蛋殼爆雷,自如自宮,租户的冬天怎麼過?_風聞
任易-清华大学硕士-微信公众号「任易」2020-11-21 22:25
我在2018年8月23號,曾經寫過一篇《花明天的錢 租今天的房 爆後天的雷》,早就認定了長租公寓爆雷是早晚的事;兩年之後,雷果然爆了。

北京下了2020年第一場雪,冬天來了,天氣越來越冷了;而這位可憐的網友@小海嘯,卻陷入了一場生存危機,甚至開始對蛋殼發出了自殺的威脅——長租公寓爆雷,影響的是每一個普通人。
蛋殼是自己玩死自己的,正因為他選擇了瘋狂擴張,原計劃拿30萬間房,結果拿了40萬套;他把每個月手上持有的現金全部用來在市場上掃貨並出租牟利,還能通過租金貸去獲得鉅額的現金流,想得多美?如果不是玩命擴張,租房市場本來就是最穩健的現金流,蛋殼怎麼可能會死?
另外,在蛋殼的招股書上,利息收益才4百多萬,説明蛋殼根本沒把錢放在自己的賬上;那麼錢去哪兒了?全拿來租房了?可是蛋殼給房東的房租都是季付好不好?

是不是蛋殼公寓拿着這筆資金去買了理財謀求回報,再用理財利息給房東交租,等於蛋殼白得了上百億的現金流,你説這是不是空手套白狼的資本最高境界?
等到2020年新冠一來,經濟下滑,很多理財或者企業債無法兑付,租賃公寓的老闆忽然發現賬上沒錢,付不起房東的房租時,那會發生什麼?如果現金週轉不過來,租賃公寓的老闆只會選擇卷餘款跑路,那就是蛋殼等長租公寓爆雷了。
等到2020年,若干理財或者企業債無法兑付,租賃公寓的老闆忽然發現賬上沒錢,付不起房東的房租時,那會發生什麼?如果現金週轉不過來,租賃公寓的老闆只會選擇卷餘款跑路,那就是蛋殼等長租公寓爆雷了。
跑路之後呢?房東收不到房租,可以依法取消租賃合同;租户跟租賃公寓簽約無法履行,法律上只能找租賃公寓追責;租户在無家可歸的同時,每個月還得償還小貸公司的債務!任何人遇到這種事,恐怕報復SH的心都有了吧?這種潛在的不穩定因素,又是誰釀成的?

回想蛋殼公寓在2020年1月17日剛剛登陸紐交所,手握40.7萬套房源,風光無限;瞬間遭遇新冠疫情,隨後隨着來自租户的現金流不斷減少,而硬性支出卻不會少,理財收益,蛋殼就陷入了生死危機。
11月16日,「蛋殼公寓即將宣佈破產」的消息上了熱搜,雖然蛋殼公寓仍然嘴硬,強調「我們沒有破產,也不會跑路」,但是死鴨子也總是嘴硬的。
10月16日,全國維權用户齊聚蛋殼總部,維權用户包括供應商、保潔、裝修工人、業主、租客等上下游所有人羣,供應商稱蛋殼拖欠工程款已經長達一年;業主稱蛋殼已經兩個多月沒支付房租,解約金也沒有到賬;保潔稱被拖欠了幾個月的工資;而多位蛋殼管家已經失聯;在這種風雨飄搖的時候,蛋殼公寓的聲明,真的是軟綿綿的。

但即便這樣,蛋殼股價從11.16的1.48USD漲到11.20的4USD,明顯不是因為蛋殼經營得當,而是因為投資者認為蛋殼可能會被其他大玩家收購,比如自如或者我愛我家;雖然自如第一時間否認了,但是投資者卻不願相信,於是才有這種神奇的走勢。
這些自作聰明的韭菜,什麼時候才能認識到自如也在艱難求存呢?
自如自宮
相信很多北京的業主都接到過自如要求降租的電話,我身邊就有兩個朋友被迫降租。沒辦法,自如給出的條件是二選一的:要麼業主接受降租500-1500不等,要麼業主跟自如解約,但是需要向自如賠償裝修折損費1W-3W不等。
這就是自如在赤裸裸的耍流氓了。自如跟業主甲方簽約的時候,每年留有25天的空置期,自如不用付房租,這些甲方都認;但根據當時簽訂的合同,在甲方沒有觸犯解約條款的情況下,自如強行與甲方解約,這算是店大欺客呢,還是豪橫無敵呢?
——自如做到了我們乙方的夢想:強姦甲方。

我們應該還記得北京2017年11月18日,北京大興新建村的那場大火,19條生命消逝了。隨後,北京開始大力治理隔斷房和公寓房等違章建築,很多人迫不得已離開帝都的同時,長租公寓重要收入來源之一的隔斷房模式,已經無法延續了。
但是資本找到了新的盈利方式,也就是租金貸。對於住房租賃公司來説,每拿下一套房源併成功出租,就等於用全年每個月5600的資金成本(還本付息)拿下一筆65000的現金,這個生意簡直太值得做了好嘛!
快鹿的施健祥如果能拿到這麼便宜的錢,就不用跑路了;錢寶等P2P金融如果能拿到這麼便宜的錢,就不用爆雷了。
隨後,按照住建部等六部門在2019年12月25日印發的指導意見,住房租賃企業租金收入中,住房租金貸款金額佔比不得超過30%。按理説這已經是打上了一針疫苗,但沒人想得到突如其來的新冠疫情。
新冠疫情一來,房屋租賃市場遇冷,所有長租公寓都在咬牙過冬;那些爆雷的長租公寓,因為把租客提前預交的一年房屋租金貸款挪作他用,最後疫情一來,現金流斷裂,無法按季度向業主支付房租,只能爆雷。
2018年爆雷的鼎甲只是個小公司,影響不大,2020年6月爆雷的青客公寓(十億)、樂居公寓(一億)、小鷹找房(一億)、寓意公寓(十億),城城找房(幾億),要麼是體量不大,要麼是座標深圳,影響相對較小;但是連蛋殼這種國內老二,都已經風雨飄搖了,長租公寓這種模式,還能走多遠,就只能説不大樂觀了。
青客公寓運營主體上海青客設備租賃有限公司的執行董事、法人、實際控制人等已被法院發佈限制消費令。
自如開始啓動了風險應對。自如成立了專門的解約部門,每個片區都分配了專職負責解約的人員,並對部門人員進行培訓,讓員工熟練掌握與業主、租客的解約話術。我估計這些解約人員的身上,恐怕也揹着KPI。(信息來源:市界《自如也不講武德》)
對於態度強硬、房租較高的業主,自如會通過自動降租/後補租金的方式,試探業主的戰鬥意志;而對於態度和善、房租不高的業主,自如會直接給出降租/解約的二選一方案,甚至會強制解約,並要求業主支付裝修折損費。
大家都要活下去沒錯,但自如也好、蛋殼也罷,解約也好、破產也罷,他們都是在把風險直接轉嫁給了無辜的業主和租客,影響的規模,在400萬人以上。真要導致400萬人流離失所,又該成為西方攻擊中國的藉口了。
誰犯錯誰捱打,為什麼要讓無辜的人買單?
昨日之因,今日之果
我還清楚的記得2018年長租公寓瘋狂擴張的盛況。
2015年1月成立的蛋殼公寓,到2018年6月已經進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州8個城市,房源規模為12萬間;2018年6月B輪融資1.75億美元之後,蛋殼公寓計劃加快佈局速度,2018年底目標管理30萬間公寓。這就意味着蛋殼公寓在半年時間內要拿下18萬個房間,保守估計6萬套房源。
自如在2018年1月A輪融資40億,還在2017年發行了規模5億的《自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃(ABS)》,這兩家企業都在雄心勃勃的開始在各大城市掃貨。
而根據鏈家官網數據,到2017年6月收錄北京小區數量10465個,房屋總數為688.2萬套,當前在租房源17455套。我當時就認為,以這些公司的現金規模,完全可以吃下北京所有在租房源;所以無論蛋殼也好、自如也好,他們手握巨資的第一選擇,就是從正規房屋租賃市場上掃貨。
房源是要靠搶的,所以才有中介在朋友圈花高價獲取房源,推薦成功一間房給1000獎勵。巨頭用涸澤而漁的方式,瘋狂搶奪市場中的剩餘房源,收割新客户,謀求市場壟斷地位,肯定不是為了做善事吧?明顯是為了獲得現金流繼續做大。風險?只要我發展得夠快,風險就追不上我。

但是北京市居民真的承受得起這種掃蕩麼?2018年上半年,北京人均可支配收入(元)如下:
西城區:40575海淀區:38839東城區:37395朝陽區:35465石景山:34188豐台區:30535
就按2500一個單間計算,上半年朝陽區京漂年輕人可支配收入3萬5,但是僅房租就花掉1萬5,如果房租再漲500,那麼上半年年輕人能花的錢又少了3千;剩下2萬塊錢要在6個月裏解決衣食住行和社交培訓;消費能力還能剩下多少?發展潛力還能剩下多少?
2018年,北京有17455套房源在出租,就算資本家(手持資本的巨頭)全部以漲價50%掃貨吃下,月均價從5000漲到7500計算,年租金總額也不過15.7億;而蛋殼和自如融了多少錢?52億!!!推高房價並不需要資本家把出租房源全吃下去,市場上只要有大買家溢價採購了15%的房源,就已經能成功帶動房租上漲了。
正因為平民的力量不足以對抗資本,所以才需要人民政府對資本進行監管。長租公寓的本意,是讓企業把商業地產改造成租賃住房,發展增量用以填補居民租房需求,結果企業和資本先聯手吃下一輪市場存量,謀求漲價,再把租户的月租變成ABS,把未來收益折算成現值,良心真的嗶了狗。
結果資本家高價吃下了大量房源後,到了2020年又嫌房源不香,開始強行解約,甚至直接裝死破產,良心何在?當然,資本只需要利潤,不存在良心。
安居樂業最重要
事實上,過去20年的土地財政,起於國家從90年代開始,大規模對城市進行公共事業投資,包括高鐵、地鐵、機場、高速、醫療、教育等,然後公共事業的投資帶來了城市化、人口集聚、地產價格上漲,政府再以居民對地產價格上漲的預期發行貨幣,釋放流動性,這才是中國土地財政的真相——以公共事業投資拉高資產價格和預期,以温和通脹逐步減少債務水平。
過去房價的上漲,更多建立在城市大規模進行公共建設投資的基礎上,被高估是合理的,哪個國家有能力像中國大規模進行城市化,二線城市城市都開通了地鐵和高鐵?地鐵開通、學區房等因素,都會導致沿線房價上漲,也證明了公共建設投資會直接導致房產升值。
而中國租售比遠低於國際水平的真相,在於房價還承載了政府繼續投資公共事業的預期增值:説白了就是房東除了房租收益之外,還享受到了大城市房價增值的收益,以及跑贏通脹的收益。光強調租售比較低,無視地產增值,還建議房租上漲的專家,不是蠢,就是壞。
居民能夠支付的房租,完全取決於他的收入水平。而自如、蛋殼等企業,通過投資機構融資,通過發行ABS從金融市場募資,他的資金優勢就能夠讓他們在短期內迅速壟斷市場中的增量,劇烈影響價格。
就像遊資炒作民生必需品,操縱股票價格一樣,只要在短期內高價收購10%左右的籌碼,就能把市場中的增量一掃而空,進而操縱價格和市場預期,定期收割一輪鐵桿莊稼。
2018年,建行帶頭成立租賃公司漲價,形成了市場的一致上漲預期,甚至催生了貸款租房這種「拿明天的錢,租今天的房」這種奇葩模式,等於又可以把未來的租金收益資本化,資本巨頭再用這些資本去購買投資理財,真的打得一手好算盤。
但是居民的收入水平有上限,房租還能炒到天上去?現在房租佔收入的50%,真的上漲一倍到100%,有多少人真的會真的貸款租房,把所有的收入拿來交房租,在大城市呆下去?
我本來擔心房租繼續上漲,會把年輕人都逼離大城市;但我萬萬沒想到,當新冠這個黑天鵝一來,長租公寓的租金收益資本化、再獲得投資收益的模式無法持續,還是會導致長租公寓爆雷,還是會把年輕人逼離大城市,而且是在寒冷的冬天——沒有人,一切都是虛的。
話題回到自如身上,在中關村、CBD等租賃市場繁榮的地區,每間房都有租户,自如能夠穩定獲得收益,租户可以放心居住;在大興、房山等租賃不繁榮的地區,如果租户發現你的隔壁空置很久,説明這個房子導致了損失,那麼衷心建議租户提前做好風險預案。
以後儘量別跟持有分散產權物業的長租公寓打交道了,直接找撕逼成本較高的房東簽約,難道不香麼?為什麼要跟養着一幫法務的長租公寓簽約?