物業分拆上市走俏，恒大物業是下一個碧桂園服務還是世茂服務？_風聞

在中國，房地產開發已經接近20年，隨着市場增長趨於平緩，規模擴大明顯觸及天花板。僅在2019年，中國的房地產行業就面臨了600餘次房地產調控，導致融資“史無前例”收緊，300餘家房企發佈破產文書。

疫情之後，隨着業主對於人居環境和公共衞生安全的需求越發嚴格，物企的潛力得到釋放。截至2020年9月10日，港股25家上市物業管理公司年內股價平均上漲63.6%，僅有5家出現下跌。鑑於板塊走勢強勁，眾多房企紛紛入局，分拆物業管理服務上市。

11月3日晚間，中國恒大公告，公司計劃分拆恒大物業於香港聯交所獨立上市。11月6日據港交所消息，中國恒大集團分拆恒大物業，將尋求在下週通過港交所上市聆訊。作為前四大地產行業之一的中國恒大為什麼會湊物業分拆的“熱鬧”？憑恒大物業的想象力，未來有無可能成為港股市場物業管理板塊下一個千億新玩家？

恒大物業肩挑重擔奔赴港股

據最新統計顯示，目前已有25家房企子公司分拆上市取得進展，其中，8家成功登陸港股市場、1家即將掛牌、2家正在招股、11家遞交招股書、3家已公告擬分拆上市。

綜合這些房企分拆物業上市的經驗，一般而言都是出於三個方面的考量。一是發行新股回籠資金，滿足融資需求，增厚所有者權益，達到降負債目的；二是可將全部或部分上市股權以實物分派給股東，增厚股東投資回報；三是物業公司上市可以促進其發展，激勵管理團隊。而中國恒大分拆恒大物業赴港，就是出於降負債這一原因。

恒大金碧物業是世界500強企業恒大集團的下屬公司，成立於1997年，至今已有23年的歷史。8月13日晚間，中國恒大發佈公告稱，旗下恒大金碧物業合計引入235億港元戰略投資，對應代價為恒大金碧物業28.061%的股份。

9月24日，一份關於恒大集團的情況報告在網絡流傳，這份“報告”中稱，公司須在2021年1月31日前償還戰略投資者1300億元本金並支付137億元分紅。1300億元由權益變為負債，資產負債率將大幅攀升至90%以上，可能導致恒大地產現金流斷裂。事情一出，恒大股價應聲下跌，標普將恒大集團評級從B+/穩定調整為B+/負面。雖然恒大立即回應和澄清，但並未停止事件的繼續發酵。

在這樣的背景下，中國恒大除了引入戰投、配股融資以及出售非核心資產外，又宣佈將旗下的恒大汽車與恒大物業分拆，分別選擇A股和港股兩地上市。

一方面，物業上市能夠為恒大帶來一個市值數百億的資本平台，帶來更多融資選項。有機構預測，拆分物業管理業務引入戰投，預計將降低恒大負債率19個百分點，有利於擺脱業界對於恒大資金鍊斷裂的詬病。

另一方面，恒大物業的分拆獨立，有利於為公司現有業務和未來擴張提供資金，提高運營和財務管理效率。使恒大和恒大物業在各自業務方面更具重點的發展，優化恒大物業經營和財務透明度。

可以説，恒大物業分拆是中國恒大為了緩解當前的資金壓力的“產物”，肩挑重擔的恒大物業赴港上市又是否真能不負母公司所望？

業績高增難掩吸血本色

**在2020年上半年疫情情況還比較嚴峻的情況下，物業板塊的價值就已經得到了初步凸顯。**據樂居財經研究院統計，2020年上半年29家上市物企業淨利率逆勢而上，與去年全年12.1%相比提升2.6個百分點，達到14.72%。平均毛利潤為3.59億元，淨利潤為1.89億元。

**根據恒大物業的招股書數據來看，其在業績增長方面同樣不甘落後。**其收入由2017年的43.99億元增至2019年的73.33億元，淨利潤由2017年的1.07億元增至2019年的9.31億元，淨利潤複合增速高達195.5%，這一增速在TOP20物業公司當中是最快的。

與此同時，恒大物業的在管面積行業內同樣排名靠前，2017、2018、2019年總的在管面積分別是1.38億平米，1.85億平米，2.38億平米；2020上半年在管面積是2.54億平米，綜合來看，公司的體量在行業內排名第4。除此之外，甚至區別於中國恒大，恒大物業的資產負債率在2020年也降至了0.9%，非常健康。

**但在恒大物業身上，依舊有着大部分房企分拆的物業公司的通病，即過於依賴母公司的輸血。**碧桂園服務、保利服務等巨頭物業，對於母公司的業務依賴均在90%以上。

從恒大物業的招股書數據中，恒大物業同樣極其依賴關聯方恒大集團，來自恒大集團以及旗下合營，聯營的在管面積2017-2019年以及2020上半年分別是99.9%，99.9%，99.7%，99.5%。來自單一大客户恒大集團銷售收入佔比44.0%，41.3%，36.3%，35.0%。

此次恒大物業集團上市集資用途為進行戰略收購及投資、升級信息系統及設備、運營資金及其他一般企業用途等。所以從恒大物業赴港融資的目的也可以看得出來，很大一部分原因也是希望能夠藉此提高自己的外拓能力，擺脱“吸血”的標籤。

不過就目前恒大物業訂立的新物業管理協議來看，46份合約帶來的是總簽約面積為1340萬平方米。並且在多份協議中，僅兩份為第三方開發商所開發，總簽約面積50萬平方米，相對於母公司為恒大物業的賦能可謂是杯水車薪。隨着業績高增長與高度依賴母公司輸血相交織，恒大物業上市後能否獲得投資者的“青睞”？

騰訊、阿里站台，恒大物業能否成為下一匹“千億黑馬”？

雖然恒大物業依賴母公司這個缺陷能夠從其披露的數據中清楚地得知，但是恒大物業在8月份引入的戰略投資者的陣容卻極其豪華。香港富豪劉鑾雄最為高調，他通過本輪投資獲得恒大物業5.37%的股權，並且其中還有騰訊控股和阿里巴巴的身影。

在目前二級市場的物業管理板塊上，現階段只有碧桂園服務一家市值成功超過了千億。投資者對於恒大物業的高期待則來自於，今年的利好之下，很多分拆上市的物業股市值已經接近或超過了母公司。

比如，雅居樂集團市值413億港元，低於旗下物業企業雅生活服務436億港元的市值； 綠城中國市值328億港元，綠城服務市值近300億港元。根據中國恒大的總市值以及恒大物業的估值來看，恒大物業似乎有可能復刻碧桂園服務的道路。

**但事實上，恒大物業目前行業內排名雖然靠前，但仍然落後於碧桂園服務、雅生活等頭部物企。**並且行業前十市佔僅為10%，極其分散。目前行業正處於發展初期，隨着中小型物企迅速成長、觀望者紛紛入局，未來恒大物業也將面臨着更加嚴峻的競爭環境。

除了外部環境的制約之外，從恒大物業目前的業務線來看，公司的營收以物業管理服務為主，非業主增值服務和小區增值服務，前者佔比有2017年的36.6%下降到29.3%，後者由佔比5.7%攀升到7.8%，卻仍然難以掩蓋營收單一的弊病。

以融創服務為例，其非業主增值服務比重已經超過了物業管理服務收入佔比，從2017年的47.2%，升至2019年的55.6%，健康的業務線在一定程度上拉高了融創服務在投資者心中的估值。反之恒大物業的營收高度繫於物業管理服務，在一定程度上還是缺乏分散風險的能力。

總而言之，雖然物業分拆浪潮滾滾而來，恒大物業的財務數據在嚴峻的競爭環境中確實仍有可取之處。不過房企拆分的物企本身的業績增長均存在與母公司高度捆綁的通病以及增值服務增速落後等問題，恒大物業目前尚未克服。所以想要在港股市場獲得更多的話語權，成為繼碧桂園服務後下一個千億級玩家，恒大物業任重而道遠。

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