蛋殼賣身?長租他不行,圈錢第一名_風聞
易简财经-易简财经官方账号-易简财经是大湾区领先的财经新媒体。2020-11-19 18:45
狂歡繼續!
今天凌晨,“蛋殼公寓將被我愛我家接盤”的消息持續發酵,蛋殼股價再度大漲90.42%。受上述傳聞影響,蛋殼公寓的股價已連續兩天大漲。
10個月前,蛋殼公寓在納斯達克敲鐘,可其股價已從巔峯的每股13.9美元,暴跌至最低的每股1.37美元,最大跌幅達90%。這兩天雖大漲,股價仍累計跌超60%。
從股價暴漲的走勢來看,蛋殼賣身是大概率事件。
前有CEO被調查、COO離職、公司被列為被執行人,後有數百員工維權討薪,稱公司或將破產,中間還夾雜着與房東租户各種恩怨情仇……作為國內分散式長租公寓的老二,蛋殼一個好好的上市公司,為何淪落到賣身的局面?
蛋殼並非慈善家,他心中的小九九,無非就是在玩一個披着長租公寓外衣的“融資把戲”。而這種把戲,在目前的情況下,已經很難維持下去。

長租公寓本身有問題嗎?
其實長租公寓本身是沒有太大問題的。
國內的流動人口數量不斷攀升,其中大部分為80、90後。而年輕人由於購買力有限,逐漸成為長租公寓最匹配的用户羣。國家統計局數據顯示,截至2019年年底,中國流動人口數量達2.36億,一線及新一線城市住房租賃市場規模達一萬億元。
近幾年中央層面也出台了足夠多的政策,以明確發展方向、支持、鼓勵住房租賃市場發展為主,光2019年就出台了12個住房租賃相關政策。
另外,在外租過房的打工人,想必都有一些糟心的經歷。大到黑中介坑租金,突然收到房東要你提前搬走的消息,小到費用亂扣、漏水沒人理、網線自己搭等等。
所以當長租公寓出現,給了你裝扮一新的房屋、規範化的管理和收費、拎包入住的體驗,雖然肯定不是十全十美吧,但相比已經是省事很多了。有需求就會有市場,所以説長租公寓本身的存在是沒有問題的。
那麼為何爆雷的這麼多?歸根結底還是蛋殼們自身模式的問題。

互聯網思維的錯誤應用
蛋殼的模式,犯了兩個大錯誤,互聯網思維的不恰當運用,以及租金貸佔比過高。
天眼查顯示,蛋殼公寓背後是紫梧桐(北京)資產管理有限公司,成立於2015年。蛋殼公寓的創始人高靖,在創辦蛋殼前,曾先後在百度、okbuy、糯米網等互聯網大廠工作,互聯網思維也被他帶到蛋殼公寓中。
互聯網思維是什麼?燒錢換取規模和用户,最後再收割整個市場。美團、滴滴等例子數不勝數,大肆燒錢給消費者扔補貼,換取知名度與流量。但互聯網講究的是邊際效應:當你研發出一款產品,使用的人數越多,成本就會攤得越低。
可長租公寓不一樣,隨着房間數、居住人數的增加,你所要付出的成本是同比上升的。蛋殼公寓一季度財報顯示,其已進入全國13個城市,運營公寓數量達到41.9萬間。與此同時,其運營開支人民幣31.016億元,增長58.5%,技術與產品研發開支為人民幣6100萬元,同比增長25.6%。
這就像滾雪球,所需資金跟規模一樣越滾越大,於是蛋殼將目光轉到資本市場。上市之前,蛋殼公寓就先後獲得八輪融資,投資方包括開物華登、愉悦資本、華人文化、高榕資本等。

過度加槓桿的野蠻生長
但不是誰都能燒錢燒成滴滴和美團的。在扣除租金、人工等成本之後,蛋殼的營業收入往往無法覆蓋正常的業務運轉。此時,租金貸應運而生。
通常,長租公寓都是與房東簽訂一年以上的出租合同,然後按月付房東租金,一年付11個月。而在租户端,長租公寓會通過各種手段,引導或強迫租户使用分期月付,即一次繳納一年的房租。
然後,長租公寓再將手裏的租約打包抵押給金融機構,一次性拿到一年的錢,再用這些錢去開拓市場,簽訂更多的房源。
在這種模式之下,2017年至2019年前9個月,蛋殼公寓使用租金貸的租客佔比分別高達91.3%、75.8%、67.9%。相比之下,基於鏈家的自如公寓,租金貸比例僅在20%左右。
值得注意的是,住建部等六部門曾在去年底指出,住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額佔比不得超過30%。而蛋殼公寓顯然已遠超這一比例要求。
據報道,微眾銀行是蛋殼公寓在金融領域的主要合作伙伴,目前蛋殼公寓的租房貸款金額在30億元至40億元。就蛋殼目前狀況,這筆貸款將是不小的負擔。
陷入“圈錢-擴張-再圈錢”的循環,蛋殼其實啥也沒賺到。財報顯示,2017年至2020年一季度,蛋殼分別虧損2.72億元、13.7億元、34.37億元和12.34億元,三年多累計虧損已經超過63億。
這種利用第三方租金貸,加槓桿的商業模式有很高的風險,也是90%的長租公寓爆雷的最大原因。
一旦資金鍊斷裂,長租公寓不僅付不起房東租金,可能連公司正常運轉都成問題。特別是在疫情下,房子租不出去,這場帶血的金融遊戲最終由已入住的租客來承擔。

國外的長租公寓也這樣嗎
任何一個行業或者企業,想要打開市場擴大規模,總是離不開一開始的野蠻生長。在長租公寓領域,美國的EQR、日本的Leopalace21都經歷過這個階段,但它們都相安無事存活至今。
一方面,歐美等發達國家的租金收益率普遍較高,長租公寓面臨的風險因此較小。9月,易居發佈的一份報告顯示,全球80個主要城市平均租金收益率為4.2%,但中國12個納入統計的主要城市平均數僅為1.7%。
另一方面,明源地產研究院表示,歐美的長租公寓是輕資產,做的是簡單的租賃生意,不亂加槓桿,靠資產增值+租金賺錢。加上歐美國家有成熟的房地產信託投資基金市場(REITs),能為長租公寓紮紮實實發展當後盾。
而到了國內卻變味了,包租的重資產模式仍是主流,長租公寓成了當二房東賺租金差,並且依靠過度加槓桿擴張規模,來實現盈利。新派公寓CEO王戈宏認為,中國在REITs出來之前,包租模式的紅利已經消失,盈利前景堪憂。
可以看到,相較歐美地區,國內的長租公寓還處在一個初級的發展階段。對於國內長租行業的發展,諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙表示,長租公寓行業回報週期長,在國內仍是發展初期階段,國內租金回報率低,前期需要投入大量成本,機構不能急功近利,精細化運營穩步發展才是立身之本。
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作者 | 95