房價每年上漲不超5%！中國房價第四城出手了_風聞

　　文|凱風

　　穩房價，又一個城市出手了。

　　近日，廈門發佈《廈門市住房發展規劃（2021～2025年）》（公示稿），未來5年將新增住房38萬套（商品房12萬套），同時表示“保持住房價格平穩”：

　　逐步使住房價格與經濟社會發展和居民收入水平相適應。新建商品住宅價格年度漲幅不超過5%，住房租金價格年度漲幅不高於城鎮居民人均可支配收入增長幅度。

　　新房價格年漲幅不得超5%，釋放了什麼信號？

　　01

　　廈門之所以值得關注，是因為它是中國內地房價第四城。

　　深圳、上海、北京是中國內地房價最高的三個城市，而第四城不是廣州，也不是杭州，而是廈門。

　　廈門雖然是副省級的計劃單列市，且有金磚五國峯會等一系列國際盛會的加持，但廈門本身經濟體量並不算高。

　　**2019年廈門GDP為5995億元，位居全國第33位。**而同省的泉州、福州均已超過9000億，而同為計劃單列市的深圳在2萬億以上，青島、寧波也早已躋身萬億GDP城市。

　　不過，廈門雖然GDP總量不高，但人均GDP卻位居全國前列。即便如此，仍不足以支撐高房價。

　　目前，**廈門二手房價高達4.8萬，而廣州僅有3.6萬元左右，杭州剛剛觸及3萬元。**房價過高，導致廈門房價收入比位居全國前列，而租金回報率在全國墊底。

　　**2019年，廈門租金回報率僅為1.2%，比深圳還低。**這意味着，在廈門，一個家庭不吃不喝要80年方能供得起一套房子，這顯然已經超出普通家庭的承受水平。

　　廈門房價之所以如此之高，有兩個原因。

　　一是廈門與深圳相似，城市體量過小，作為核心區的廈門島更是寸土寸金。

　　深圳城市面積接近2000平方公里，而廈門僅為1700平方公里。加上廈門島內長期缺乏大規模的土地供應，由此導致土地供不應求，房價自然居高不下。

　　二是廈門是旅遊城市，也是福建人置業的首選地。

　　旅遊城市給廈門帶來了天然優勢，而民營經濟極其發達的福建，又對廈門情有獨鍾。大量民間資金將廈門作為置業首選地，這就為廈門房價提供了長期支撐。

　　02

　　房價漲幅每年不得超5%，意味着什麼？

　　事實上，廈門不是主動限制房價年漲幅的第一城。早在一兩年前，東莞、寧德、昆明等城市都曾出台過類似政策。

　　這一數字，有城市是5%，有城市是6%，還有城市是10%，背後並無統一標準。但似乎都或明或暗地默認了這一點：

　　房價只漲不跌，所以才要特別強調控制漲幅。

　　房價熔斷不新鮮，但這一“漲停板”標準是怎麼來的？

　　從各地的政策表述來看，這應該是基於GDP增速、收入增速和物價水平而定。

　　要知道，2019年全國GDP增速已經下探到6%，2020年疫情影響之下剛剛轉正。未來隨着經濟放緩，GDP增速有可能降到5%以下。

　　就此而言，**房價漲幅每年不得超過5%，未必沒有合理性。**這也是房價隨着經濟增長而上漲的健康姿勢。

　　我們看到，過去20多年，房價基本上都是每隔幾年翻一倍。如果按照5%的年漲幅，房價至少要15年才能翻一番。

　　如果房價年漲幅真能控制在5%，那麼樓市本身將會失去賺錢效應。

　　畢竟，房子本身的折舊成本、房貸利率成本、物業費乃至未來可能的房地產税等，加起來已經超過5%。

　　所以，在中國房地產界有一句話廣為流傳：房價不漲就是跌。

　　03

　　重要的問題來了，這一目標能實現嗎？

　　畢竟，房價本身早已脱離經濟基本面。與其説房價受制於GDP和收入增長，不如説更受M2（貨幣供應量）、土地供給、人口流入以及限購限貸等政策的制約。

　　所以，想要控制漲幅，説難也不難。只要擴大土地供應，同時限制樓市投機，房價想要暴漲並不容易，這方面，長沙、北京都堪為標杆。

　　不過，在土地財政、房地產經濟面前，想要遏制房價上漲，並非那麼簡單。

　　我們看到，這幾年，有些城市房價在數字上雖然相當穩定，但一二手房出現明顯倒掛，滋生出搖號搶房的套利遊戲，還有些城市則是雙合同氾濫，市場價格嚴重扭曲。

　　更關鍵的問題是，房價上漲時可以限制漲幅，房價下跌時是否要限制跌幅？

　　事實上，廈門房價並非只漲不跌，2018年到2019年，廈門房價曾出現明顯回調。即便強大如北京者，如今房價也沒回到2017年的高點，房價與三年前相比仍舊是下跌的。

　　同時，雖説深圳、東莞等樓市熱度居高不下，但濟南、鄭州、天津、哈爾濱、青島、太原等城市已經步入調整狀態，部分城市房價跌幅在5%-10%之間。

　　樓市分化之下，既要遏制房價上漲，又要防範房價大跌，註定是相當艱難的任務。

　　未來如何，我們拭目以待。