曾因低評估被最高法叫停 防城港地標樓盤遭一案兩份判決_風聞

（消費日報訊）投資廣西防城港騰飛廣場10年後，商人李忠飛陷入了窘境。

作為2018年12月4日最高法發佈第二批保護產權和企業家合法權益經典案例，防城港騰飛龍執行申訴案至今未了。

最高法將廣西防城港市騰飛龍房地產開發有限公司（簡稱騰飛龍公司）列入保護產權和企業家合法權益的典型違法案例的新聞發佈會後，防城港中院解封了騰飛廣場價值2.7億元的181套住宅。

解封當日，防城港中院又以騰飛龍公司與中建海峽建設發展有限公司（簡稱中建海峽公司）存在建築合同糾紛為由，查封該181套房產。

2019年4月，防城港中院再審本案。在4天內，防城港中院對該案作出兩份結果完全不同的判決書。判決書案號相同：（2018）桂06民初115號。

第一份判決書公佈於中國裁判文書公開網，現已被刪除。該判決書判決騰飛龍公司應付中建海峽公司約9499萬工程款。

第二份判決書已送達至騰飛龍公司，該判決書判決騰飛龍公司應付中建海峽公司1.63億元工程款。

隨後，騰飛龍公司上訴，2019年12月5日，廣西高院在（2019）桂民終560號判決書中，基本支持了防城港中院4月19日版判決書。

騰飛龍公司向最高法院申請再審本案。2020年7月6日，最高法院立案受理。7月7日，確定合議庭成員，由第一巡回法庭審理本案。

2020年9月18日，防城港中院向中建海峽公司和騰飛龍公司下發《第二次網絡拍賣通知書》，並於2020年10月9日對騰飛廣場125套房產進行拍賣。

地標樓盤遭查封

防城港騰飛廣場毗鄰大海，曾是當地地標性樓盤。

10年前，經地方政府招商引資，李忠飛投資防城港，註冊成立騰飛龍公司，開發騰飛廣場項目。項目佔地30畝，總建築面積約14.04萬平方米。

騰飛廣場是防城港第一個舊城改造項目，被防城港市政府列為“十大重點項目”之一。如今，騰飛廣場已被廣西防城港市中級人民法院（簡稱防城港中院）查封，面臨被變賣的困境。

最高人民法院公佈的基本案情顯示，騰飛龍公司董事長李忠飛與許文飛之間生意往來拆借資金，最終產生借貸糾紛。許文飛起訴李忠飛。2014年7月10日，許文飛向防城港中院申請訴前保全，請求查封李忠飛、騰飛龍公司名下人民幣1億元銀行存款或相應等值財產。

工商登記資料顯示，許文飛與懷寧縣宏森房地產開發有限公司各佔飛天地產50%股份。2020年7月17日，飛天地產股權變更，許文飛變更為“許文”。

許文飛向防城港中院提供安徽飛天房地產開發有限責任公司（簡稱飛天地產）自有的位於安徽省懷寧縣高河鎮的一處地塊，評估價1.5億元作為擔保。

騰飛龍公司提交了蓋有“懷寧縣房地產管理局”印章的資料顯示，該地塊已開發為玉蘭公寓，於2013年開始出售。從2014年8月1日至2015年8月23日，玉蘭公寓所在土地使用權處於被查封狀態。在查封期間的2015年4月開始，該宗土地上至少有158户業主辦理了產權轉移登記手續。

騰飛龍公司代理人表示，鑑於產權發生轉移，就不應作為許文飛的擔保物。但防城港中院最終同意以此地塊作為擔保物，並於2014年7月查封了騰飛廣場的328套房產。數月後，又陸續追加查封70套房產，查封房產達到398套。其中5套房產是防城港中院執行局毛振法官以手機拍照發給防城港市房管局的方式查封的，因始終沒有執行裁定等法律文書，防城港市房管局在查封6個多月後又自行解封。

據瞭解，防城港中院的主要判決依據是許文飛與李忠飛簽署的一份《借款合同》（含兩份《補充協議》）和雙方資金往來的匯款憑證。

《借款合同》 顯示，借款人李忠飛於2011年10月24日起陸續向貸款人許文飛借款人民幣14280萬元，中途李忠飛向貸款人歸還了7070萬元，尚欠借款本金10938萬元。

《判決書》顯示，2011年10月24日至2013年7月8日，貸款人向借款人匯款14280萬元。2012 年7月13日至2014年1月9日，借款人向貸款人匯款7070萬元，2014年2月21日至2014年6月23日，借款人向貸款人匯款66,773,125元，合計匯款137,473,125元。

防城港中院判決李忠飛與騰飛龍公司償還原告許文飛借款本金8105.28萬元，利息252萬元，違約金500元。

騰飛龍公司提出上訴，廣西壯族自治區高級人民法院維持了一審判決，此案進入執行階段。

李忠飛稱， 2014年1月15日之前，雙方互有資金往來，許文飛的借款本無利息。作為回報，自己為許文飛涉足焦炭業提供商業資源，同時於2012年7月9日用騰飛廣場的土地證為許文飛的2300萬元貸款提供抵押擔保；2013年4月16日，為許文飛名下企業的一筆1億元焦炭業務貸款提供反擔保。李忠飛出示了為許文飛提供2300萬元貸款提供抵押擔保和1億元貸款提供反擔保的證據。

李忠飛表示，根據法庭調查的銀行記錄，許文飛自2011年10月24日至2014年5月29日向李忠飛轉賬24筆合計1.453億元；李忠飛自2012年7月13日至2014年6月23日向許文飛轉賬26筆合計1.2187億元，加上李忠飛為許文飛擔保的34套騰飛廣場房產（當時市值2400萬），實際上許文飛倒欠李忠飛57萬元。

騰飛龍公司認為，許文飛用虛假貸款的形式直接侵佔了其34套住宅。2020年3月2日，騰飛龍公司向許文飛發起刑事控告。

兩次評估報告

騰飛廣場被查封近兩年後的2016年3月，防城港中院委託廣西萬宇房地產資產評估有限公司（簡稱萬宇評估公司）評估了查封資產，最終的評估價為1.28億元。

騰飛龍公司提供的銷售合同顯示，商鋪每平米的售價是41500元至49500元不等，而住宅每平米的價格5500元至7000元不等。依此折算，被法院查封即將拍賣的房產價值6億多元，相差懸殊。

騰飛龍公司代理律師認為，法院指定的評估公司評估價格甚至低於建築成本。

騰飛龍公司稱，公司未能依法參與評選，由此得出的評估結果並不能讓人信服，騰飛龍公司以虛假評估起訴了萬宇評估公司，騰飛龍公司代理人稱，萬宇評估公司實控人朱某在庭審中陳述，當時接受防城港中院的評估委託時並沒有騰飛廣場項目的資料,對於朱某的陳述，當天的庭審筆錄均已記錄在案。

據瞭解，在案件執行過程中，騰飛龍公司被查封的房產曾兩度被拍賣。2017年初，李忠飛在防城港投資遭遇司法不公為由，向有關部門舉報後，法院的拍賣工作暫停。2017年8月，防城港中院再次啓動拍賣程序，其下達網絡拍賣通知稱，將在2017年10月10日至11日通過淘寶網司法拍賣平台進行。

在遞交給上級法院的資料中，騰飛龍公司認為，案涉房屋被評估時正處停工狀態。評估後，案涉房屋復工並在拍賣前已基本完工，共投入資金逾1億多元，房屋價值已發生重大變化，但執行法院在擬處置程序中並沒有對案涉房屋重新評估，仍以復工前的評估價值整體拍賣房屋，屬於超標的違規查封和拍賣房產。

案件審理期間，防城港中院曾指定廣西國聯房地產評估有限公司（簡稱國聯評估公司）對查封的騰飛廣場房產第二次評估。國聯評估公司只評估了被查封398套房產中的315套，評估價值為3.5億元。

國聯評估公司評估資料顯示，騰飛廣場商業地產的評估價格為2萬元每平方米。而騰飛龍公司提供的2014年房屋買賣合同顯示，出售給中國移動、桂林銀行等其他業主的實際成交價為5萬元每平方米。

騰飛龍公司先後向防城港中院、廣西高院提起異議和複議，請求對案涉房產價值重新評估，並根據新的評估價格解除對超標房屋的查封，但相繼被駁回。此後，騰飛龍公司向最高人民法院申訴。

2017年12月29日，最高人民法院經過審查後，作出（2017）最高法執監401號執行裁定，依法撤銷了防城港中院和廣西高院的執行異議裁定和執行復議裁定，發回防城港中院重新審查。

最高人民法院認為，本案中案涉328套房屋被查封評估後，案涉企業進行了復工，使查封的房屋實現了升值。申訴人據此事由向執行法院提起異議，請求中止拍賣，重新評估並解除超標的部分的查封，理據充分。由於防城港中院遺漏當事人異議請求，應當發回該院重新審查，並根據查封標的物市場價值重新評估，解除超標的查封部分。但防城港中院沒有裁定中止本案的執行，也未在對案涉超標的部分及時解封。

據李忠飛介紹，在此期間，自己曾多次向防城港中院院長韋武斌陳情，請求制止違法查封拍賣行為，但並無結果。防城港中院毛振、韋著敢等執行法官又遠赴李忠飛福建老家查封了自己福建老家的三個門面和一個車位以及廈門的一套房產。

2018年12月4日上午11時，最高人民法院召開新聞發佈會，發佈第二批人民法院充分發揮審判職能作用保護產權和企業家合法權益典型案例，防城港中院審理的騰飛龍公司一案位列其中。最高法院認為李忠飛、騰飛龍公司一案的典型意義在於在人民法院審判執行過程中，對建築物等財產超標的查封，不允許民營企業處分該超標的部分財產的行為，既不利於產權人充分發揮其財產價值，也侵害民營企業的合法權益。

同年12月14日，防城港中院立即解封騰飛廣場價值2.7億元的181套住宅。

解封當日，防城港中院又以騰飛龍公司與中建海峽公司存在建築合同糾紛的名義查封該181套房產。

2019年7月18日，防城港中院根據許文飛的申請 ，把2018年底解封的181套房產中的166套再次查封，查封期限為3年。

同案兩次判決

2012年 5月，騰飛龍公司作為發包方與中建海峽公司副總經理鬱文躍簽訂騰飛廣場項目建設工程施工合同，約定工程價款 2.5億元。

2014年7月20日，中建海峽公司以騰飛龍公司拖欠工程款為由停工。

2014年9月，中建海峽公司將騰飛龍公司起訴至防城港中院。

2014年10月28日，中建海峽公司出具的工程清單顯示，已完結工程總造價約1.9億元。按照合同約定，在建工程付款85%，當時騰飛龍公司應付工程進度款為1.62億元。

2016年5月30日復工。復工協議上，中建海峽公司要求賠償1000萬元的停工損失，整個工程包乾價達2.6億元。

2016年12月26日，中建海峽公司向騰飛龍公司出具收據，載明收到騰飛廣場工程款9000萬元。

2017年12月29日項目竣工。

騰飛龍公司稱，截至2014年7月20日停工時，騰飛龍公司已經給中建海峽公司匯款支付1.1億元，還將37套商鋪以6578.15萬元抵債給中建海峽公司，合計約1.75億元。即使按照中建海峽公司單方出具的已完結工程清單，截止2014年10月28日，騰飛龍公司應付工程款也為1.62億元，而騰飛龍公司已經實際支付1.75億元，遠超應付款。因此，中建海峽公司2014年7月21日停工，屬於無故停工。

據滕飛龍公司李忠飛介紹，在項目停工期間，包工頭荀茗紅自稱代表中建海峽公司到騰飛廣場售樓部，要求停止售房並交出公章，託管項目，説如果不答應他的要求就鎖售樓部。遭到拒絕後，鬱文躍、荀茗紅竟然帶人打砸售樓部、驅趕員工和客户，導致多人受傷住院。其中一次，迫於無奈，滕飛龍公司選擇了報警處理，民警到場後被迫鳴槍示警後才將他們驅散。

李忠飛稱，為了能儘快復工，減少損失，騰飛龍公司只能接受中建海峽公司要求多付1000萬元停工損失的要求，2016年5月30日，騰飛龍公司與中建海峽公司達成復工協議。2016年12月26日，騰飛龍公司支付9000萬元工程款，總計向中建海峽公司付工程款2.65億元。即使按照復工協議，騰飛龍公司也已經支付完畢全部工程款。

中建海峽公司認為，截至2018年3月22日，騰飛龍公司已向其支付14185萬元，其中包括108885萬元工程款和3300萬元的利息、違約金、停工損失。2018年3月26日，中建海峽公司向法院申請變更其訴訟請求為：騰飛龍公司支付工程款171165044元，並支付工程進度款利息15009700元、逾期支付工程款利息1711650元、中建海峽公司對騰飛龍廣場工程折價或拍賣、變賣的價款享有優先受償權。

2018 年5月防城港中院判決騰飛龍公司還應向中建海峽公司支付324.83萬元工程款，駁回了原告的其他訴求。隨後，中建海峽公司提起上訴，2018年8月6日，廣西高院裁定發回重審。

公證書顯示，在2019年4月的前後4天時間內，防城港中院對該案作出兩份結果完全不同的判決書。

第一份判決書的判決日期是2019年4月15日（簡稱4月15日版判決書），公佈於中國裁判文書公開網，未送達至騰飛龍公司，現已被刪除。該判決書判決騰飛龍公司應付中建海峽公司約9499萬元工程款。

法院同時判決騰飛龍公司需償還相應利息，以每日萬分之四計算。判決中建海峽公司享有騰飛廣場在折價或拍賣的價款在約9499萬元優先受償權。

第二份判決書的判決日期是2019年4月19日（簡稱4月19日版判決書），已送達至騰飛龍公司。該判決書判決騰飛龍公司應付中建海峽公司約1.63億元工程款。

法院同時判決騰飛龍公司需償還相應利息，以每日萬分之五計算。判決中建海峽公司享有騰飛廣場在折價或拍賣的價款在約1.63億元優先受償權。

中國裁判文書網上公佈的判決書和送達給騰飛龍公司的判決書中應付工程款相差7000餘萬元，日利息由萬分之四上浮至萬分之五。

2020年5月29日，騰飛龍公司對這兩份判決書的獲得過程及內容進行了證據保全。

騰飛龍公司稱，該公司曾以37套商鋪抵償工程款6578.18萬元。

4月15日版判決書認為，根據雙方簽訂的《騰飛廣場建設工程施工合同補充協議（⼆）》的約定，該37套商鋪已備案登記到原告指定的楊岱金的名下，且每套商鋪都約定了價格，被告亦同意用這37套商品房按合同約定的價格折折抵原告享有的工程款。基於被告尚欠原告工程款事實上亦無法回購的事實，本院對被告的主張予以支持。

4月19日版判決書認為，根據雙方簽訂的《騰飛廣場建設工程施工合同補充協議（⼆）》的約定，該37套商鋪已備案登記到原告指定的楊岱金的名下，是用於擔保工程款的支付，屬於非典型性擔保而不是以物抵債，況且原告亦不同意被告該主張，故被告主張以該37套商鋪價值抵償工程款的理由不成立，本院不予支持。

另外，4月15日版判決書中，中建海峽公司財務人員和項目經理915萬元借款被法院判定為抵工程款。在4月19日版判決書認為與滕飛龍公司無關。

騰飛龍公司上訴，2019年11月11日，廣西高院公開開庭進行了審理了本案。同年12月5日，廣西高院在（2019）桂民終560號判決書中，基本支持了防城港中院4月19日版判決書。

廣西高院判決騰飛龍公司應支付中建海峽公司工程款163682467.68元及相應利息。

本案進入執行階段後，防城港中院曾向國家税務總局防城港市港口區税務局發送《詢價函》（（2020)桂06執3號）要求税務部門協助提供2020年1月存量房計税評估基準價格。2020年6月29日，國家税務總局防城港市港口區税務局覆函稱：“經過查詢存量房價格評估系統，涉及騰飛廣場的共計166套房屋的房產2020年1月計税評估基準價格為8700元每平方米，此價格為税務機關針對存量房交易的計税依據標準，僅供參考。”

騰飛龍公司稱，他們已經收到防城港中院提供的税務部門的覆函，法院要以此為依據進行涉案房產價值評估，進行拍賣抵債。

騰飛龍公司向最高法院申請再審與中建海峽公司之間的建設工程施工合同糾紛。

2020年7月6日，最高法院立案受理。7月7日，確定合議庭成員，由第一巡回法庭審理本案。

據瞭解，防城港中院在《第二次網絡拍賣通知書》中稱，法院依據生效判決已於2020年9月16日至2020年9月17日對被執行人騰飛龍公司名下位於騰飛廣場125套房產進行網絡司法拍賣，因無人競買流拍。將對上述房產進行第二次網絡司法拍賣。第二次拍賣競價時間為2020年10月9日10∶00至2020年10月10日10∶ 00（延時的除外），若當次拍賣流拍，將進行變賣。

由於拍賣流拍，2020年11月3日，防城 港中院作出（2020）桂06執

3號之七執行裁定書，將上述123套房產作價106464009元低價抵債給中建海峽公司，抵債後，被執行人滕飛龍公司尚欠申請執行人中建海峽公司的債務應依法繼續履行。

“騰飛龍公司已經陷入700多個官司中，光訴訟費和律師費就高達3000多萬。大多是延期交房造成的訴訟，在訴訟官司中一套售價只有30萬元的房子，被判決延期交房違約金就高達30多萬，一套售價50萬元的房子，被判決延期交房違約金高達61萬多，幾乎等同於或高於當時購房價”，李忠飛無奈的説道。

記者曾先後多次致電防城港中院院長韋武斌和執行法官毛振進行採訪未果後，記者又以短信形式告知對方並説明採訪來意，截至發稿前，未得到相關回複意見。

記者亦致電和發短信給時任中建海峽公司總經理江建端進行採訪，至截稿前，也未有回覆。