中國房地產迎來管理紅利時代,這是自嗨還是無奈?_風聞
老婶-婶来之笔2020-12-06 11:03
中國房地產,土地紅利不再來,金融紅利不再來,該走的終究會走,該來的終究會來,管理紅利來了,您準備好了沒有?
行業裏隨之議論紛紛,我清晨一覺醒來,如同發現夢中微信羣居然發過幾輪大紅包被搶得一毛錢不剩,不由怒從心尖尖起:
暈倒,我又錯過一個億了嗎?
確定的是,土地紅利不再來了
做房地產,土地是我們的生產資料,房子是在土地上蓋出來的,否則就是空中樓閣,只能是神仙居所。
這麼多來年,土地這種生產資料越來越貴,那麼假設先下手為強,提前儲備了大量優質的土地,你成為大地主一樣的物種,你就會在中國房地產牛掰十分,豪橫異常。
就與你提前買房,在不限購不限貸的時候,通過加槓桿擁有大量房產一樣,隨着時間的推移,這些房產如同下蛋的金娃娃,讓你財富大增甚至財富自由。
而沒買房朋友,只能哭泣:
一年不買房
到頭又白忙。
開發商們也這樣認定:
手中沒有地,
幾年都白忙。
地多債不愁,
放着曬太陽。
晚買地不如早買地,少買地不如多買地,什麼時候買地也總是對的,如果這下感覺有些不對付,稍放放就是大對特對了。
證明開發商們對的時間維度,往往不是幾年,僅是半年、一年光景,地價翻番導致房價翻番,或房價翻番推動地價翻番,讓土地擁有者笑不攏嘴了。
瞧瞧咱這戰略眼光。
最代表性的應該是長江實業的李嘉誠,他在內地圈地運動,每每一搞一大塊,往往只先開發其中的一小部分,作為對城市的有所交待。其他慢慢折騰,圍成牆垛坐等升值。
這樣的幸福時光終於過去了,房住不炒封住了土地溢價變現的路徑,如果你土儲佔壓資金過多但土地價格本身不再上漲,那就會擴大負債規模影響現金流了。
你早就習慣賺取地價上漲的利益,而今換成只能蓋完房子獲取產品溢價的利益,你即便很想憑本領吃飯卻又遇上銷售限價上被封頂,難免就渾身不自在了。
土地紅利遠去,地太多加上太貴加上週轉慢,那就是包袱重,燙手的山芋了。
再確定的是,金融紅利也不再來了
房地產是金融服務業,這是許多地產老闆的認識。
借錢多,咱們就多做一點,借錢少就只能看別人多做一點,那錢多的時候、便宜的時候,或錢也不算便宜了,但換成土地就見漲就合算的時候,俺也是不借不白借,不借、不多借就有些傻乎乎反應慢。
中國房企的規模擴張前提就是金融擴張,金融擴張支撐規模擴張,有錢去拿地、有地更融來錢,年年呈現地產黑馬一騎絕塵甚至亂馬狂奔之象。
同樣的,房住不炒成為拴住地產狂奔的繮繩,而“三道紅線”新政給這些野馬徹底砌上了圍欄。
紅線1:剔除預收款後的資產負債率大於70%;
紅線2:淨負債率大於100%;
紅線3:現金短債比小於1.0倍。
開發商被打上了“色碼”,踩線由多到少分別設為紅、橙、黃三檔,都沒踩線的歸入綠檔房企。
這意味着,借錢多負債多你就不能一借再借尾大不掉,你不能增加負債而首先要還債,控制你不能因為這樣那樣的原因成為最終暴雷的“灰犀牛”。
如今監管部門像監管金融企業那樣監管大型房地產企業,這種待遇不是“因城施策”屬於“因企施策”啊。
而“三道紅線”全不沾邊的綠檔房企,是否迎來別人不能再搞錢,剩者為王只留下我可以大搞特搞融資趁機一騎絕塵了?
對不起,也沒戲。
全是綠線的房企,沒有一根紅線的房企,最多一年增加有息負債封頂15%,也無法大幹快上、開足馬力、全速前進了。
管理層態度已極其明朗,房地產全行業都不能過多佔用社會信貸資金,不管你是野馬、害羣之馬,還是千里馬了?
世間千里馬常有,而伯樂不常有;那比伯樂更不常有的,今後一定是金融紅利了。
當然,我們過去常説的地產紅利,還包括城鎮化紅利,人們從小城市到大城市,從大城市到特大城市的遷移,伴隨經濟繁榮的勃勃生機,給城市帶來更多的居住需要。
城鎮化就是政策紅利,再到如今經濟的雙循環,城市更新與舊城改造,新基建,京津冀協同發展、長三角一體化、粵港澳大灣區以及長江經濟帶等國家區域發展戰略,同樣帶給中國房企新的機遇。
管理紅利,無可奈何的選擇?
當紅利不再,只剩下“三道紅線”,我們撿起了管理,探討起管理紅利了。
而今識遍愁滋味,卻道天涼好個秋嗎?
管理紅利無疑是針對粗放式而言的,花錢大手大腳,成本隨便折騰,體系混亂,架構臃腫,效率低下、內部蛀蟲等。
之前各種紅利來襲時,房地產做什麼項目都賺錢,在哪裏做項目都賺錢,而且利潤高高嘩啦啦地點錢,説管理重要,做起來就不要,主要精力全在融資、全在拿地上,就沒怎麼顧得上管理。
富日子富過時天天花天酒地,
窮日子窮過時就得精打細算。
只是由從儉入奢易,由奢入儉難啊,於房企而言是另一戰場。
房企當下的招拍掛拿地,利潤誰來測算,專業上都差不多,項目在不錯的區域有個七八個點利潤,搶的房企就可能是十來家,有三五個點利潤的也算是香饃饃。
拼到手高興一夜情,
然後就糾結兩三年。
如果工程運營節點延誤,如果市場行情突然惡化,如果預售價格事先沒規定報批時又被壓,如果再加上成本突破跑冒滴漏,很可能項目由預算版的微利到不賺錢再到虧損了。
此時不管理,更待何時?
宋衞平,綠城創始人,豪宅教父,江湖每每有他戴着白手套在園區內擦拭欄杆的故事,如果手套沾上一層塵,你就死定了。當然,不知他會不會來北京試試,霧霾天不好説,但偶爾的沙塵天,他若仍然在室外伸出自己的白手套,那得夠他一天洗個幾回的。
坊間傳聞,他更著名的段子,是來到某樣板示範區察看,覺得效果不好時大手一揮,全部砸了推倒重新再來。
這一揮手,很可能幾百萬就沒了,而放在整個項目或許增加幾千萬的成本。
作為理想主義者,老宋揶揄過萬科的產品:
我們要是造出那麼粗糙的房子,
項目經理要跳樓自殺N次!
講老宋的故事,也是在説管理。
設計通過了,營銷確認了,工程推進了,但如老宋如此這般“受二遍苦,遭二茬罪”,就是內部管理流程環節出了問題。
你説這叫做“匠心”,我告訴你如果增加的幾千萬就是這個項目的盈利或虧損的分水嶺,你就變得抓心抓狂了。
匠心,須在管理端體現。
砸了,不是管理,是管理搞砸了。
管理,不是家裏隨意打扮的小姑娘,想怎樣就怎樣。
管理,更不是想着就抓一抓,不想時就放一放,管理一直很重要,只是你之前失職失位了。
管理紅利,是個偽命題。
管理出效益,管理出效率,管理出效果,但你們都説管理能出紅利,管理能賺大把錢,我就只能報以呵呵兩聲了。
大哥,請清醒一點吧。