好事將近！四川“老三”領地，還需跨過兩道坎_風聞

　　文丨西部菌

　　恭喜領地！

　　據港交所文件顯示，11月19日，領地控股通過港交所聆訊，標誌着這家銷售額在四川本土房企中排名第三，僅次於藍光和新希望，並經歷二次遞表的房企，離上市敲鐘僅一步之遙。

　　這也意味着，藍光之後，川內第二家上市房企呼之欲出。

　　對於領地的IPO過程，從4月份向港交所正式遞交招股書，到10月份二次遞表，西部菌都有過關注。在今年新增上市房企數量明顯減少的大背景下，領地能夠成功通過聆訊，確實是非常不易。

　　上市在即，領地融資能力和融資渠道的提升、拓展有望，相信也能夠給川內其他房企帶來更多的IPO動力。

　　不過，即便成功上市，作為一家區域性較為明顯，且家族色彩較重的中小型房企，領地的擴張壓力仍不小，且還需要邁過多重坎。

　　01

　　躋身“千億俱樂部”、謀求上市，這是任何一家有志房企都有的夢想。

　　不過，從樂山起家，長期偏安一隅的領地，似乎有點後知後覺。及至近年提出千億目標，開啓全國佈局，衝刺IPO，領地謀求壯大的野心才開始真正在行動上顯現出來。

　　不過，錯過了地產黃金年代，要在白銀時代逆勢擴張，談何容易。

　　據克而瑞口徑，2017-2019年，領地銷售額分別為151億、235億、237億，可以看出，在明確提出衝刺千億目標的2019年，領地卻出現了幾乎原地踏步的跡象。

　　與此同時，負債率也明顯上升。2017年，領地的淨資產負債率尚在60％左右，隨後就一路飆升至2019年末的140%，到2020年5月末，更是達到了150%，遠超“紅線”要求。於此也就不難明白，領地為何必須一鼓作氣衝刺IPO。

　　負債率攀升的另一面，領地的淨利率卻在明顯下降。二次遞交的招股書顯示，截至2020年前5個月，領地淨利率只有5.5%。而2017年、2018年均在10%以上，2019年也有8.9%。

　　債務方面，根據此前披露的招股書，2017年，其未償還借款總額（包括計息銀行及其他借款）為35.86億元，而到了2019年，則增長到了117.55億元。

　　更顯壓力的是，2019年領地的未償還借款中，差不多一半屬於需一年內償還的短債，償還壓力可想而知。

　　來源：領地招股書

　　可以看出，雖然按照克而瑞的統計口徑，2019年領地的銷售額尚不到300億，仍屬於典型的中小型房企，然而，從負債上來看，領地已經表現出了明顯的“高週轉”特徵。

　　並且擴張“後遺症”也開始顯現，如近幾年安全事件和房屋質量事件已多次上演。

　　02

　　如果説，擴張伴隨的負債和資金壓力，在上市後有望得到一定程度的緩解，那麼，成功上市，開啓更大的規模化征程，領地依然還有兩大顯而易見的大坎需要邁過。

　　首先就是如何突破區域化的限制。

　　雖然成立超過20年，並且早就喊出了千億目標，但領地現在依然嚴重依賴於四川大本營市場，這本身就是企業長遠發展不容忽視的風險。

　　招股書顯示，截至2020年7月底，領地在全國共有房地產項目104個，但其中的68個位於四川省內。且在全國市場的擴張上，也仍主要為三四線城市。

　　大家看下這種圖可以有更直觀的感受：

　　來源：領地招股書

　　上述是截至2020年2月底的數據，可以看出，彼時領地所佈局的74個項目中，除了成都、佛山、烏魯木齊、長春、重慶這五個二線城市，其餘都屬於三四線城市。

　　很明顯，領地不僅嚴重依賴川內市場，也還主要依賴三四線城市。

　　這兩種情形的疊加，令擴張的速度和質量都難免承受更大的風險。對此，之前的招股書中也有清醒認知：

　　我們的物業項目集中於四川省，我們一直專注該地區，導致我們易受到該地區房地產市場不利變化的影響，而且我們未必能在長期經營的領域保持競爭力，亦未必能通過在目前並無業務的省市承接物業開發項目擴大業務版圖。

　　當然，三四線城市也未必沒有贏家，比如碧桂園。但是，近些年一種明顯的跡象是，三四線城市的大房企也越來越多，贏家通吃的局面越來越明顯，像領地這樣的中小型且品牌度還不夠響亮的房企，要在低線市場守住地盤，將越來越不容易。

　　去年，領地明確提出了“將全力以赴完成重點省份70餘個核心城市進駐，力保100個以上優質項目覆蓋”的階段性戰略目標。現在來看，向核心城市進軍，領地的任務依然艱鉅。

　　毫無疑問，能否成功擺脱對於四川市場過於倚重的局面，將決定領地能在多大程度上躋身全國性房企之列。

　　03

　　規模化擴張，一方面需要資金，一方面也需要人才，因為它直接考驗着企業的治理能力。

　　如果説成功上市主要是在前一方面減壓，而上市後，領地的公司治理，還需要加速補課。

　　應該説，為了應對規模化擴張和上市，領地在人才和公司治理方面有明顯的補強動作。

　　比如，2019年8月，金科原品牌總經理，“被業界多位媒體人和地產人評價為最敬業、最創新的品牌總經理之一”的姚科，履新領地集團助理總裁兼品牌總經理；

　　2019年9月，領地舉行了“領將計劃”高管培訓；

　　2019年底，恒大前副總裁許曉軍加盟領地，出任地產總裁。

　　不過，領地的家族企業特點，依然鮮明。

　　據樓市資本論，IPO前，領地控股的股權高度集中在劉玉輝先生、劉策先生、劉浩威先生及其家族成員手中，合計持有公司99%的股份。

　　來源：樓市資本論

　　其中，劉策和劉浩威兩位為二代新面孔。

　　而據黃桷樹財經披露，劉策和劉浩威分別在2011年和2015年進入領地接受歷練。2019年1月，劉策和劉浩威分別獲委任為領地控股集團副總裁。

　　其中，劉策主要負責執行業務策略及管理成都房地產項目；劉浩威主要負責執行業務策略及管理重慶房地產項目。

　　可以明顯看出，領地目前一邊要衝刺千億目標，一邊同時開啓的是培養接班人計劃，任何一個目標都不容鬆懈。

　　兩大目標如何完成，可以説將決定領地未來到底能走多遠。也唯有跨過擴張和接班兩道坎兒，上市後的領地才能真正行穩致遠。

　　不管如何，祝福領地。