【懂點兒啥】蛋殼公寓內,那些被場景收割的年輕人_風聞
已注销用户-2020-12-03 21:00
各位好,我是觀察者網的董佳寧。蛋殼公寓暴雷了,各地都發生了租客、房東上門討要説法的地方,甚至還有人慾跳樓輕生。首先,我們來回顧一下事件的全過程。
在開始今年的奇幻漂流之前,蛋殼正處於高光時刻。1月17日,在紐交所上市,成為今年第一支登陸紐交所的中概股。上市不僅籌集了10億人民幣,也給這幾年暴雷不斷的長租公寓行業打了一針強心劑。
但好景不長,疫情期間,蛋殼的資金問題逐漸浮上水面。首先,1月底,多名房東反映,他們被要求免去租金一個月。但租客卻説,自己的租金並沒有被免除。房東不收錢了,租客還要交錢,錢在蛋殼這隻進不出,很快就讓他們陷入爭議漩渦。
接着就是公司內部的問題,有員工稱許多人被停薪留職。1月份的工資3月再發,八成員工2月份不上班,只能拿到1500元。還有員工透露,2月份,受春節假期和疫情的影響,蛋殼房屋空置率陡增至30%,這並不是一個好兆頭。
2月中旬,深圳政法委下發通知,要求全面排查蛋殼公寓以及其他房屋租賃公司“租金貸”情況。四個月後,CEO高靖被帶走調查,但公司很快發佈公告,稱高靖被調查與其無關,是高靖之前的商業投資存在問題,儘管如此,股價依然暴跌。有投資人擔心,正在進行中的融資可能因為缺少高靖而中斷。
9月份,危機的苗頭逐漸顯現,房東收不到房租,租客訂不到物業服務,比如保潔、家電傢俱維修等 ,供應商討不到欠款,許多人都意識到了問題的存在。一個多月後,在北京總部,首次出現了大規模維權事件。
此後,維權的運動愈演愈烈,租客、房東,維修、保潔等服務供應商紛紛在蛋殼樓下蹲點,有的地方還排成長龍,完美復刻了ofo討要押金現場。
很快,矛盾從受害者與蛋殼之間,轉移到了受害者羣體內部。租客和房東眼見討債無望,都試圖在對方身上止損。房東沒收到房租,就想將租客趕出家門,租客交了房租,想繼續住下去,雙方各自組建維權羣,羣內傳播各種趕租客和防被趕的秘籍,甚至還有成套的文案模板,填上信息打印出來就能用。
在一些新聞中,我們看到了許多沉重的畫面,長相文氣的女孩拿刀威脅房東,26歲的模特在蛋殼北京總部欲輕生跳樓,這些都是因為房東試圖將他們趕走。有人做了個形象的比喻,蛋殼在租客和房東之間擺了個攤,現在擺攤子的跑了,攤子砸了,只留下買賣雙方打的不可開交。不過好在,北京、深圳等地很快出台政策,禁止房東趕走租户。
蛋殼問題的根源,概括地講就是八個字,“高收低租,長收短付”。長租公寓可以分為幾類,一類是自有土地,自己建設自己裝修,做長租公寓,不用考慮房源的問題,就是最傳統的租房生意,來錢慢,風險小。另一類手上沒有房源,要一手從房東手上拿房源,另一手將拿到的房源租給租客,就是所謂的二房東,蛋殼就屬於這一類。
二房東大家都熟悉,就是中間商賺差價嘛,靠的是出售服務,也是經久不衰的傳統商業模式。從包租婆包租公那低價收房子,進行裝修和改造,然後出租給租户,賺個差價。房東不用挎着鑰匙到處收租,租客不用為租房心力交瘁,大家都圖個方便。
在長租公寓這塊業務中,二房東會和房東籤長期合同,以年為單位。在這幾年中,房東拿到的錢會逐年按照一定比例上升。但這個合同上的漲幅,往往會低於市場上實際房租的漲價幅度,二房東再以市場價租出去,賺個差價。
從我國市場大環境來看,買房很貴,租房較為便宜。這和文化有點關係,大部分家庭講究擁有自己的房子,而不是租一輩子,大家的終極目標是買房。因此傳統的房屋出租生意,資本回報率較低,回報週期也很長。從業公司得靠長時間的信譽積累,擴大業務規模,才能賺到錢。
廣撒網,鋪長線,慢慢釣魚,這是正常的商業邏輯。但最近暴雷的長租公寓玩的不是這套。最新的路數講究資金流,只要資金流的規模足夠,虧錢的企業都能變成歡樂場。蛋殼2017年虧損2.7億,2018年虧13.7億,2019年25.2億。
但就算出現了鉅額虧損,蛋殼的生意卻紅紅火火,手中的房源從2015年2434套,增加到了現在43萬套,而且還在紐交所上市了。
很明顯,明面上的數據不代表一切,蛋殼肯定是能讓人獲利的,股東也認可這種模式,不然公司早就涼涼了。對於所獲利益的流向,我們不做過多探討,畢竟蛋殼下面子公司還有很多,幕後持股關係也較為複雜,研究資本怎麼切蛋糕費時費力,也沒必要。重點是解析這些長租公寓的的套路,讓大眾遠離陷阱。
第一步,蛋殼通過擴展業務規模,獲得資金流。老方法“低收高租”不行,來錢太慢。最好使的是“高收低租”。舉個例子,一位房東曾發帖,他家裏在北京天通苑有一套120平米的三居室待租,原來的心理預期是每月7500元,但租房公司抵達戰場後,硬生生將月租抬到了一萬多元。這就是“高收”,資本入場先以高價大量搶佔房源。有了房子下一步就是租出去。
“低租”也好理解,蛋殼這類公司以很低的價格,吸引租客,尤其是剛畢業的年輕人,他們還不太理解這個世界有多麼的魔幻,只要價格足夠低,還是很願意租的。
那麼問題來了,“高收低出”是明顯的賠本買賣,開公司又不是在搞慈善,這種商業模式怎麼持續下去呢?
這就要介紹另外一手組合拳,“長收短付”。簡單來説,就是打時間差。舉個例子,假設蛋殼與房東溝通好,月租2000元,注意,是每個月由公司,支付房東。然後再找到租客,打個折以年租20000元租出去,但得一次性付清。租客一看,可以啊,這等於是白住兩個月啊,就在折扣優惠的利誘下,付錢了。
此時蛋殼手裏有20000元現金流,這個月只需要付給房東2000元,剩下的18000元,可以拿去投資週轉。只要把資金流動起來,產生遠超20000元的收益,那就算是成功了。如果這個系統長期運轉下去,很快就又是一個造富神話。
但套路還沒完,“長收短付”裏還有門道。比較正常的是預付款,就是“押一付三”,“押一付六”之類。租金多交還有優惠返現活動,類似於樓下理髮店、健身房的辦卡模式,充1000返500,不充立虧百分百。
但是“押一付三”並不是一個小數目,特別是在大城市,房租比較高的地方,年輕人往往沒有這麼多錢,有的可能大學時背了一些網貸,還等着打工填坑呢。這時,第二種套路出場了,是“金融創新”與美利堅嚴選模式的結合,叫做租金貸。
長租公寓與某些金融機構合作,誘導年輕人通過借貸付房租。甚至有的公司乾脆來騙,租客根本不知道籤的是借貸合同。這種模式往往會起一個漂亮的名字,比如海燕計劃、椋鳥計劃,打着幫助畢業生的名號,“價格便宜,管家熱情,母校學長實名背書”,還會貼心地免去首月房租與貸款利息。簽約後,不用掏一分錢,就能拎包入住。
租客簽約後,金融機構將一整年的房租直接打給平台,租客到還款期前,會收到一封xx銀行署名的小短信,提醒還貸。
這一切的資本運作看似都很美好,就是抗風險能力差,遇到一些危機,現金流斷了,吊着的氣也就斷了。今年上半年的新冠疫情,就是這樣的危機。受其影響,蛋殼的業務大規模縮水。經濟暫停,很多人不在城市裏工作了,沒了租房的需求。高價租來的房子空置,收不到租金,每個月還得給房東付款,資金鍊就這樣慢慢裂開了。再加上這幾年集團的對外投資狀況並不樂觀,風險堆積直至暴雷。
今年長租公寓的暴雷不是一次黑天鵝事件,類似的破事已經出過好幾起了。2018年初,上海“愛公寓”資金鍊斷裂,上千人受損,涉及金額近億元。8月20日,杭州租房品牌鼎家也宣佈資金斷裂,4000多人受到影響,公司實際控制人被刑拘。
此前一天,我愛我家的副總裁胡景暉舉辦了個人發佈會,在會上他説長租公寓運營商高價爭搶房源,破壞市場。他還做出了精準的預言,長租公寓爆倉,一定比P2P暴雷更厲害。
10月份,上海“寓見”宣告爆倉,創始人跑路。此後,長租公寓玩起了紙牌遊戲,跑得快,一個個排隊等着起跑。而在他們的身後,受害者房東和租客在討債無望的情況下,為了止損,反目成仇,都想着在對方身上彌補損失,許多情節和蛋殼事件中的如出一轍。
而在他們之中,租客更是弱勢羣體,有人簽了租貸合同,等於是從金融機構貸了整年的房款。現在他們被趕出去了,不僅沒地方住,還得白還貸款。不還也不行,得上徵信,影響個人信譽。
據天眼查統計,目前全國已經註銷或吊銷的長租公寓相關企業高達170家,佔相關企業總量的15%。長租公寓會不會暴雷,早就和扇貝會不會跑路一樣,是業內人盡皆知的常識,有關“租金貸”的討論也此起彼伏。可惜,一個常識是,大部分人不具備常識,於是曾經上演過的劇本屢次重播,年年都是畢業季熱播檔。
對於行業的種種情況,國家也有監管措施。2018年,杭州長租公寓連續跑路後,浙江省出台指導意見,要求嚴格規範“租金貸”業務,從事房源委託出租業務的長租公寓企業,就是二房東們,不能自行開辦“租金貸”等金融業務,不得與無放貸資質的機構合作開展“租金貸”等業務。
2019年12月,住建部、銀保監會等六部門也出台了政策,要求住房租賃企業“租金貸”部分的收入不能超過三成,超出的部分要在2022年前完成調整。今年9月,《住房租賃條例(徵求意見稿)》也出台了,對“租金貸”的問題做了進一步規範。
此次事件中的許多問題,現在還是一個黑箱,需要等待進一步調查結果。但是我們的金融監管一刻不能等待,要密切關注市場動向,將打着“金融創新”的新瓶舊酒都送進他們該待的地方。
提供適合大城市、適合年輕人的租房服務,這個場景本身沒有問題,中國有大量的流動人口,存在傳統中介難以解決的租房難題。但是在業務運轉過程中,蛋殼和其他長租公寓過於冒進,閃電擴張,逐漸將自己發展成租賃服務中介,風險積累的風暴源。與之合作的金融機構,沒有建立責、權、利對等的風控機制和流程。所有因素共同作用,導致最終的暴雷。
不過,網絡上有一些觀點認為,除了房東與租客,還有其他利益相關方也是受害者,比如某些金融機構。但我認為,這些機構應該主動幫助大眾規避風險,長期穩定地分配社會資源,而不是主動擴大風險,甚至為虎作倀,一起薅年輕人羊毛。
此次事件中,難道年輕的租客不是最弱勢的羣體嗎?他們剛進入社會,勤勤懇懇,想靠自己的能力在大城市立足。他們幾乎沒有什麼資產,抗風險能力差。社會本應培養他們成長,但現在某些人卻想向他們轉嫁投資風險和成本,消費善意和信任,最後“死道友不死貧道”。
實際上,不止是長租公寓,現在市面上還有很多類似的場景,比如醫美、二手車、0元購手機、教育分期等,這些中有相當一部分是年輕人的剛需。企業往往針對年輕人的特性,處心積慮,精心設計,有備而來。很多金融機構則為他們提上金融鐮刀,雙方齊心協力,共割韭菜。長租公寓不是個例,監管部門需要加強監管,金融創新企業要做好行業自律,同時年輕人也要擦亮眼睛,因為太怕痛就多點防禦力,提升自身的認知與抗風險能力。