佳源服務IPO：淨利潤年複合增長65.4%，已籤面積鎖定未來增長_風聞

2020年初，在國際環境複雜多變及新冠疫情影響下，全球資本市場都受到不同程度的衝擊，港股也面臨較大下行壓力，但物業管理板塊卻逆勢大漲，不少個股漲幅甚至超過50%，股價創下上市以來新高。

近期，即使物業板塊有所回調，但物業股上市熱潮仍未停止，世茂服務、金科服務、融創服務等相繼掛牌，而且市盈率不斷抬升，市盈率超過50的公司屢見不鮮。可見，物業股備受市場青睞。

最新的消息顯示，佳源國際（HK.02768）旗下的物業公司佳源服務通過港交所聆訊，即將啓動招股。佳源服務的招股書除了披露公司經營業績，還隱藏物業公司受到資金追捧的答案。

01、業績穩健增長，展現現金牛特點

招股書顯示，佳源服務是一家位於浙江省的綜合物業管理服務供應商，通過逾15年的運營，已從地區物業管理供應商成長為具有全國性業務的綜合物業管理服務供應商。

根據中指院的排名，於2020年，佳源服務在2020中國物業服務百強企業中排名第35及在2020中國物業服務百強企業成長性領先企業中排名第13。

於2017年、2018年及2019年，佳源服務的收入分別為2.09億元、3.31億元及4.54億元，複合年增長率為47.2%。今年上半年，佳源服務的收入為2.8億元，同比增長33.0%，延續高增長態勢。

於2017年、2018年及2019年，佳源服務的毛利分別為4578萬元、7889萬元及1.08億元，複合年增長率為54.1%，對應的毛利率分別為21.8%、23.8%和24.9%，而截至2020年6月30日的毛利率為30.6%，同樣保持穩步提升，反映出佳源服務主營業務盈利能力持續增強。

招股書指出，毛利率增加主要歸因於物業管理費增長，至2020年上半年的每月每平方米人民幣1.43元；同時由於業務擴張帶來的規模效應以及自動化帶來效率提升。

同期，佳源服務淨利潤分別為1834萬元、3577萬元及5021萬元，複合年增長率為65.4%，增速強勁，明顯高出同期物業服務百強企業平均淨利潤增長率。2019年，我們的淨利潤率為11.0%，在總部位於長江三角洲及浙江省的物業服務百強企業中分別排名第十六及第八。

顯然，這是一份靚麗的成績單，佳源服務的營收、毛利和淨利均保持了穩健、高速增長，同時其招股書生動展現了物業公司弱週期和現金牛的永續經營特性，穩健的業績表現不斷驅動股價上行。

02、內生+外延，鎖定未來增長

房地產市場高速發展後，作為房地產市場的延伸，物業管理正迎來黃金髮展期，無疑是新的藍海。

從管理面積看，佳源服務的管理面積增速快，且位於經濟發達的長三角地區為主。

數據顯示，佳源服務在管物業的總建築面積，由截至2017年的1400萬平方米，增至2018年的1920萬平方米，並進一步增至2019年的2610萬平方米，複合年增長率為36.5%。

截至2020年6月30日，佳源服務的合約總建築面積約為4030萬平方米，涵蓋中國42個城市及16個省份，共有154個在管項目，在管總建築面積約2760萬平方米，其中在管總建築面積約84.5%位於長江三角洲地區。

得益於母公司的銷售快速增長和土儲，佳源服務很好地鎖定了未來的成長空間，確保了業績的高確定性。截至2020年6月底，已簽約但未交付的建築面積有1265萬平方米，這些項目將在未來兩至三年交付給公司管理。而且根據母公司佳源國際2019年財報，總土地儲備還有1400萬平方米，也是未來潛在的業績增長源。

中信證券報告指出，竣工高峯將至，有關聯開發企業的開發物業管理行業迎來史上確定性最高的面積增長期。

除了母公司房地產開發項目內生支持，佳源服務也通過外延併購，提升第三方的管理面積，進一步增強規模效應和獨立能力。招股書顯示，公司籌集資金主要用於收購新物管項目，充分保障中長期的規模增長。

此外，隨着規模增長，佳源服務通過提供多元化增值服務，比如社區購物、裝修與維修、房地產代理、家政服務等，可以不斷開闢新增長點。實際上，社區增值服務毛利率更高，想象空間也更大，這也是市場給予物業管理公司高估值的重要因素之一。

03、優質的服務是核心競爭力

行業是極為特殊，需要積累服務聲譽，才能形成品牌優勢。可以説，規模是物業服務的基本盤，優質服務則是物業服務真正的基石，也是其他物業企業難以模仿的核心競爭力。

後疫情時代，社會經濟與人們生活水平的提升，讓物業服務行業的重要性受到重新審視。事實上，在購房的時候，物業的服務水平已成為購房者選房購房的一個重要選擇標準。

佳源服務以「用心服務，共築美好」為理念，推出「佳優生活」服務系統， 提供以需求為導向、定製化及菜單式的綜合服務，以適應不同的業主羣體，並形成了「宜居悦家」、「幸福安家」及「健康樂家」三張名片，從三個維度在在管小區內創建一個生態系統，提供更多的社區服務，涵蓋智能管家、餐飲、醫療保障、社區活動等，搭建豐富多彩的社區氛圍和業主社交平台，構建中國鄰里關係新形態。

優質的服務帶來更高的客户滿意度和粘性。根據中指院的資料，佳源服務2019年的客户滿意度得分80.8分，滿分為100.0分，高於2019中國城市居民居住滿意度調查的物業行業均值75.3分。同時，公司在2019年實現的留存率相對較高，為97.0%。

小結：

從佳源服務的招股書可以看到，物業管理具有現金流穩定、抗週期、輕資產等優勢，這樣的商業模式受到投資者青睞，較容易在資本市場獲得好估值。

面向未來，市場集中度不斷提高，已成為中國物業管理行業的主要趨勢。截至2019年12月31日，就在管建築面積而言，物業服務百強企業中的前十強企業佔市場份額的9.2％，仍有很大的集中化空間。在優質服務積累品牌優勢的基礎上，此次上市，佳源服務將進一步充實資本實力，邁入新的發展階段，為擴大規模和市佔率打下基礎。