自如負面當頭，長租公寓沒有未來？_風聞

作者 | 洪七公 來源 | 鐳射財經（leishecaijing）

疫情影響，今年長租市場一直處於低谷之中。

與過去五年受資本帶動、快速發展的節奏不同，截至2020年10月末，房屋租賃行業僅發生了三次融資事件。與2015-2019年相比，資本的熱情可謂是斷崖式下跌。

過去幾年，長租市場本是一片向好，獨角獸公司和已經獲得IPO的房屋租賃公司並不在少數。繼青客公寓、蛋殼公寓接連在納斯達克上市後，自如何時上市一直受業內從業者所關注。

在商業模式不斷探索、創新的過程中，不僅是資本，租客也切身的體會到了租房O2O帶來的便利性。

但是在2019年，房屋租賃尤其是長租領域，市場經歷了一次洗牌，其中至少有50家企業面臨資金鍊斷裂、成本及盈利等問題而導致跑路或者倒閉，其中“高收低出“是影響企業創收的主要原因。

長租公寓到底怎麼了？

01

疫情黑天鵝，説也不能獨善其身

突如其來的新冠疫情對很多行業都造成了不小的衝擊，長租公寓也不例外。

由於年初大量租房客推遲甚至無法返回工作地點，房租如何計算就成為了一個大問題；疫情期間無法搬家，房屋中介在解決矛盾上幾乎毫無話語權。面對突如其來的疫情，房屋中介當然不會吃啞巴虧，甚至出現了中介對租客漲價、要求房主降價的奇葩做法。

除此之外，中介以求自保，也嘗試了簡單粗暴的單方面提出解約，以短期的賠償金試圖彌補房屋長期空置帶來的損失。

房東、租客和中介間的矛盾終於爆發。

經過幾個月的緩衝，但效果甚微的情況下，作為行業老大的自如最先採取行動，在六月份的時候推出租金折扣的活動，最高可以達到月租金75折。相比房屋空置，低價出租顯然是明智的做法。

活動推出後，租賃需求開始得以釋放，兩類人羣成為活動期間的主要客户：有租房需求，但仍在對比選擇的租客會優先選擇有租金優惠的自如；已經是自如的用户，換租成本在可接受範圍內，希望在活動期間可以選擇到更合適的住房。

從自如本身出發，第一類客户的價值更高，尤其是在蛋殼公寓衝勁正足的時候，在特殊時期的營銷手段事半功倍。

但是據自如租客提供，在最近的自如九週年活動中，原本策劃一個多月的活動在僅開始一週就被倉促下架，且活動頁面信息也未及時修正，與前期宣傳嚴重不符。根據廣告法和反不正當競爭法中規定，自如此舉涉嫌對商品的銷售狀況作引人誤解的商業宣傳，欺騙、誤導消費者，構成虛假宣傳。

據統計，僅北京朝陽區房管局2019年12月24日，就有49條對於自如的處罰公示，處罰事項涉及改變房屋結構、羣租房等原因。而自如所有合租的房屋均存在該問題，受到查處的房源只是冰山一角。

讓人不自如的自如再一次站在了風口浪尖。

在微博、黑貓等平台上，不少自如客分享了在自己並不自如的居住體驗。在黑貓投訴上，“自如”匹配的投訴案件就高達3000餘條。尤其是2020年企業本就經營困難，越想要通過捷徑控制成本，就會有越來越多諸如退租時亂扣費、新房衞生情況差、套路貸、空氣甲醛超標等問題暴露在公眾面前。

無獨有偶的還有蛋殼。在頻繁曝出CEO受到政府調查、被列為被執行人、套路貸款等問題後，11月蛋殼公寓還被央視曝光面臨流動性風險，或陷入倒閉危機。

公眾的猜測並不是毫無根據。

距離2020年Q1季報發佈後，已經過去四個月，企業的半年報仍不見蹤影。除此之外，不少蛋殼住户收到公司的回應，聲稱如果退租則無法拿到退款，甚至是租户本人賬户下的貸款也無法撤銷。硬着頭皮住下去，對租户來説似乎成為了損失最小的選擇。

長租公寓的泡沫終於被刺破。

02

長租公寓的瓶頸是個無解題？

縱觀自如和蛋殼走出來的原因，很大程度上歸因於年輕人對於租房品質的要求正不斷提高。

不同於過去房東直租或者房東通過中介租房的行為，自如和蛋殼這類的公寓房間經過簡單的裝修，屬於相對的一手房源，給租客的第一印象具有很強競爭力；其次就是獨特的管家模式，可以為租客解決生活中很多瑣碎的問題，對合租房源的一系列規定已經經過市場檢驗，較為成熟；最後，多樣化的設計風格可以滿足不同的租客選擇。

根據自如研究院發佈的報告顯示，2020年中國城市租住人羣突破2億。而在供給側，2020年預計投入租賃市場的房源為0.87億套，通過兩居室和三居室的比例分配，按照2.3居室計算，如今租賃市場基本達到平衡。

自如曾公開數據，分散式長租公寓的入住率只有達到95%才可以擁有穩定的現金流。但是蛋殼招股書中提到，2019年Q1至2020年Q1間，其入住率均為超過95%，因此企業也未實現盈利。蛋殼公寓在2017年和2018年淨虧損額分別為2.72億元、13.69億元，虧損增幅403%；2019年僅前9個月，蛋殼公寓淨虧損25.16億元，超過過去兩年的虧損總額，同比增虧209%。

尚未盈利的背景下，企業仍在尋求快速擴張，將大量資金和資源投入到新市場的開發中，導致經營活動現金流始終處於負值，是此次危機爆發的最大隱患，也是企業發展的最大瓶頸。

由於長租市場的特殊性，企業並沒有太長時間細水長流的培養用户，所以為了爭奪市場份額，只能瘋狂補貼和營銷。

拋開入住率，租賃一間房屋的利潤會有多高？

諸如自如、蛋殼類的房屋出租需要投入一定的裝修成本，軟裝和硬裝合計約為10000元左右。除了裝修產生的一次性費用，房屋出租過程中持續產生的費用還包括營銷費用、工作人員薪酬和運營成本。根據蛋殼招股書數據，新增租房的成本回收期至少需要一年。

但是由於中介和房東一般會簽訂長期合約，而且會鎖定成本價格。隨着中介連年上調房租價格及服務費用的持續發生、企業規模擴大產生的邊際效應，營銷費用和裝修成本也會隨之降低。因此合理的控制營銷成本和拓張速度，謹慎運營房源控制房屋的空置率，保證健康的現金流狀況，保持理性的商業態度，實現盈利並非難題。

同時，挖掘其他增值服務也是企業增加收入的另一途徑。例如自如將其裝修、生活服務、線上商城等服務均創辦了獨立的業務板塊，旨在建立多元化的收入結構。

雖然自如和蛋殼已經走在行業前列，但很明顯在規模和口碑間，企業還未達到平衡。尤其是疫情緩解後，頭部平台口碑的失衡愈演愈烈。如果無法解決這些問題，只享受短暫的利益，泡沫退去後，等待他們的也許只是成為資本的棄子。

沒走過彎路的租房人是不完整的。不少在外漂泊的年輕人戲稱，租房這個無情的大坑是初入社會的第一課，也迅速的打破了自己對社會的信任。如此諷刺的現狀讓人不禁想問，“説的比做得好”的自如和蛋殼，配得上幾百億的估值嗎

作者 | 洪七公 來源 | 鐳射財經（leishecaijing）