房價每年上漲不超5%!中國房價第四城出手了_風聞
观察者网用户_243807-2020-11-22 21:42
文|凱風
穩房價,又一個城市出手了。
近日,廈門發佈《廈門市住房發展規劃(2021~2025年)》(公示稿),未來5年將新增住房38萬套(商品房12萬套),同時表示“保持住房價格平穩”:
逐步使住房價格與經濟社會發展和居民收入水平相適應。新建商品住宅價格年度漲幅不超過5%,住房租金價格年度漲幅不高於城鎮居民人均可支配收入增長幅度。
新房價格年漲幅不得超5%,釋放了什麼信號?
01
廈門之所以值得關注,是因為它是中國內地房價第四城。
深圳、上海、北京是中國內地房價最高的三個城市,而第四城不是廣州,也不是杭州,而是廈門。

廈門雖然是副省級的計劃單列市,且有金磚五國峯會等一系列國際盛會的加持,但廈門本身經濟體量並不算高。
**2019年廈門GDP為5995億元,位居全國第33位。**而同省的泉州、福州均已超過9000億,而同為計劃單列市的深圳在2萬億以上,青島、寧波也早已躋身萬億GDP城市。
不過,廈門雖然GDP總量不高,但人均GDP卻位居全國前列。即便如此,仍不足以支撐高房價。
目前,**廈門二手房價高達4.8萬,而廣州僅有3.6萬元左右,杭州剛剛觸及3萬元。**房價過高,導致廈門房價收入比位居全國前列,而租金回報率在全國墊底。
**2019年,廈門租金回報率僅為1.2%,比深圳還低。**這意味着,在廈門,一個家庭不吃不喝要80年方能供得起一套房子,這顯然已經超出普通家庭的承受水平。
廈門房價之所以如此之高,有兩個原因。
一是廈門與深圳相似,城市體量過小,作為核心區的廈門島更是寸土寸金。
深圳城市面積接近2000平方公里,而廈門僅為1700平方公里。加上廈門島內長期缺乏大規模的土地供應,由此導致土地供不應求,房價自然居高不下。
二是廈門是旅遊城市,也是福建人置業的首選地。
旅遊城市給廈門帶來了天然優勢,而民營經濟極其發達的福建,又對廈門情有獨鍾。大量民間資金將廈門作為置業首選地,這就為廈門房價提供了長期支撐。
02
房價漲幅每年不得超5%,意味着什麼?
事實上,廈門不是主動限制房價年漲幅的第一城。早在一兩年前,東莞、寧德、昆明等城市都曾出台過類似政策。
這一數字,有城市是5%,有城市是6%,還有城市是10%,背後並無統一標準。但似乎都或明或暗地默認了這一點:
房價只漲不跌,所以才要特別強調控制漲幅。
房價熔斷不新鮮,但這一“漲停板”標準是怎麼來的?
從各地的政策表述來看,這應該是基於GDP增速、收入增速和物價水平而定。
要知道,2019年全國GDP增速已經下探到6%,2020年疫情影響之下剛剛轉正。未來隨着經濟放緩,GDP增速有可能降到5%以下。
就此而言,**房價漲幅每年不得超過5%,未必沒有合理性。**這也是房價隨着經濟增長而上漲的健康姿勢。
我們看到,過去20多年,房價基本上都是每隔幾年翻一倍。如果按照5%的年漲幅,房價至少要15年才能翻一番。
如果房價年漲幅真能控制在5%,那麼樓市本身將會失去賺錢效應。
畢竟,房子本身的折舊成本、房貸利率成本、物業費乃至未來可能的房地產税等,加起來已經超過5%。
所以,在中國房地產界有一句話廣為流傳:房價不漲就是跌。
03
重要的問題來了,這一目標能實現嗎?
畢竟,房價本身早已脱離經濟基本面。與其説房價受制於GDP和收入增長,不如説更受M2(貨幣供應量)、土地供給、人口流入以及限購限貸等政策的制約。
所以,想要控制漲幅,説難也不難。只要擴大土地供應,同時限制樓市投機,房價想要暴漲並不容易,這方面,長沙、北京都堪為標杆。
不過,在土地財政、房地產經濟面前,想要遏制房價上漲,並非那麼簡單。
我們看到,這幾年,有些城市房價在數字上雖然相當穩定,但一二手房出現明顯倒掛,滋生出搖號搶房的套利遊戲,還有些城市則是雙合同氾濫,市場價格嚴重扭曲。
更關鍵的問題是,房價上漲時可以限制漲幅,房價下跌時是否要限制跌幅?
事實上,廈門房價並非只漲不跌,2018年到2019年,廈門房價曾出現明顯回調。即便強大如北京者,如今房價也沒回到2017年的高點,房價與三年前相比仍舊是下跌的。
同時,雖説深圳、東莞等樓市熱度居高不下,但濟南、鄭州、天津、哈爾濱、青島、太原等城市已經步入調整狀態,部分城市房價跌幅在5%-10%之間。
樓市分化之下,既要遏制房價上漲,又要防範房價大跌,註定是相當艱難的任務。
未來如何,我們拭目以待。