腳踩三道紅線，營收毛利下滑，融信中國如何自救？_風聞

近日，融信中國董事會宣佈截至2020年10月，集團總合約銷售額約為人民幣14,711,267,289元；集團合約建築面積約為728,168平方米；集團平均合約售價約為每平方米人民幣20,203元。

自2015年融信中國的銷售業績首次突破百億，至2018年提出並實現千億目標，其從百億到千億的跨越僅花時3年。不過，前期的突飛猛進並沒有延續到2019年。

根據融信中國發布的2020年半年報數據，公司實現營業收入211億元，同比減少21%；溢利16.45億元，同比減少53%；毛利31.4億元，同比減少51%。

正常而言，企業的動態經營信息會反映到市場，如果業績不及市場預期，在悲觀情況下，會迎來短期"業績殺"，融信此次業績公佈後股價下挫即可歸因於此。對投資者而言，市場的每次調整往往也可能孕育新的機會，結合融信當前基本面表現，以及市場的估值差和預期差，或可值得關注。

三道紅線全中，“融信”資金鍊怎麼辦？

中國的房地產企業，非常熱衷去港股上市，主要是因為房地產企業上市後，對金融業有虹吸效應，影響其他行業的健康發展，在“房住不炒”的政策引導下，A股基本關閉了房地產企業上市的大門。

在2018年“房住不炒”的基礎上，2020年又有了新風向：三道紅線。

什麼是三道紅線？

1、剔除預收款後的資產負債率大於 70%；2、淨負債率大於 100%；3、現金短債比小於 1 倍。

如果三道紅線全部命中，開發商的有息負債就不能再增加；踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過 5%；踩中一條，增速不得超過 10%；一條未中，不得超過 15%。

換句話説，三條全中的話，無法融資資金鍊面臨困境，中兩條還可以苟延殘喘，中一條還可以繼續融資，但是即使三條都不中，融資規模也只能在15%以內。很不幸，融信中國就是全中的那家。

其實在三道紅線之前，銀行就縮減了流入房地產市場的資金。很多中小房企融資難度非常大，現金流量表顯示，融信2020年上半年新增借款177億，較上年同期的303億幾乎縮水一半。

房地產公司的經營模式比較特殊，基本上是靠資金在推動。為了彌補過去的借款，需要借更多的錢，從而把規模催的巨大，最終接近泡沫。

融信發債規模“踩剎車”

近年來，房企發債規模與到期債務規模緊密相關，尤其2020年還是房企償債高峯，全年房企償債規模超過5000億元。貝殼研究院高級分析師潘浩指出，三季度不僅房企發債規模創同期新高，到期債務規模同樣創同期新高，達到2862億元。

儘管融信中國已經開始主動降負債，但“三道紅線”出現之後，仍有資產負債率觸及70%的紅線，獲得一場“黃牌”，未來融資有息負債規模年增速不可超過10%。

今年上半年，融信中國淨負債率回升了21個百分點，照此速度，年末或將觸及淨負債率100%的紅線。

10月22日，據上海證券交易所披露，融信中國一筆總髮行規模不超過96.6億元（含）的小公募債順利提交註冊。根據募集説明書顯示，本次債券擬分期發行，債券期限不超過5年（含），可以為單一品種或數個不同的品種，本次所募資金擬用於償還融信此前已發行的公司債券。

其實，這一筆小公募債早在9月16日時便已獲得了上交所的受理。不過，當時這筆債券的擬發行規模還只是88.8億元。一月過去，融信將該筆債券的發行規模進一步提高到了如今的96.6億元。

除了本次發行公司債之外，融信在一個月前，又發出了自己首單CMBS，發行規模22億元。不過，“債”只是一種手段，其根本還是需要歸於企業銷售上來。