規模增長乏力，渝派三強東原地產，能靠物業“保三爭二”嗎_風聞

　　文丨西部菌

　　對重慶來説，迪馬股份的名字可以説相當特殊，它是重慶的第一家民營上市企業，旗下的東原地產，還和龍湖、金科一起享有“渝派三強”的稱號。

　　2017年，總部從重慶搬到上海之後，深耕一二線城市的東原地產，全國化擴張提速。而根據最新消息，東原地產也要籌備分拆物業上市了。

　　近幾年來，物業上市已經成了一股風潮。於東原地產而言，面對在“渝中三傑”陣營中嚴重掉隊的局面，尋求新的增長點的需求，可謂相當急迫。

　　但分拆物業上市這條路，顯然沒有那麼好走。

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　　在之前的推文《歸母淨利大幅下滑！重慶迪馬，能從上海突圍嗎》中，西部城事對迪馬股份和東原地產有過基本介紹，這裏不再贅述。

　　根據克而瑞的數據，2019年東原地產的全口徑銷售額為540.1億元，排在全國第62位，遠遠落後於2000億元上下的龍湖和金科。

　　正是因為規模增長緩慢，近幾年來，東原地產開始激進擴張，從早期的幾年拓一城，變成一年入幾城。

　　來源：迪馬股份年報

　　像今年上半年，它就首次進入石家莊、肇慶、寧波、麗水。而10月底，在12.4億購入華僑城襄陽項目80%股權後，又花了12.6億元在南京拿地。當然，代價也不低，比如首入寧波的地塊，溢價率就達到114%。

　　而且注意，由於市場空間有限，原本錨定一二線的東原地產，不得不將視線對準一些三四線城市，如上半年首入的肇慶、麗水，這從側面説明，東原地產實現規模擴張的決心。

　　弄清了這個背景，不難理解為何東原地產也要分拆物業上市。

　　一方面，地產存量時代，銷售面積增長放緩，要進一步做大做強，更多只能在存量房產中挖掘增長點。而且物業本身是輕資產、持續回報，在資本市場也有較強的熱度。

　　東原地產在各大城市大力攬儲，蓋起的樓賣出去，也可以提供物業資源儲備。

　　另一方面，“三道紅線”下，房企降負債的壓力前所未有，通過上市的方法來“找錢”，可以拓寬融資渠道。

　　此前曾表態暫時不上市的萬科物業，近期也宣佈一定會上市，並且更名為“萬物雲”，為上市進程按下加速鍵。

　　尤其對東原地產來説，母公司迪馬股份本身就有一定的債務壓力，上半年79.84%的資產負債率，高於70%的紅線。如果能在物業板塊開通新的融資渠道，下一步擴張也更有底氣。

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　　在物企上市潮之下，東原能不能如願上車，現在還是未知數，但它所面臨的挑戰，是顯而易見的。

　　首先，資本市場畢竟看重經營狀況、盈利能力和上升前景，而東原地產的物業板塊，在整個行業來看，其競爭力還是很有侷限的。

　　以在管面積來看，已上市的物業企業，上半年的平均在管面積達到9800萬平方米。上市較早的像碧桂園服務，在管面積超過了3億平方米，行業龍頭萬科物業則超過4億平方米。

　　來源：網絡

　　而迪馬股份半年報顯示，東原物業服務在管項目約150個，合約及管理面積 3000 餘萬平方米，只有這些頭部品牌的零頭而已，市場份額還相當低。

　　眾所周知，物業板塊雖然是單獨分拆上市，但業務的展開，仍然非常依賴地產母公司的開發規模。上市物企中，真正屬於獨立第三方的物業公司少之又少。

　　以碧桂園服務為例，3億多平方米的在管面積中，超過7成是碧桂園集團開發的。地產公司開發，旗下的物業企業持有管理，這是一條相當常見的上下游生態鏈。

　　然而對東原地產而言，儘管近幾年開始激進拿地擴張，但它的整個銷售規模和麪積，增長速度仍然相當緩慢。在新的大本營上海，論市場份額，也沒有太強的主場優勢。

　　2018年，東原地產的全口徑銷售額，從前一年的262.6億元，暴漲到548.7億元，但很快就劃出了一道向下的曲線——2019年不升反降，銷售額只有540.1億元。

　　今年上半年，東原地產同樣是表現平平。克爾瑞數據顯示，前8個月的全口徑銷售為363.3億元，只比去年同期多了14億元左右，在全國排第59位，基本沒有任何增長。

　　地產主業的擴張壓力，讓東原更加迫切地想要分拆物業上市。問題是，地產主業無法實現快速的規模增長，意味着無法為物業板塊持續供血，這幾乎是一個死循環。

　　在行業內部，東原地產素來有“小而美”的稱呼，但顯而易見，在講究規模競爭的年代，“小而美”反而成了分拆物業上市的軟肋。

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　　2018年，也就是銷售規模翻番的這一年，意氣風發的東原地產，曾給自己定下了躋身五十強的短期目標，以及進軍三十強的長期目標。

　　而前不久，就在宣佈分拆物業上市的同時，東原地產的董事長羅韶穎又提到，“給東原未來定的目標是保三爭二（保證進入前三十強，爭取進入前二十強）”。

　　從前8月的數據看，三十強的守門員祥生集團，全口徑銷售額也有660.2億元。東原地產別説保三爭二，就是實現兩年前定下的五十強目標，難度都比較大了。

　　來源：迪馬股份半年報

　　在追趕龍湖、金科的道路上，東原地產彷彿是越走越遠。

　　作為特種車起家的企業，迪馬股份的核心業績來源，其實還是地產。上半年，迪馬股份實現營業收入42.82億元，其中包含物業在內的房地產開發，營收佔比達到88.65%。

　　而受2018年後地產業務減速的影響，迪馬股份的業績增長，同樣面臨着一些問題。

　　上半年迪馬股份營業收入42.82億元，同比增長20.59%。與此同時，營業成本的增長，同樣飆漲到了38.65%，增速高過營收。

　　在營業成本快速上升的同時，增收不增利的特徵也較為明顯。上半年，其歸屬於上市公司股東的淨利潤大幅下滑，同比下降48.3%，歸母扣非淨利潤更是下滑65.45%。

　　來源：迪馬股份半年報

　　現金流壓力也不小。上半年，經營活動產生的現金流淨額為-5.29億元。

　　一邊是規模化陷入瓶頸，盈利能力得不到有效提升；一邊是持續擴張面臨着債務壓力。在地產紅利衰退期，迪馬股份面臨着兩難挑戰。

　　不過於東原地產而言，本身就背靠迪馬股份這個上市公司，相較於同樣體量且渴望衝刺上市的房企來説，已經算是相對幸運的了。

　　而如果物業板塊能順利上市，多一條融資渠道的東原地產，在充滿不確定性的時代，也能夠走得更穩一些。