蛋殼賣身？長租他不行，圈錢第一名_風聞

狂歡繼續！

今天凌晨，“蛋殼公寓將被我愛我家接盤”的消息持續發酵，蛋殼股價再度大漲90.42%。受上述傳聞影響，蛋殼公寓的股價已連續兩天大漲。

10個月前，蛋殼公寓在納斯達克敲鐘，可其股價已從巔峯的每股13.9美元，暴跌至最低的每股1.37美元，最大跌幅達90%。這兩天雖大漲，股價仍累計跌超60％。

從股價暴漲的走勢來看，蛋殼賣身是大概率事件。

前有CEO被調查、COO離職、公司被列為被執行人，後有數百員工維權討薪，稱公司或將破產，中間還夾雜着與房東租户各種恩怨情仇……作為國內分散式長租公寓的老二，蛋殼一個好好的上市公司，為何淪落到賣身的局面？

蛋殼並非慈善家，他心中的小九九，無非就是在玩一個披着長租公寓外衣的“融資把戲”。而這種把戲，在目前的情況下，已經很難維持下去。

長租公寓本身有問題嗎？

其實長租公寓本身是沒有太大問題的。

國內的流動人口數量不斷攀升，其中大部分為80、90後。而年輕人由於購買力有限，逐漸成為長租公寓最匹配的用户羣。國家統計局數據顯示，截至2019年年底，中國流動人口數量達2.36億，一線及新一線城市住房租賃市場規模達一萬億元。

近幾年中央層面也出台了足夠多的政策，以明確發展方向、支持、鼓勵住房租賃市場發展為主，光2019年就出台了12個住房租賃相關政策。

另外，在外租過房的打工人，想必都有一些糟心的經歷。大到黑中介坑租金，突然收到房東要你提前搬走的消息，小到費用亂扣、漏水沒人理、網線自己搭等等。

所以當長租公寓出現，給了你裝扮一新的房屋、規範化的管理和收費、拎包入住的體驗，雖然肯定不是十全十美吧，但相比已經是省事很多了。有需求就會有市場，所以説長租公寓本身的存在是沒有問題的。

那麼為何爆雷的這麼多？歸根結底還是蛋殼們自身模式的問題。

互聯網思維的錯誤應用

蛋殼的模式，犯了兩個大錯誤，互聯網思維的不恰當運用，以及租金貸佔比過高。

天眼查顯示，蛋殼公寓背後是紫梧桐（北京）資產管理有限公司，成立於2015年。蛋殼公寓的創始人高靖，在創辦蛋殼前，曾先後在百度、okbuy、糯米網等互聯網大廠工作，互聯網思維也被他帶到蛋殼公寓中。

互聯網思維是什麼？燒錢換取規模和用户，最後再收割整個市場。美團、滴滴等例子數不勝數，大肆燒錢給消費者扔補貼，換取知名度與流量。但互聯網講究的是邊際效應：當你研發出一款產品，使用的人數越多，成本就會攤得越低。

可長租公寓不一樣，隨着房間數、居住人數的增加，你所要付出的成本是同比上升的。蛋殼公寓一季度財報顯示，其已進入全國13個城市，運營公寓數量達到41.9萬間。與此同時，其運營開支人民幣31.016億元，增長58.5%，技術與產品研發開支為人民幣6100萬元，同比增長25.6%。

這就像滾雪球，所需資金跟規模一樣越滾越大，於是蛋殼將目光轉到資本市場。上市之前，蛋殼公寓就先後獲得八輪融資，投資方包括開物華登、愉悦資本、華人文化、高榕資本等。

過度加槓桿的野蠻生長

但不是誰都能燒錢燒成滴滴和美團的。在扣除租金、人工等成本之後，蛋殼的營業收入往往無法覆蓋正常的業務運轉。此時，租金貸應運而生。

通常，長租公寓都是與房東簽訂一年以上的出租合同，然後按月付房東租金，一年付11個月。而在租户端，長租公寓會通過各種手段，引導或強迫租户使用分期月付，即一次繳納一年的房租。

然後，長租公寓再將手裏的租約打包抵押給金融機構，一次性拿到一年的錢，再用這些錢去開拓市場，簽訂更多的房源。

在這種模式之下，2017年至2019年前9個月，蛋殼公寓使用租金貸的租客佔比分別高達91.3%、75.8%、67.9%。相比之下，基於鏈家的自如公寓，租金貸比例僅在20%左右。

值得注意的是，住建部等六部門曾在去年底指出，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%。而蛋殼公寓顯然已遠超這一比例要求。

據報道，微眾銀行是蛋殼公寓在金融領域的主要合作伙伴，目前蛋殼公寓的租房貸款金額在30億元至40億元。就蛋殼目前狀況，這筆貸款將是不小的負擔。

陷入“圈錢-擴張-再圈錢”的循環，蛋殼其實啥也沒賺到。財報顯示，2017年至2020年一季度，蛋殼分別虧損2.72億元、13.7億元、34.37億元和12.34億元，三年多累計虧損已經超過63億。

這種利用第三方租金貸，加槓桿的商業模式有很高的風險，也是90%的長租公寓爆雷的最大原因。

一旦資金鍊斷裂，長租公寓不僅付不起房東租金，可能連公司正常運轉都成問題。特別是在疫情下，房子租不出去，這場帶血的金融遊戲最終由已入住的租客來承擔。

國外的長租公寓也這樣嗎

任何一個行業或者企業，想要打開市場擴大規模，總是離不開一開始的野蠻生長。在長租公寓領域，美國的EQR、日本的Leopalace21都經歷過這個階段，但它們都相安無事存活至今。

一方面，歐美等發達國家的租金收益率普遍較高，長租公寓面臨的風險因此較小。9月，易居發佈的一份報告顯示，全球80個主要城市平均租金收益率為4.2%，但中國12個納入統計的主要城市平均數僅為1.7%。

另一方面，明源地產研究院表示，歐美的長租公寓是輕資產，做的是簡單的租賃生意，不亂加槓桿，靠資產增值+租金賺錢。加上歐美國家有成熟的房地產信託投資基金市場（REITs），能為長租公寓紮紮實實發展當後盾。

而到了國內卻變味了，包租的重資產模式仍是主流，長租公寓成了當二房東賺租金差，並且依靠過度加槓桿擴張規模，來實現盈利。新派公寓CEO王戈宏認為，中國在REITs出來之前，包租模式的紅利已經消失，盈利前景堪憂。

可以看到，相較歐美地區，國內的長租公寓還處在一個初級的發展階段。對於國內長租行業的發展，諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示，長租公寓行業回報週期長，在國內仍是發展初期階段，國內租金回報率低，前期需要投入大量成本，機構不能急功近利，精細化運營穩步發展才是立身之本。

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作者 | 95