地產數字化，尋找新的價值鏈_風聞

【深幾度·數字化轉型系列】

撰稿｜吳俊宇 燕玉涵

編輯｜吳俊宇

審閲｜梁欣婷

「摘要：人與建築可以擁有全新的關係，智慧園區是人機物事深度的融合體，它是一個有機的生命體，它是一個可持續發展的空間。建築是無生命的，可以延續百年，但建築系統是有生命的，它可以生生不息。」

國內地產行業經過二十年的高速發展，在經濟高增長和城鎮化浪潮的推動下，已成體量龐大的市場。經歷了城鎮化浪潮，我國城市空間結構在不斷演變和優化。

海通證券研究所數據顯示，一二線城市外的人口淨增長基本停止；與此同時，一二線熱門城市的二手房交易量正超過新房，人口結構轉變、住房需求飽和及城鎮化趨緩，壓縮了新增住房需求，推動了存量房，開始進入二手房時代。近兩年金融、税收以及中長期經濟發展的大環境又在一定程度上抑制着住宅增長。

這一切似乎都標誌着：

中國的地產行業已經步入後開發時代。

在如今智慧城市的大背景下，基本的建築功能已經無法提供新的競爭力，傳統地產行業迎來了亟需“升級換代”的時刻。

然而越是“重量級”的行業轉型起來往往越難，但一旦開轉卻容易取得顯著的成效——如同大象跳舞。

近年來，地產行業對場景數字化的需求空前迫切。藉助互聯網與數字技術的不斷革新，以及5G、IoT等技術的推動，越來越多的地產企業已經加入到“智慧地產”的佈局陣營，渴望通過數字化之路驅動地產的全場景智慧落地。

場景數字化的實現，既需要數字化技術的加持，也需要懂行業場景的專家，這就使華為成為了很多地產企業青睞的合作伙伴。

01

後開發時代的轉身

2016年底中城聯盟60+家地產企業董事長聚在一起達成了一個共識：

以2016年結束作為分水嶺，之前是房地產“開發時代”，之後是房地產“後開發時代”。

開發時代的產品是單一的——只做住宅，而不是全面的房地產產品供應。開發時代，房地產創新取決於三個條件：規模、成本、速度，就是比誰賣得規模大，誰賣得速度快，誰的成本低。

在過去20年，地價幾乎每年都在漲，大多地產企業都吃到了這個經濟增長週期帶來的紅利。

一線城市羣的人口聚集使房子成為剛性需求，房價不斷飛漲，即便在二三線城市，由於城鎮化的加劇也使房價在持續上漲，地產商只需要按照傳統的商業邏輯做到以低成本拿地，大規模地蓋樓，並以最快的速度賣出就能夠賺到錢。

經歷了過去20年的瘋狂，其實目前中國大部分區域房子已經不再是稀缺品，人口紅利也在逐漸消失，地產行業已經從共同做大蛋糕的階段步入到了互相搶蛋糕的階段，有競爭力的企業在這時候逐漸顯現出來，頭部企業或許將會搶奪其他企業的份額，這標誌着地產行業進入後開發時代。

後開發時代的競爭力發生了轉移——不再在規模、成本、速度上競爭，產品線變得愈加豐富，從單業態的住宅、商辦、公寓，再到複雜多業態的TOD（以公共交通為導向的開發模式）綜合體、CAZ（中央活動區），再到城市運營，都要納入企業的產品範圍內。

華為中國政企大企業業務部總經理王輝將地產行業的後開發時代稱為“低容錯時期”。在他看來，企業需要在開發模式、銷售策略、交易模式和收入結構上實現轉身。

要成功完成這四個轉身，地產企業需要從一個傳統企業轉身為智慧企業，而數字化轉型是地產企業的最佳路徑。

傳統地產企業擅長的是“建房子”，對“數字化”帶來的後期價值運營可能不知從何入手，所以想要成功轉型就需要一位既懂技術也懂行業場景的專家，於是華為成為了轉型舞台的重要搭建者之一。

搭建行業轉型舞台一定需要一個方法論，即行業標準。但在我國，地產行業數字化的標準領域還處於發展中的一個階段。

為向地產科技領域做進一步的輸出和探索，華為對自身地產科技業務及相關市場進行全方位的梳理與研究，聯合易居克爾瑞發佈了華為首個地產行業數字化白皮書。

白皮書涵蓋地產科技相關7大領域，分3輪對TOP 50房企、TOP 30物企、30+家科技企業進行定向訪談和問卷調研，對數字地產的應用場景和核心技術進行了全面解析。

在今年的華為中國地產行業數字化峯會上，華為還與20家公司達成合作，成立了華為地產行業生態聯盟。

我們可以看到，華為是在延續“平台+生態”的思路，提供平台接口，將研發能力、測試、驗證環境全部開放給合作伙伴，基於平台，把新的ICT技術與地產企業做生態協同。

在這種情況下，地產企業可以選擇在華為提供的平台和生態中探索轉型空間，尋找後續價值鏈條。

02

尋找價值鏈的挑戰

對傳統企業而言，在數字化來臨時，尋找後續的價值鏈條一定是曲折的。

在後續平台和生態之中，地產企業可能會遭遇哪些數字化帶來的挑戰？核心在於三個方面。

1、傳統的IT架構已經無法應對快速的市場變化和業務升級需求。

2、產業規模持續增長，地產企業需要更有效的運營模式。

3、市場競爭對客户服務能力提出了更高要求，隨着持有資產佔比不斷提升，盤活資產、提升資產回報率的重要性也在提高；

在王輝看來，地產企業數字化轉身需要具備三個核心能力：

服務：以數字化為支撐，為家庭、社區、園區、城市提供豐富種類的服務。

運營：即地產企業管理數字化，通過結合數字化技術和平台，建立新型運營框架和流程，從運營精細化、管控數字化和產品標準化等多個維度提升企業綜合運營能力。

資管：從資金管理、資產管理等角度出發，打造高流動、低槓桿、回報可觀的資產組合，提高投資回報率。

可以看出，三個核心能力對數據的依賴程度都非常高。

美國著名數字地產公司Cityzenith 創始人兼首席執行官 Michael Jansen 曾表示：

城市過去兩年內產生的數據比之前200年產生的還多，其中95%的數據是非結構化的，因此未被使用或未被充分使用。瞭解這些數據，對其進行收集和分析並讓其可視化是當今城市所面臨的最大挑戰之一。

在智慧地產時代，數據將作為重要的生產要素，新一代數字基礎設施把數據資源變成“智源”，才能有力支撐各個場景的數字化轉型走向智能升級，重構體驗、優化流程和使能創新。誰能玩得轉數據，誰就擁有了強大的問題解決能力。

基於這個前提，華為做了很多深入研究。在過去五年，華為的200多位數字化轉型諮詢顧問也已經為300多個客户交付了500多個項目，在地產數字化轉型方面打下了堅實的基礎。

針對當前地產數字化面臨的挑戰，華為還提出了“一體兩翼雙引擎”戰略，加速行業轉型進程。

一體：統一的智能體架構，為整合各類數字化技術，激發業務潛能而推出的全新ICT架構，降低地產行業使用數字化技術的複雜性和成本，使地產企業可以聚焦業務創新。

兩翼：一翼是行業生態，通過與合作伙伴的聯合解決方案對細分場景進行再造，幫助地產行業解決實際問題；另一翼是指行企標準，在標準領域加大投入，讓地產行業數字化有標準可參考。

雙引擎：第一個引擎是指通過空間智能化，對地產行業的住宅社區、商業綜合體、產業園區、TOD等各類產品進行智能化提升，增強產品力；第二個引擎是業務數字化，將地產企業從投拓到運營服務的全業務鏈條打通，通過數據驅動，AI賦能優化業務流程，提高整個企業的運轉效率。

這個智能體可以被看作地產數字化的一個數字底座，它構建了雲網邊端協同的一體化智能體系，能幫助地產企業形成開放兼容、穩定成熟的基礎支撐技術體系，是地產行業數字化轉型升級的參考架構，可支撐地產行業全場景的業務創新與應用。

03

轉型的數字與温度

1933年8月，國際現代建築協會（CIAM）第4次會議通過了關於城市規劃理論和方法的綱領性文件——《城市規劃大綱》。

其中提出了提出了城市功能分區和以人為本的思想，城市規劃的目的是解決居住、工作、遊憩與交通四大功能活動的正常進行。

未來，辦公建築和產業園區將會像一座城市、一個生態系統一樣豐富。位於荷蘭阿姆斯特丹的B建築成功演繹了一座座破舊的老式辦公樓如何變為如今龐大的辦公綜合體。

除了IBM、ING、PWC、荷蘭皇家郵政這樣的國際大企業，B建築也有當地的中小型企業和微型創業團隊，甚至還囊括了NGO、教育機構等。

B建築的特色之處在於用運營城市的思維在運營辦公社區。這裏不僅提供了辦公空間，還有健身房、電影院、咖啡廳、停車場等，除了沒有長期睡覺的場所，各種基礎生活場景空間應有盡有。

如今，園區是城市的基本組成單元，是經濟發展與公共服務的重要載體，因此園區的科技賦能是智慧城市發展的關鍵步驟。

未來，產城融合化是大勢所趨，而未來的智慧園區也是一個融合空間，這個融合不僅是全場景的融合，同時也是物理空間和數字空間的融合，這就是數字孿生的空間。智慧園區的建設就是建立在數字孿生空間的基礎上，實現全面感知、泛在聯接、主動服務、智能進化。

華為與飛企互聯建造的廣州歸谷科技園就是一個典型的智慧園區案例。

廣州歸谷科技園位於廣州開發區科學城CBD核心區，是廣州開發區重點產業項目。園區聚焦高新技術產業，力圖打造國際科技創新綜合體，構築生產、生活、生態一體化的國際化人才創業社區。

華為給出了“全聯接、全融合、全智能”的設計理念，對園區進行了智能化升級：

智能化：通過園區整體3D模型，對園區的數據信息進行可視化全面概覽，3D模型還可細化到具體樓棟和樓層，對相關數據信息進行分析、展示，實現智能可視管控。

數字化：以運營方為中心，建立核心智管平台，通過平台與應用聯接政府、企業、公眾、第三方服務機構，實現園區運營信息化。

生態化：通過園區產業生態構建與園區大數據的沉澱，提升服務效率，構建產業服務生態圈。

智慧園區的最小單元是智慧建築，建築是智慧園區的基石；而智慧建築則是由一個個空間組成的，建設空間對於地產企業來説就是製造產品，因此空間智慧化是地產企業產品力的核心競爭力之一。

在中國，華為也與華建、中海、萬科、綠地、保利等在智慧園區、智慧社區及智慧家居等多個領域進行深度合作，以”4H”提升地產企業的核心產品力。

王輝詳細介紹過“4H”的整體概念：

基於HiLink打造創新的全屋智能方案，結合多種傳輸技術形成虛擬終端，實現設備能力相互調用、信息內容無縫流轉。

基於Hlink重構的智能建築5A系統，將傳統弱電子系統橫向打通，降低智能建築建設期和運維期的成本支出。

基於HiCampus core沉澱豐富的智慧園區場景，通過地產智能體，實現各類園區的數據模型和業務模型的積累與複用。

基於Huawei Smart City解決方案建設智慧城市，聚合了華為端—管—雲—芯全棧技術能力，通過數字技術驅動城市更加智能。

王輝表示，要幫助企業和社會實現數字化，就要先把自己變成全聯接的智能企業，把自己做成傳統企業數字化轉型的標杆。而華為園區基於智慧場景化的應用，已實現樓宇電力消耗降低10%，設備及安防誤報率降低90%，事件響應時間降低73%，同時減輕工作人員壓力與減少園區運維等人力成本，人力降低15-30%。

從建築空間延伸到建築、再到園區和城市，從建築的最小模塊覆蓋到了整個城市運轉系統。，“4H”技術方案體系的是在適配地產企業不同需求的同時，覆蓋城市全部生活與工作場景，重新定義各類空間。

2020年，華為Cloud & AI BG智慧園區業務部總裁蘇寶華博士提到過一個理念：

人與建築可以擁有全新的關係，智慧園區是人機物事深度的融合體，它是一個有機的生命體，它是一個可持續發展的空間。建築是無生命的，可以延續百年，但建築系統是有生命的，它可以生生不息。

真正意義上的智慧，並非是數據資源的堆砌，而是勾勒起智能、高效、安全、綠色且有人情味的美好生活。