【解局】蛋殼易碎：長租公寓亂象再發警示_風聞

最近，島叔收到不少私信，反映在長租公寓平台碰到的糟心事。

有租客説“平台詐騙租客租金、業主要趕走已正常繳納租金的租户”；有房東説“平台收租客一年租金卻只付房東一月租金，尾款久等不至，又不忍把租户趕走。”

此時，長租公寓頭部玩家蛋殼公寓又陷入漩渦。11月16日，繼CEO被查、被曝“房東租客兩頭吃”、提現困難、數百人聚集公司總部維權後，有媒體稱蛋殼“或將宣佈破產”。該公司隨後回應：公司的確遇到資金困難，正積極處理，承諾“絕不跑路”。

今年以來，長租公寓消息不斷。僅7-8月，就有20多家長租公寓項目出現問題；9月，深圳愛租公寓、美居公寓、小鷹公寓、樂居公寓等5家長租公寓公司被投訴“無房可住”。

蛋殼表態（圖源：央視）

一

2018年8月20日，杭州長租公寓品牌鼎家發佈公告稱，“因經營不善導致資金斷裂，公司已停止運營”，數千名租户及房東隨即與消費金融機構陷入糾紛。之後半年，10多家長租公寓運營商出現類似狀況，波及上萬名租客。

出租方經營不下去就罷了，怎麼租客還跟金融機構扯上糾紛？

問題出在“租金貸”。在此模式下，租客不僅從長租公寓租房子，還和長租公寓合作的金融機構籤貸款合同；金融機構替租客一次性付清全年房租，租客向金融機構按月還貸款。

看上去很美：租客免於整交一年的房租壓力，房東和公寓一次性拿到全年租金、獲得資金，金融機構也可增客户、吃利息。

實際上不然。中原地產首席分析師張大偉稱，現在的長租公寓是吃差價的二手房，多數長租公寓企業已不是租賃企業，而是標準的“金融企業”。

《財經》雜誌報道過的這個案例可以説明：一位深圳業主通過小鷹找房託管出租房屋，約定每月租金7100元，租客看到的實際月租金不到4600元。引入租金貸後，小鷹可從租客/金融機構處獲取約5.5萬元資金，每月支付7100元給房東。

收租客一個月4600元，給房東一個月7100元，不賠嗎？

不僅不賠，還獲得資金、贏得時間差。按月收支肯定賠，但一個月收5.5萬、付7100，豈非大賺？只要繼續客源不斷，不愁付不起給房東的錢。

這一打法讓小鷹短時間內搶佔了房源和租客，快速擴張，或通過經營現金池實現更多套利。

張大偉説，一些運營商將房主的預期租金通過平台項目轉移到公司名下，企業實控人可隨意動用，玩的就是“期限套利”。

景暉智庫首席經濟學家胡景暉分析，長租公寓企業拿到了資金、擴展了規模，但槓桿率高，資金壓力大，行業下行時有資金崩盤風險。若企業把資金用來放貸、炒股，風險敞口只會更大。

11月17日蛋殼公寓北京總部門口，數百人維權（圖源：《中國經濟週刊》） 

二

當下的蛋殼公寓，擴張模式、資金鍊狀態與不少曾“瀕危”企業有不少相似之處。可以看3組數據——

一是擴張速度：2015-2019年，蛋殼運營的房間數量從2434間增長至43.83萬間，覆蓋所有一線城市和二線熱點城市。速度很快。

二是資產負債：蛋殼赴美招股書及年報數據顯示，創立至今公司一直未盈利。

2017-2019年連續3年淨虧損，累計虧損63億元，税前利潤率分別為-41.36%、-51.2%、-48.24%。今年3月，蛋殼上市後首份財報顯示，截至2020年一季度，公司資產負債率高達97.06%，遠超行業警戒線。

三是現金流：2017-2019年，公司經營活動產生的現金流量分別為-11460萬元、-11620萬元，-119120萬元，長期為負。

也就是説，**蛋殼公寓越擴規模，虧損反而越大，虧損額甚至達到營收的50%左右。**按明斯基的3種融資類型（對沖性融資、投機性融資、龐氏融資）劃分，這已構成龐氏融資，須不斷借新還舊或者出售資產，方能堵上債務窟窿。也意味着，一旦某個時點現金流入不足以覆蓋流出，即存在資金崩盤風險。

這一模式能玩這麼久，關鍵就在高付低出、長收短付。與前文描述的案例類似，只要租客租金按年交給公寓，公寓按月給房東，就能憑時間差擴充資金池；只要資金池裏有錢，就能繼續吸引房源客源。

“租金貸”在蛋殼公寓的資金池佔據重要地位。其招股書顯示，截至2019年前三季度，蛋殼的租金貸收入佔總租金收入的67.9%。

如此高的比例意味着，一旦沒有新租客以租金貸形式提前付房租，現金流就會斷裂。

現金流問題並非蛋殼獨有。機構統計，**2020年上半年，媒體公開報道陷入經營困境的長租公寓多達84家。**受疫情影響，長租公寓入住率下滑、租金收入下降，資金鍊問題被急劇放大。

工商平台天眼查近期發佈的《房地產行業企業數據報告(2020)》顯示，全國已註銷或吊銷長租公寓相關企業約170家，佔相關企業總量的15%；約有22%長租公寓相關企業曾經或現有經營異常，近5%企業曾受行政處罰或有過嚴重違法行為。

租房貸模式（圖源：央視）

三

目前，除少數集中式長租公寓外，包括蛋殼在內的多數長租公寓，都屬於“分散式”公寓，扮演的是**“二房東”角色**——運營商不自持物業，從個人房東手中收房，簡單裝修後出租，按月給業主付房費，按年向租客收租金，從中賺差價。

這種模式盈利不易。戴德梁行2019年的行業報告指出，分散式長租公寓企業的底租、裝修、運維成本約佔總成本80%，行業平均回報率很難超過2%。同時，此類企業不易融資，因為沒有太多自有資產；相比之下，背靠開發商、擁有土地、自持物業的重資產長租公寓企業更易獲得融資。

經營模式先天不足，是企業的問題。對一個普通人來説，難道租個房子還得考察一番企業資質、審查其經營數據、斷定其有無資金鍊風險，再決定租不租？這要求未免太高吧？

的確，一旦運營商破產或跑路，最終受困的正是租客：房東拿不到按月租金，只能收回房屋；租客無處可去，卻發現租金貸仍背在身上，還得按月付貸。

這讓島叔想起一則舊聞：去年10月，老牌英語培訓機構韋博英語關閉大量門店，上萬名學員受到影響。企業經營不善也就罷了，要緊的是這些學員大多被機構勸説，從金融機構申請了數萬元的“培訓貸”，結果機構倒閉，學員退費無門，貸款卻照還不誤。

無論是培訓貸還是租金貸，瞄準的都是囊中羞澀、有資金壓力的年輕人，瞄準的也是提前拿到資金、用資金池玩擴張遊戲的金融套路，最終風險卻轉嫁給消費者。這好嗎？非常不好。

國家政策提倡的是鼓勵業主改造空置房屋，增加租賃市場房源。市場有長期需求，但行業亂象亟需規範。

今年9月，住建部發布《住房租賃條例（徵求意見稿）》，監管措施多達60餘條，將長租公寓“高收低租”“長收短付”“租金貸”等高風險經營行為納入監管；杭州等地出台規定，住房租賃企業向房東支付的租金及向租客收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金，應繳入租賃資金專用存款賬户管理，部分資金須凍結作為風險防控金。

同時，各地也在為住房租賃企業提供金融、税收、土地優惠，支持合法正規的企業完善經營，並未一刀切禁止長租公寓的經營模式。業內人士認為，一定程度的高收低租、長收短付是企業靈活經營的體現，租金貸本質上是消費貸。關鍵在於將風險控制在合理範圍內，規模擴張速度應與風險管理能力匹配。

説到底，某種商業模式的創新、短時間內的繁榮，不能最終僅有少數人獲利而造成的惡果和負面效應卻由社會承擔。

房屋出租（圖源：網絡）