房地產是最大“灰犀牛”！權威定調，什麼信號？_風聞

文|凱風

房地產泡沫有多嚴重？

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近日，央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在近日出版的《十四五規劃建議輔導讀本》中發表文章指出：

堅決抑制房地產泡沫。

文章説：

房地產與金融業深度關聯。上世紀以來，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。2008年次貸危機前，美國房地產抵押貸款超過當年GDP的32%。

目前，我國房地產相關貸款佔銀行業貸款的39%, 還有大量債券、股本、信託等資金進入房地產行業。

**可以説，**房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。

房地產是最大“灰犀牛”，可謂一錘定音，對房地產泡沫發出了最嚴警告。

這不是權威人士第一次發出類似警告了。

有人應該還記得，兩年前，郭樹清在陸家嘴金融論壇上曾發出提醒：

理財產品收益率超過6%就要打問號，超過8%很危險，超過10%就要做好損失全部本金的準備。

兩年後的今天，全國的P2P網貸機構已經從高峯時期的3595家縮減為0了，足見權威定調的重要性。

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這一次，房地產被定位為“灰犀牛”，釋放了什麼信號？

“灰犀牛”一詞，來自美國經濟學者米歇爾·渥克。與我們熟悉的黑天鵝事件不同，灰犀牛事件，指的是常見卻又容易忽略的潛在危機；而黑天鵝事件，指的是罕見卻影響重大的風險。

如果説“新冠疫情”是典型的黑天鵝事件，超乎預料而影響深遠。那麼房地產泡沫、金融泡沫、債務爆雷等，就是典型的**“灰犀牛”事件**，危險如形隨形，但又被習以為常的人們所忽略。

房地產就是如此。

目前，居民槓桿率（居民債務/GDP）已經超過60%，正在趕超發達國家。而在2008年時，居民槓桿率還不到20%。10年多時間翻了3倍。

即便如此，整個社會對房地產的熱情有增無減，抱團漲價、萬人搶房、地王頻出的熱潮一浪接過一浪，絲毫沒看到背後潛在的危險。（參閲《央媒點名一線城市！房產税不遠了？》）

顯然，如今的房價早已脱離經濟基本面。

以房價收入比來看，深圳超過了35，三亞、北京、上海、廈門超過了20，廣州、福州、杭州、南京、東莞、蘇州等城市超過了15，而國際正常水平在3-6之間。

以此標準來看，在主要一二線城市中，只有長沙處於合理水平。

即便考慮到發展中國家房價更易先於收入而上行，絕大多數城市的房價收入比也是不正常的。

當然，基於地方政府房地產經濟和土地財政的需要，房價即便脱離基本面也能得到維持，但這種格局再進一步深化，顯然是不健康的。

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房地產不是一個單純與鋼筋混凝土打交道的行業。

眾所周知，房地產涉及鋼鐵、水泥、電器等上下游諸多行業，與信貸、消費等領域息息相關，更關乎許多人的財富基本盤，嚴重影響金融安全和社會穩定。

所以，每一次房地產危機，都會影響整個金融體系乃至經濟。

上世紀90年代的日本，在房地產泡沫崩盤後曾經一蹶不振，“失去的20年”讓日本錯失了發展機遇。

當時，由於整個社會與房地產深度捆綁，房地產泡沫破裂，東京等六大都市區的地價一度超跌了60%以上，由此導致無數人財富灰飛煙滅，大量公司、銀行破產，整個社會備受其害。

正如權威人士所言，世界上130多次金融危機中，100多次與房地產有關。

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所以，遏制房地產泡沫就是不得不走的一步棋。

當然，這背後存在明顯的央地博弈。地方更在乎房地產經濟、土地財政的基本盤，時時不乏鬆綁的衝動；而高層看到的是全局，在乎的金融穩定和社會安全，因此對地產泡沫更為在意。

所以，我們看到，房地產**融資“三道紅線”的橫空出世，看到一眾地方政府吹風鬆綁調控的政策遭遇“朝令夕改”**的撤回，甚至在疫情衝擊史無前例的上半年都未將全面重啓房地產，都是這一博弈的體現。

當然，必須説明的一點是，遏制房地產泡沫，並非將房地產打壓在地。

房地產畢竟是個大行業，牽一髮而動全身，穩是關鍵，防範金融風險是目的，軟着陸是理想情形，無論哪個層面都不會一棒子打死。

但同樣要説明的一點是，金融正在進入強監管時代。無論是螞蟻金服這樣的超級巨頭，還是某些年銷售數千億的超級房企，在強監管面前，都沒有太多掙扎空間。

房地產是最大灰犀牛，勿謂言之不預也。