【懂點兒啥】蛋殼公寓內，那些被場景收割的年輕人_風聞

各位好，我是觀察者網的董佳寧。蛋殼公寓暴雷了，各地都發生了租客、房東上門討要説法的地方，甚至還有人慾跳樓輕生。首先，我們來回顧一下事件的全過程。

在開始今年的奇幻漂流之前，蛋殼正處於高光時刻。1月17日，在紐交所上市，成為今年第一支登陸紐交所的中概股。上市不僅籌集了10億人民幣，也給這幾年暴雷不斷的長租公寓行業打了一針強心劑。

但好景不長，疫情期間，蛋殼的資金問題逐漸浮上水面。首先，1月底，多名房東反映，他們被要求免去租金一個月。但租客卻説，自己的租金並沒有被免除。房東不收錢了，租客還要交錢，錢在蛋殼這隻進不出，很快就讓他們陷入爭議漩渦。

接着就是公司內部的問題，有員工稱許多人被停薪留職。1月份的工資3月再發，八成員工2月份不上班，只能拿到1500元。還有員工透露，2月份，受春節假期和疫情的影響，蛋殼房屋空置率陡增至30%，這並不是一個好兆頭。

2月中旬，深圳政法委下發通知，要求全面排查蛋殼公寓以及其他房屋租賃公司“租金貸”情況。四個月後，CEO高靖被帶走調查，但公司很快發佈公告，稱高靖被調查與其無關，是高靖之前的商業投資存在問題，儘管如此，股價依然暴跌。有投資人擔心，正在進行中的融資可能因為缺少高靖而中斷。

9月份，危機的苗頭逐漸顯現，房東收不到房租，租客訂不到物業服務，比如保潔、家電傢俱維修等 ，供應商討不到欠款，許多人都意識到了問題的存在。一個多月後，在北京總部，首次出現了大規模維權事件。

此後，維權的運動愈演愈烈，租客、房東，維修、保潔等服務供應商紛紛在蛋殼樓下蹲點，有的地方還排成長龍，完美復刻了ofo討要押金現場。

很快，矛盾從受害者與蛋殼之間，轉移到了受害者羣體內部。租客和房東眼見討債無望，都試圖在對方身上止損。房東沒收到房租，就想將租客趕出家門，租客交了房租，想繼續住下去，雙方各自組建維權羣，羣內傳播各種趕租客和防被趕的秘籍，甚至還有成套的文案模板，填上信息打印出來就能用。

在一些新聞中，我們看到了許多沉重的畫面，長相文氣的女孩拿刀威脅房東，26歲的模特在蛋殼北京總部欲輕生跳樓，這些都是因為房東試圖將他們趕走。有人做了個形象的比喻，蛋殼在租客和房東之間擺了個攤，現在擺攤子的跑了，攤子砸了，只留下買賣雙方打的不可開交。不過好在，北京、深圳等地很快出台政策，禁止房東趕走租户。

蛋殼問題的根源，概括地講就是八個字，“高收低租，長收短付”。長租公寓可以分為幾類，一類是自有土地，自己建設自己裝修，做長租公寓，不用考慮房源的問題，就是最傳統的租房生意，來錢慢，風險小。另一類手上沒有房源，要一手從房東手上拿房源，另一手將拿到的房源租給租客，就是所謂的二房東，蛋殼就屬於這一類。

二房東大家都熟悉，就是中間商賺差價嘛，靠的是出售服務，也是經久不衰的傳統商業模式。從包租婆包租公那低價收房子，進行裝修和改造，然後出租給租户，賺個差價。房東不用挎着鑰匙到處收租，租客不用為租房心力交瘁，大家都圖個方便。

在長租公寓這塊業務中，二房東會和房東籤長期合同，以年為單位。在這幾年中，房東拿到的錢會逐年按照一定比例上升。但這個合同上的漲幅，往往會低於市場上實際房租的漲價幅度，二房東再以市場價租出去，賺個差價。

從我國市場大環境來看，買房很貴，租房較為便宜。這和文化有點關係，大部分家庭講究擁有自己的房子，而不是租一輩子，大家的終極目標是買房。因此傳統的房屋出租生意，資本回報率較低，回報週期也很長。從業公司得靠長時間的信譽積累，擴大業務規模，才能賺到錢。

廣撒網，鋪長線，慢慢釣魚，這是正常的商業邏輯。但最近暴雷的長租公寓玩的不是這套。最新的路數講究資金流，只要資金流的規模足夠，虧錢的企業都能變成歡樂場。蛋殼2017年虧損2.7億，2018年虧13.7億，2019年25.2億。

但就算出現了鉅額虧損，蛋殼的生意卻紅紅火火，手中的房源從2015年2434套，增加到了現在43萬套，而且還在紐交所上市了。

很明顯，明面上的數據不代表一切，蛋殼肯定是能讓人獲利的，股東也認可這種模式，不然公司早就涼涼了。對於所獲利益的流向，我們不做過多探討，畢竟蛋殼下面子公司還有很多，幕後持股關係也較為複雜，研究資本怎麼切蛋糕費時費力，也沒必要。重點是解析這些長租公寓的的套路，讓大眾遠離陷阱。

第一步，蛋殼通過擴展業務規模，獲得資金流。老方法“低收高租”不行，來錢太慢。最好使的是“高收低租”。舉個例子，一位房東曾發帖，他家裏在北京天通苑有一套120平米的三居室待租，原來的心理預期是每月7500元，但租房公司抵達戰場後，硬生生將月租抬到了一萬多元。這就是“高收”，資本入場先以高價大量搶佔房源。有了房子下一步就是租出去。

“低租”也好理解，蛋殼這類公司以很低的價格，吸引租客，尤其是剛畢業的年輕人，他們還不太理解這個世界有多麼的魔幻，只要價格足夠低，還是很願意租的。

那麼問題來了，“高收低出”是明顯的賠本買賣，開公司又不是在搞慈善，這種商業模式怎麼持續下去呢？

這就要介紹另外一手組合拳，“長收短付”。簡單來説，就是打時間差。舉個例子，假設蛋殼與房東溝通好，月租2000元，注意，是每個月由公司，支付房東。然後再找到租客，打個折以年租20000元租出去，但得一次性付清。租客一看，可以啊，這等於是白住兩個月啊，就在折扣優惠的利誘下，付錢了。

此時蛋殼手裏有20000元現金流，這個月只需要付給房東2000元，剩下的18000元，可以拿去投資週轉。只要把資金流動起來，產生遠超20000元的收益，那就算是成功了。如果這個系統長期運轉下去，很快就又是一個造富神話。

但套路還沒完，“長收短付”裏還有門道。比較正常的是預付款，就是“押一付三”，“押一付六”之類。租金多交還有優惠返現活動，類似於樓下理髮店、健身房的辦卡模式，充1000返500，不充立虧百分百。

但是“押一付三”並不是一個小數目，特別是在大城市，房租比較高的地方，年輕人往往沒有這麼多錢，有的可能大學時背了一些網貸，還等着打工填坑呢。這時，第二種套路出場了，是“金融創新”與美利堅嚴選模式的結合，叫做租金貸。

長租公寓與某些金融機構合作，誘導年輕人通過借貸付房租。甚至有的公司乾脆來騙，租客根本不知道籤的是借貸合同。這種模式往往會起一個漂亮的名字，比如海燕計劃、椋鳥計劃，打着幫助畢業生的名號，“價格便宜，管家熱情，母校學長實名背書”，還會貼心地免去首月房租與貸款利息。簽約後，不用掏一分錢，就能拎包入住。

租客簽約後，金融機構將一整年的房租直接打給平台，租客到還款期前，會收到一封xx銀行署名的小短信，提醒還貸。

這一切的資本運作看似都很美好，就是抗風險能力差，遇到一些危機，現金流斷了，吊着的氣也就斷了。今年上半年的新冠疫情，就是這樣的危機。受其影響，蛋殼的業務大規模縮水。經濟暫停，很多人不在城市裏工作了，沒了租房的需求。高價租來的房子空置，收不到租金，每個月還得給房東付款，資金鍊就這樣慢慢裂開了。再加上這幾年集團的對外投資狀況並不樂觀，風險堆積直至暴雷。

今年長租公寓的暴雷不是一次黑天鵝事件，類似的破事已經出過好幾起了。2018年初，上海“愛公寓”資金鍊斷裂，上千人受損，涉及金額近億元。8月20日，杭州租房品牌鼎家也宣佈資金斷裂，4000多人受到影響，公司實際控制人被刑拘。

此前一天，我愛我家的副總裁胡景暉舉辦了個人發佈會，在會上他説長租公寓運營商高價爭搶房源，破壞市場。他還做出了精準的預言，長租公寓爆倉，一定比P2P暴雷更厲害。

10月份，上海“寓見”宣告爆倉，創始人跑路。此後，長租公寓玩起了紙牌遊戲，跑得快，一個個排隊等着起跑。而在他們的身後，受害者房東和租客在討債無望的情況下，為了止損，反目成仇，都想着在對方身上彌補損失，許多情節和蛋殼事件中的如出一轍。

而在他們之中，租客更是弱勢羣體，有人簽了租貸合同，等於是從金融機構貸了整年的房款。現在他們被趕出去了，不僅沒地方住，還得白還貸款。不還也不行，得上徵信，影響個人信譽。

據天眼查統計，目前全國已經註銷或吊銷的長租公寓相關企業高達170家，佔相關企業總量的15%。長租公寓會不會暴雷，早就和扇貝會不會跑路一樣，是業內人盡皆知的常識，有關“租金貸”的討論也此起彼伏。可惜，一個常識是，大部分人不具備常識，於是曾經上演過的劇本屢次重播，年年都是畢業季熱播檔。

對於行業的種種情況，國家也有監管措施。2018年，杭州長租公寓連續跑路後，浙江省出台指導意見，要求嚴格規範“租金貸”業務，從事房源委託出租業務的長租公寓企業，就是二房東們，不能自行開辦“租金貸”等金融業務，不得與無放貸資質的機構合作開展“租金貸”等業務。

2019年12月，住建部、銀保監會等六部門也出台了政策，要求住房租賃企業“租金貸”部分的收入不能超過三成，超出的部分要在2022年前完成調整。今年9月，《住房租賃條例（徵求意見稿）》也出台了，對“租金貸”的問題做了進一步規範。

此次事件中的許多問題，現在還是一個黑箱，需要等待進一步調查結果。但是我們的金融監管一刻不能等待，要密切關注市場動向，將打着“金融創新”的新瓶舊酒都送進他們該待的地方。

提供適合大城市、適合年輕人的租房服務，這個場景本身沒有問題，中國有大量的流動人口，存在傳統中介難以解決的租房難題。但是在業務運轉過程中，蛋殼和其他長租公寓過於冒進，閃電擴張，逐漸將自己發展成租賃服務中介，風險積累的風暴源。與之合作的金融機構，沒有建立責、權、利對等的風控機制和流程。所有因素共同作用，導致最終的暴雷。

不過，網絡上有一些觀點認為，除了房東與租客，還有其他利益相關方也是受害者，比如某些金融機構。但我認為，這些機構應該主動幫助大眾規避風險，長期穩定地分配社會資源，而不是主動擴大風險，甚至為虎作倀，一起薅年輕人羊毛。

此次事件中，難道年輕的租客不是最弱勢的羣體嗎？他們剛進入社會，勤勤懇懇，想靠自己的能力在大城市立足。他們幾乎沒有什麼資產，抗風險能力差。社會本應培養他們成長，但現在某些人卻想向他們轉嫁投資風險和成本，消費善意和信任，最後“死道友不死貧道”。

實際上，不止是長租公寓，現在市面上還有很多類似的場景，比如醫美、二手車、0元購手機、教育分期等，這些中有相當一部分是年輕人的剛需。企業往往針對年輕人的特性，處心積慮，精心設計，有備而來。很多金融機構則為他們提上金融鐮刀，雙方齊心協力，共割韭菜。長租公寓不是個例，監管部門需要加強監管，金融創新企業要做好行業自律，同時年輕人也要擦亮眼睛，因為太怕痛就多點防禦力，提升自身的認知與抗風險能力。