模續寫自己的未來。而為了換取規模數字的增長，蛋殼們陷入了借貸和槓桿化的螺旋陷阱中。數據顯示，蛋殼用4年時間將旗下房源拓展至406746間，實現了166倍的增長。於此同時，蛋殼在2017年、2018年和2019年分別有91.3%、75.8%和65.9%採取租金貸款方式進行房租給付，遠遠高於各部門規定的30%這一紅線。盤子大了，服務能力卻沒有更上——蛋殼的入住率目前約在75%左右，落後於頭部平台20個百分點。

自如CEO熊林曾説，“這可能是進入門檻比較低的行業，但是它對運營管理能力要求很高，需要跨過規模、品質、服務、O2O等幾個關口。”多管齊下，用綜合能力提升租住體驗，用租住體驗撬動規模增長，用規模實力保障能力發展，三位一體，缺一不可——自如在2019年中實現了入住率突破95%，隨後年底宣佈運營突破100萬間，規模進入世界級序列。

再者，長線口碑的差異催生了方向相反的信任空間。除去價格、交通等硬指標，眼緣與印象分，同樣是租房中重要的決定因素。換言之，對於運營主體來説，口碑的歷史成色對未來發展空間的廣度同樣重要。

長租“中產”們的品牌信譽在規模超速增長導致的“虛胖”中逐步消減：盲目擴張-面臨維權-依賴擴張-維權不斷，用户與平台之間形成了一個日益擴張的信任黑洞。在黑貓投訴中，規模不足頭部一半的行業老二，投訴量卻超出兩倍還多。

相比之下，有口碑基礎的平台更能受益於用户信任。在由WPP與凱度共同發佈2020年"BrandZ™最具價值中國品牌100強排行榜"中，自如與抖音、快手、今日頭條、知乎一同，並列新上榜的5家獨角獸公司。資料顯示，自如的綜合淨推薦值（NPS）已達60.55%，有近4成的業主是通過其他業主推薦而來，並且自如業主平均簽約時長已突破5年，與之對應，鮮有其他平台成立超過5年。

3、長租還有未來嗎？長租到底應該怎麼辦？

近日，十九屆五中全會通過了《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》，建議指出：有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。而在9月召開的全國政協協商會上，委員們也建議，鼓勵發展長租公寓，推動租賃房屋提檔升級，更好滿足居民租賃需求。這些無疑給了長租行業一針強心劑。

規模、口碑、創新、運營……有人認為長租行業已經結束了僅靠野蠻生長就可以成功上岸的時期，其實長租行業從來只是在短暫的試錯插曲之後，回到了初始的發展正途之上，我們無需因為幾家平台的混亂，而對從始至終廣闊的行業未來視而不見。

數據顯示當前租賃人口在增多，消費習慣也在發生改變。中國住房租賃市場整體正呈現持續上升趨勢，在需求側，預計到2022年，中國住房租賃市場租賃人口將達2.4億，租賃市場將達5萬億的容量。

頭部品牌的專業化於平台化的持續推進也代表了長租行業持續近3年之久的混亂時期，即將迎來尾聲，而市場規模的潛力與用户消費習慣的改變也預示着長租行業未來可期。

在9週年公開信裏，自如寫道，“‘自如’不再是一種租住生活的代名詞，而是城市美好居住生活的註腳”。這揭示了長租行業長久發展的一個邏輯。只有在“懂客户、重精耕”的基礎上，通過精細化管理方式，追求極致產品、提升產品質量，才能不斷為客户創造更大價值，最終實現規模與口碑的雙增長。

自如這種以“產品+服務+O2O+社區”的城市居住服務平台的革命與迭代，代表的正是城市租住服務平台的前景與方向。

當然，自如不是沒有投訴。300萬自如客、50萬業主，365天居住在房源裏，龐大的用户基數和時刻的使用體驗，會催生出各種問題。然而從黑貓投訴不難看出，自如投訴量僅為同類企業的1/8，互聯網獨角獸均值的1/10，事實證明自如還是贏得絕大多數用户的選擇和信任。

希望在未來的路上，我們會遇到那個更加“自如”的自如。