蛋殼爆雷，自如自宮，租户的冬天怎麼過？_風聞

　　我在2018年8月23號，曾經寫過一篇《花明天的錢 租今天的房 爆後天的雷》，早就認定了長租公寓爆雷是早晚的事；兩年之後，雷果然爆了。

　　北京下了2020年第一場雪，冬天來了，天氣越來越冷了；而這位可憐的網友@小海嘯，卻陷入了一場生存危機，甚至開始對蛋殼發出了自殺的威脅——長租公寓爆雷，影響的是每一個普通人。

　　蛋殼是自己玩死自己的，正因為他選擇了瘋狂擴張，原計劃拿30萬間房，結果拿了40萬套；他把每個月手上持有的現金全部用來在市場上掃貨並出租牟利，還能通過租金貸去獲得鉅額的現金流，想得多美？如果不是玩命擴張，租房市場本來就是最穩健的現金流，蛋殼怎麼可能會死？

　　另外，在蛋殼的招股書上，利息收益才4百多萬，説明蛋殼根本沒把錢放在自己的賬上；那麼錢去哪兒了？全拿來租房了？可是蛋殼給房東的房租都是季付好不好？

　　是不是蛋殼公寓拿着這筆資金去買了理財謀求回報，再用理財利息給房東交租，等於蛋殼白得了上百億的現金流，你説這是不是空手套白狼的資本最高境界？

　　等到2020年新冠一來，經濟下滑，很多理財或者企業債無法兑付，租賃公寓的老闆忽然發現賬上沒錢，付不起房東的房租時，那會發生什麼？如果現金週轉不過來，租賃公寓的老闆只會選擇卷餘款跑路，那就是蛋殼等長租公寓爆雷了。

　　等到2020年，若干理財或者企業債無法兑付，租賃公寓的老闆忽然發現賬上沒錢，付不起房東的房租時，那會發生什麼？如果現金週轉不過來，租賃公寓的老闆只會選擇卷餘款跑路，那就是蛋殼等長租公寓爆雷了。

　　跑路之後呢？房東收不到房租，可以依法取消租賃合同；租户跟租賃公寓簽約無法履行，法律上只能找租賃公寓追責；租户在無家可歸的同時，每個月還得償還小貸公司的債務！任何人遇到這種事，恐怕報復SH的心都有了吧？這種潛在的不穩定因素，又是誰釀成的？

　　回想蛋殼公寓在2020年1月17日剛剛登陸紐交所，手握40.7萬套房源，風光無限；瞬間遭遇新冠疫情，隨後隨着來自租户的現金流不斷減少，而硬性支出卻不會少，理財收益，蛋殼就陷入了生死危機。

　　11月16日，「蛋殼公寓即將宣佈破產」的消息上了熱搜，雖然蛋殼公寓仍然嘴硬，強調「我們沒有破產，也不會跑路」，但是死鴨子也總是嘴硬的。

　　10月16日，全國維權用户齊聚蛋殼總部，維權用户包括供應商、保潔、裝修工人、業主、租客等上下游所有人羣，供應商稱蛋殼拖欠工程款已經長達一年；業主稱蛋殼已經兩個多月沒支付房租，解約金也沒有到賬；保潔稱被拖欠了幾個月的工資；而多位蛋殼管家已經失聯；在這種風雨飄搖的時候，蛋殼公寓的聲明，真的是軟綿綿的。

　　但即便這樣，蛋殼股價從11.16的1.48USD漲到11.20的4USD，明顯不是因為蛋殼經營得當，而是因為投資者認為蛋殼可能會被其他大玩家收購，比如自如或者我愛我家；雖然自如第一時間否認了，但是投資者卻不願相信，於是才有這種神奇的走勢。

　　這些自作聰明的韭菜，什麼時候才能認識到自如也在艱難求存呢？

　　 自如自宮

　　相信很多北京的業主都接到過自如要求降租的電話，我身邊就有兩個朋友被迫降租。沒辦法，自如給出的條件是二選一的：要麼業主接受降租500-1500不等，要麼業主跟自如解約，但是需要向自如賠償裝修折損費1W-3W不等。

　　這就是自如在赤裸裸的耍流氓了。自如跟業主甲方簽約的時候，每年留有25天的空置期，自如不用付房租，這些甲方都認；但根據當時簽訂的合同，在甲方沒有觸犯解約條款的情況下，自如強行與甲方解約，這算是店大欺客呢，還是豪橫無敵呢？

　　——自如做到了我們乙方的夢想：強姦甲方。

　　我們應該還記得北京2017年11月18日，北京大興新建村的那場大火，19條生命消逝了。隨後，北京開始大力治理隔斷房和公寓房等違章建築，很多人迫不得已離開帝都的同時，長租公寓重要收入來源之一的隔斷房模式，已經無法延續了。

　　但是資本找到了新的盈利方式，也就是租金貸。對於住房租賃公司來説，每拿下一套房源併成功出租，就等於用全年每個月5600的資金成本（還本付息）拿下一筆65000的現金，這個生意簡直太值得做了好嘛！

　　快鹿的施健祥如果能拿到這麼便宜的錢，就不用跑路了；錢寶等P2P金融如果能拿到這麼便宜的錢，就不用爆雷了。

　　隨後，按照住建部等六部門在2019年12月25日印發的指導意見，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款金額佔比不得超過30%。按理説這已經是打上了一針疫苗，但沒人想得到突如其來的新冠疫情。

　　新冠疫情一來，房屋租賃市場遇冷，所有長租公寓都在咬牙過冬；那些爆雷的長租公寓，因為把租客提前預交的一年房屋租金貸款挪作他用，最後疫情一來，現金流斷裂，無法按季度向業主支付房租，只能爆雷。

　　2018年爆雷的鼎甲只是個小公司，影響不大，2020年6月爆雷的青客公寓（十億）、樂居公寓（一億）、小鷹找房（一億）、寓意公寓（十億），城城找房（幾億），要麼是體量不大，要麼是座標深圳，影響相對較小；但是連蛋殼這種國內老二，都已經風雨飄搖了，長租公寓這種模式，還能走多遠，就只能説不大樂觀了。

　　青客公寓運營主體上海青客設備租賃有限公司的執行董事、法人、實際控制人等已被法院發佈限制消費令。

　　自如開始啓動了風險應對。自如成立了專門的解約部門，每個片區都分配了專職負責解約的人員，並對部門人員進行培訓，讓員工熟練掌握與業主、租客的解約話術。我估計這些解約人員的身上，恐怕也揹着KPI。（信息來源：市界《自如也不講武德》）

　　對於態度強硬、房租較高的業主，自如會通過自動降租/後補租金的方式，試探業主的戰鬥意志；而對於態度和善、房租不高的業主，自如會直接給出降租/解約的二選一方案，甚至會強制解約，並要求業主支付裝修折損費。

　　大家都要活下去沒錯，但自如也好、蛋殼也罷，解約也好、破產也罷，他們都是在把風險直接轉嫁給了無辜的業主和租客，影響的規模，在400萬人以上。真要導致400萬人流離失所，又該成為西方攻擊中國的藉口了。

　　誰犯錯誰捱打，為什麼要讓無辜的人買單？

　　 昨日之因，今日之果

　　我還清楚的記得2018年長租公寓瘋狂擴張的盛況。

　　2015年1月成立的蛋殼公寓，到2018年6月已經進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州8個城市，房源規模為12萬間；2018年6月B輪融資1.75億美元之後，蛋殼公寓計劃加快佈局速度，2018年底目標管理30萬間公寓。這就意味着蛋殼公寓在半年時間內要拿下18萬個房間，保守估計6萬套房源。

　　自如在2018年1月A輪融資40億，還在2017年發行了規模5億的《自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃（ABS）》，這兩家企業都在雄心勃勃的開始在各大城市掃貨。

　　而根據鏈家官網數據，到2017年6月收錄北京小區數量10465個，房屋總數為688.2萬套，當前在租房源17455套。我當時就認為，以這些公司的現金規模，完全可以吃下北京所有在租房源；所以無論蛋殼也好、自如也好，他們手握巨資的第一選擇，就是從正規房屋租賃市場上掃貨。

　　房源是要靠搶的，所以才有中介在朋友圈花高價獲取房源，推薦成功一間房給1000獎勵。巨頭用涸澤而漁的方式，瘋狂搶奪市場中的剩餘房源，收割新客户，謀求市場壟斷地位，肯定不是為了做善事吧？明顯是為了獲得現金流繼續做大。風險？只要我發展得夠快，風險就追不上我。

　　但是北京市居民真的承受得起這種掃蕩麼？2018年上半年，北京人均可支配收入（元）如下：

　　西城區：40575海淀區：38839東城區：37395朝陽區：35465石景山：34188豐台區：30535

　　就按2500一個單間計算，上半年朝陽區京漂年輕人可支配收入3萬5，但是僅房租就花掉1萬5，如果房租再漲500，那麼上半年年輕人能花的錢又少了3千；剩下2萬塊錢要在6個月裏解決衣食住行和社交培訓；消費能力還能剩下多少？發展潛力還能剩下多少？

　　2018年，北京有17455套房源在出租，就算資本家（手持資本的巨頭）全部以漲價50%掃貨吃下，月均價從5000漲到7500計算，年租金總額也不過15.7億；而蛋殼和自如融了多少錢？52億！！！推高房價並不需要資本家把出租房源全吃下去，市場上只要有大買家溢價採購了15%的房源，就已經能成功帶動房租上漲了。

　　正因為平民的力量不足以對抗資本，所以才需要人民政府對資本進行監管。長租公寓的本意，是讓企業把商業地產改造成租賃住房，發展增量用以填補居民租房需求，結果企業和資本先聯手吃下一輪市場存量，謀求漲價，再把租户的月租變成ABS，把未來收益折算成現值，良心真的嗶了狗。

　　結果資本家高價吃下了大量房源後，到了2020年又嫌房源不香，開始強行解約，甚至直接裝死破產，良心何在？當然，資本只需要利潤，不存在良心。

　　 安居樂業最重要

　　事實上，過去20年的土地財政，起於國家從90年代開始，大規模對城市進行公共事業投資，包括高鐵、地鐵、機場、高速、醫療、教育等，然後公共事業的投資帶來了城市化、人口集聚、地產價格上漲，政府再以居民對地產價格上漲的預期發行貨幣，釋放流動性，這才是中國土地財政的真相——以公共事業投資拉高資產價格和預期，以温和通脹逐步減少債務水平。

　　過去房價的上漲，更多建立在城市大規模進行公共建設投資的基礎上，被高估是合理的，哪個國家有能力像中國大規模進行城市化，二線城市城市都開通了地鐵和高鐵？地鐵開通、學區房等因素，都會導致沿線房價上漲，也證明了公共建設投資會直接導致房產升值。

　　而中國租售比遠低於國際水平的真相，在於房價還承載了政府繼續投資公共事業的預期增值：説白了就是房東除了房租收益之外，還享受到了大城市房價增值的收益，以及跑贏通脹的收益。光強調租售比較低，無視地產增值，還建議房租上漲的專家，不是蠢，就是壞。 

　　居民能夠支付的房租，完全取決於他的收入水平。而自如、蛋殼等企業，通過投資機構融資，通過發行ABS從金融市場募資，他的資金優勢就能夠讓他們在短期內迅速壟斷市場中的增量，劇烈影響價格。

　　就像遊資炒作民生必需品，操縱股票價格一樣，只要在短期內高價收購10%左右的籌碼，就能把市場中的增量一掃而空，進而操縱價格和市場預期，定期收割一輪鐵桿莊稼。

　　2018年，建行帶頭成立租賃公司漲價，形成了市場的一致上漲預期，甚至催生了貸款租房這種「拿明天的錢，租今天的房」這種奇葩模式，等於又可以把未來的租金收益資本化，資本巨頭再用這些資本去購買投資理財，真的打得一手好算盤。

　　但是居民的收入水平有上限，房租還能炒到天上去？現在房租佔收入的50%，真的上漲一倍到100%，有多少人真的會真的貸款租房，把所有的收入拿來交房租，在大城市呆下去？

　　我本來擔心房租繼續上漲，會把年輕人都逼離大城市；但我萬萬沒想到，當新冠這個黑天鵝一來，長租公寓的租金收益資本化、再獲得投資收益的模式無法持續，還是會導致長租公寓爆雷，還是會把年輕人逼離大城市，而且是在寒冷的冬天——沒有人，一切都是虛的。

　　話題回到自如身上，在中關村、CBD等租賃市場繁榮的地區，每間房都有租户，自如能夠穩定獲得收益，租户可以放心居住；在大興、房山等租賃不繁榮的地區，如果租户發現你的隔壁空置很久，説明這個房子導致了損失，那麼衷心建議租户提前做好風險預案。

　　以後儘量別跟持有分散產權物業的長租公寓打交道了，直接找撕逼成本較高的房東簽約，難道不香麼？為什麼要跟養着一幫法務的長租公寓簽約？