長租公寓的問題是必然_風聞

這是半佛仙人的第337篇原創

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最近長租公寓行業又又又又開始作妖了。

8月27日友客，8月29日巢客，然後立馬就是嵐越，這個行業在給年輕人添堵這件事情上從來沒有讓人失望過，簡直就和開了馬達一樣給勁，社會毒打的車輪子直接在人臉上壓過去。

很多年輕人給這些公寓交房租，都是押一付三打底的，一不小心就被資本白嫖了，還有更慘的直接背了租金貸，公寓跑了之後，房東要收房，年輕人還要繼續還貸，年紀輕輕就提前感受到了他們原本不該有的還房貸的真實體驗。

這種既捱打又不給好處的事情，虛假的太真實了。

很多朋友在後台問我為什麼這些公寓會出問題？其實很簡單。

資金池大家都知道吧？龐氏騙局都知道吧？借新還舊都知道吧？

一樣的道理。

你用非法集資的方法來理解這個行業，就懂了。

長租公寓這個行業當前在國內説穿了是一個龐氏資金盤的生意，大家不是在好好當二房東賺差價，而是玩兒非法集資錢打滾的路子，這不出問題才有鬼了。

大家玩兒的就是一個跑得快跑的久的遊戲，看誰的資金盤先崩。

跑出來的多活幾年，跑不出來的原地昇天。

怎麼理解這個資金盤遊戲？

很簡單，就是數學題，我給大家簡單科普一下。

假如一家公司A，要搞這個長租公寓，左邊是收租客的錢，右邊是給房東的錢。

如何讓自己資金最大化？

應該是儘可能從租客手中一次性收取更多的錢，然後儘可能把錢晚給房東，這樣就有了資金流，形成池子。

這個資金流本質上是一種期限錯配，通過調整模式，拿到一筆短期的無息的貸款，不管是用於投資獲益，還是擴大規模，還是跑路經費，都挺好。

所以你看，為什麼從租客收錢是押一付三甚至押一付六，為什麼給房東卻是一月一結（等同於付一）。

這中間一來一回，就相當於賺了至少3個月的無息貸款（把押金也算上），這難道不香麼？

更何況還有很多給年輕人放租金貸的，等於直接把房租一次性兑現（貸款機構給與長租公寓公司是一筆結清的），等於押1付12甚至押1付24，資金流嗷嗷的爽。

就這還沒完，年輕人租房付租金這件事情，本身就是很好的金融資產。

正常人一般不太會欠房租，而且還有押金作為兜底，所以風險比較低，年輕人是一代比一代要臉的，精緻窮的本質就是要臉，消費主義的本質也是要臉。

要臉的，會付租金的年輕人，這不就是現成的低風險債權麼？

那麼問題來了，這麼優質的資產，不搞個資產證券化還是人麼？

有不少長租公寓公司，直接把自己手裏的租約債權，直接打包做了ABS，在資本市場募集資金，光18年就有600多億，這等於是進一步獲得了現金。

而且租賃類ABS也是受到政策鼓勵的，這個不犯法。

大家自己用住房租賃+ABS作為關鍵詞去查相關新聞，多了去了。

可以收租金，可以左手右手倒時差，可以租金貸回籠現金，可以資本市場ABS，總體算下來，小小的租房，可以槓桿出很多倍的現金。

這哪裏是租房？這簡直是現金流印鈔機。

對於企業而言，有什麼能比這個更重要？

由於這套操作過於香，很多房地產公司都開始玩兒這一套，大家是不是發現很多地產公司推出了各種自有的長租公寓品牌？

你們以為是賺你的租金麼？

不，他們是要用你們租房子付錢這件事情，去資本市場獲取更多的現金，然後去拿更多的地，賺更多的錢。

你租房積攢首付期待未來的時候，你支付的房租正在讓地產商通過槓桿賺到更多的錢，給你自己買房增加更多的難度。

我自己弄自己。

雖然很討厭，但事情就是這麼個事情，很多時候話説的太明白確實比較傷人。

所以反過來，當大家都看到這件事情的好處的時候，就開始一窩蜂的湧進來了。

資金流，資金流，資金流，只要有資金流，什麼都不重要。

為什麼很多考研機構主打考不上退款？目的就是佔用資金，用這筆錢去錢生錢。

為什麼很多電商不賺錢也要促銷？因為他們左手從消費者手裏收了錢，右手和供應商結算都是按月結的，目的就是佔用資金，用這筆錢去錢生錢。

當資金流滾動起來的時候，其中永遠有一部分現金是短期溢出長期兑付的，這筆錢雖然不是你的錢，但你怎麼用，都可以。

你説是你的錢，也可以。

這麼迷人的模式，不幹還是人麼？

當大家一擁而上的時候，問題就來了。

你要搞資金槓桿，最起碼要有標的物對不對？你起碼得先有房子能對外租，然後才能搞這一套。

地產商主打的長租公寓都是自有資產，不存在這個問題。

而其他草根們都得從房東手裏收房。

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這時候，就產生了競爭。

房東也很精明，誰給我錢多，我租給誰，大家都來找我，我就坐地起價。

所以這個行業從來沒有規模效應，因為每一套房，你都要和不同的房東談，還要和其他競爭對手來競爭。

規模和成本出現了罕見的無關的現象。

而在另一頭，當你囤積了房子之後，得有人租你的房子你才能跑起來，租客可不會管你多少錢收來的房子，只要租金高，那就不租了，這年頭租房早就不是賣方市場了，更別提每個小區都有一些堅忍不拔的個體户二房東在拉低價格。

所以在租客端要降價。

這就形成了實質性的倒掛。

因為在收房端和租房端，都面臨着競爭以及用户（收房端房東，租房端租客）的比價，為了能夠形成一個有效的【資金標的物】，高價收來的房，只能低價租出去。

我不是給你開玩笑，真的是賠錢也要做。

這中間虧的差價，就當是資金流的利息了。

據錢江晚報，房東範先生説，“我是今年1月把房子租給友客的，是香檳之約的一套酒店式公寓，租金2400元/月。友客出事之後，租客主動找上了我，這時候我才知道友客是以1800元/月租掉的。”

這樣的差價，在友客的業務中並不算大。有房東説：“我的房子在奧體都會山，這是一個酒店式公寓樓盤，租給友客的價格是5500元/月。後來我才得知，友客租出去的價格竟然只有3800元/月，嚇死人了！“

過去是無息資金流，現在是有利息的資金流，咬咬牙，日子還是過得下去的。

但這時候，會出現2個問題。

首先是無息資金的時候，就是存在銀行，都是白賺的錢。

而當資金出現利息，並且不低的時候（別忘了發ABS也要給投資者利息的），投資收益也要求更高，而更高的收益，必然帶來更高的風險，很多公司的投資能力並不是那麼出眾。

很容易一不小心就造成虧空。

或者説，如果有能力把收益做到完全cover掉這些成本，那還開個屁公司，自己靠投資理財就夠了。

虧空還好，只要資金流不斷，東牆西牆的遊戲也還過得下去。

但這時候第二個問題來了，這種資金盤模式，最怕的是租客大面積退租，租客不租了，則遊戲必然玩不下去。

因為水池的源頭活水沒有了，但房東的租金不能不給，只要不給，房東強行收房，竹籃打水一場空。

而今年的疫情，恰恰好給了後者機會，很多時候資金盤的崩塌，只需要一個小小的黑天鵝。

地產商自有物業不慌，而這些二道販子，則大褲衩都沒了。

而這時候跑路，就成了他們最後的掙扎。

所以歸根究底，投機一時爽，跑路火葬場。

【本文首發自公眾號：半佛仙人】

這是一個神奇的男人，你完全猜不出他會寫出什麼，他自己也不知道。