房企減負成主基調，富力地產為何被稱為“降杆杆優等生”_風聞

2004年8月，廣州白雲國際機場從白雲區遷入花都。這一年，富力地產在機場北部的花東鎮拿下近2000畝土地，富力空港物流園在此基礎上開工修建。2008年，首批倉庫及物管服務大樓投入使用，在當時被認為是富力最具潛力的業務之一。

受益於物流地產的行業紅利，富力空港物流園發展迅速，短短几年即成為華南地區最大的醫藥物流基地以及白雲機場周邊重要的跨境電商園區。如今，這裏已經聚集國藥物流、華潤醫藥、國藥檢驗、廣州醫藥、順豐速運、京東等各大行業龍頭。

然而就是這樣一個前景良好、區位優勢明顯的優質板塊，卻被富力"拱手讓人"。今年11月9日，富力地產發公告稱，集團與黑石聯屬的基金附屬公司正式籤合併事項協議，擬將空港物流園作價63億元，其中70%權益以44.1億元的價格轉讓給黑石。

這並非富力的衝動之舉。富力方面表示，此次交易使得集團更加專注於核心業務的發展，同時對於增加資金儲備以及降低負債也有很好的促進作用，進而提升富力的抗擊風險能力。

出售旗下物流園項目

公開資料顯示，始建於2007年的空港物流園是富力地產旗下的物流園項目，目前其高標準倉庫、廠房及冷庫可出租面積達到88.98萬平方米，配套設施已經落成，剩餘未開發的倉庫淨用地面積約210畝。

另一方面，作為收購方的黑石集團是全球最大的獨立另類資產管理機構之一，該公司致力於投資全世界範圍內的優質倉儲中心，其創始人蘇世民一度被業內稱為"全球最大的包租公"。

而雙方關於本次收購一事，很早之前就曾露出端倪。在今年8月的中期業績會上，富力地產董事長李思廉就表示要在年內出售一些項目的股權，以應對到期債務。

9月底，富力突然對外宣佈已於8月10日就空港物流園權益轉讓事宜與黑石集團關聯方簽訂意向書，且至9月29日相關交易已有重大進展。到了11月9日，轉讓細節終於被公佈於眾。

具體來看流程，先是富力成立傲迅有限公司作為該交易的目標公司，然後將富力的全資子公司鼎富、華維、空港物流劃歸到傲迅旗下。

富力空港物流園（來自官網）

其中，華維擁有總面積約238畝土地，空港物流擁有面積約157畝土地，新成立的鼎富則是獲得了富力轉讓的1276畝土地擁有權，合計約1671畝，以上土地均位於空港物流園內。

重組之後，華維、空港物流、鼎富將不再為富力地產的子公司，而目標公司傲迅將間接持有以上三家公司的全部權益，並間接持有該等物業權益，而最終富力地產及黑石將分別持有30%及70%的權益。

根據合併協議，該項目總值為63億元，業內普遍認為這是一個不錯的價格。並且，從公告內容來看，在一定條件下，富力地產通過此次交易預期收到約41.2億元現金，預估收益約15億元。

對於富力而言，通過此次出售，公司將進一步盤活資產；對於黑石而言，空港物流園作為難得的優質標的，也是其投資中國頂級物流市場的一次好機會。

難得的"雙贏"結果

富力將一手打造的頂級物流園區拱手讓出大半，顯然是下了不小的決心，不過目前來看，此次出售不算被動，而是一次難得的"雙贏"。

首先，黑石作為全球領先的物流地產管理公司，在中國已經投資近400萬平方米現代倉儲空間，管理着700多萬平方米物流產業。通過黑石專業團隊運營，雙方可以強強聯合，實現項目的資源優化，進而打造出世界一流地標。

隨着電子商務行業的飛速增長，現代化倉儲空間的需求與日俱增，在此背景下，物流成為黑石近年來全球佈局中的重要一環。據悉，此次交易完成後，黑石集團將在中國擁有500萬平方米的物流空間，如此一來能夠更加有力地支持電子商務及生命科學等專業領域。

關於此次收購事宜，富力地產認為，這一合併事項能夠增強企業形象並支援空港物流園的增長及發展。

而更為重要的是，對於富力地產而言，出售空港物流園權益背後還有着更深層次的戰略意義——

歷史數據顯示，2019年富力地產實現營業收入為908.1億元，淨利潤為100.9億元，在行業內處於領先地位。但很多人表示疑惑：看上去並不差錢的富力，為何要急於變賣資產呢？這還要從近期的"樓市新規"説起。

今年8月，住建部與央行在京聯合召開房地產企業座談會，明確提出了"三道紅線"融資新規。新規要求，在剔除預收款後，房企的資產負債率不超70%，淨負債率不超100%，現金短債比不小於1倍。

富力地產2017-2019年營收及淨負債率

所以調整債務負擔、增強資金安全就成了今年的重中之重。

顯而易見，此次轉讓空港物流園部分權益將很大程度上緩解了富力的槓桿壓力，合併事項使得此前空港物流園的投資價值得以貨幣化，富力地產擬將合併事項所得款項用於降低負債及一般營運資金，努力擺脱"三道紅線"。

多管齊下，富力"由紅轉綠"

今年9月，諸葛找房監測了100家上市房企數據，最後的結果令人驚訝：房企踩線的比例高達86%。也就是説，絕大多數的房地產企業都未達到監管要求。面對如此的高槓杆，加緊調整債務結構幾乎成了房企的首要任務。

以富力來説，首先，在土地儲備充裕的情況下，富力採取了審慎的拿地策略，2020年上半年，集團新增土地儲備權益可售面積僅243萬平方米，購地金額約60億元。此外，集團持續發力舊改項目，這在一定程度上也減少了成本支出。

在資本市場，早在去年12月，富力配售2.73億股新H股，用於償還公司境外債務；今年10月，富力又宣佈完成了2.57億股新H股的配售，獲得的24.98億港元配售淨額，所得款項用途同樣是償還負債。

除了以上種種，富力更重要的回籠資金方式還是房產銷售。今年2月，富力啓動"好房子，網購吧"營銷活動；3月，活動升級為"好房子，線上購"；4月，看房平台"好房星帶看"正式全面開放；5月推出"百城百盤，老總直播"活動，開啓明星直播賣房、老總直播賣房的行業先例……

“金九銀十"期間，富力地產多個樓盤的去化率高達97%以上。其中，位於廣州富力南馳·富頤華庭開盤2小時熱銷26.8億元，去化率約100%；江蘇鹽城富力科創城開盤即被"秒搶”，單盤銷售超過20億元，去化率超過97%。

除了銷售數據可圈可點，更值得一提的是富力在現金流和負債方面的表現。截至今年三季度末，公司有息負債規模較一季度下降了約242億元；淨負債率較之去年同期下降64%，為166%；資產負債率同比下降至約80.37%，如果剔除預收款，這一數值或降至70%左右，基本可以實現翻綠。

總的來説，近年來富力地產一直走在降槓桿的路上，從最初的"三線全紅"到如今的"一線翻綠"，公司經歷了"刮骨療傷"般的陣痛，但最終也收穫了財務向好的喜悦。而這，顯然已經走在了大多數房企的前面。