中國房地產迎來管理紅利時代，這是自嗨還是無奈？_風聞

中國房地產，土地紅利不再來，金融紅利不再來，該走的終究會走，該來的終究會來，管理紅利來了，您準備好了沒有？

行業裏隨之議論紛紛，我清晨一覺醒來，如同發現夢中微信羣居然發過幾輪大紅包被搶得一毛錢不剩，不由怒從心尖尖起：

暈倒，我又錯過一個億了嗎？

確定的是，土地紅利不再來了

做房地產，土地是我們的生產資料，房子是在土地上蓋出來的，否則就是空中樓閣，只能是神仙居所。

這麼多來年，土地這種生產資料越來越貴，那麼假設先下手為強，提前儲備了大量優質的土地，你成為大地主一樣的物種，你就會在中國房地產牛掰十分，豪橫異常。

就與你提前買房，在不限購不限貸的時候，通過加槓桿擁有大量房產一樣，隨着時間的推移，這些房產如同下蛋的金娃娃，讓你財富大增甚至財富自由。

而沒買房朋友，只能哭泣：

一年不買房

到頭又白忙。

開發商們也這樣認定：

手中沒有地，

幾年都白忙。

地多債不愁，

放着曬太陽。

晚買地不如早買地，少買地不如多買地，什麼時候買地也總是對的，如果這下感覺有些不對付，稍放放就是大對特對了。

證明開發商們對的時間維度，往往不是幾年，僅是半年、一年光景，地價翻番導致房價翻番，或房價翻番推動地價翻番，讓土地擁有者笑不攏嘴了。

瞧瞧咱這戰略眼光。

最代表性的應該是長江實業的李嘉誠，他在內地圈地運動，每每一搞一大塊，往往只先開發其中的一小部分，作為對城市的有所交待。其他慢慢折騰，圍成牆垛坐等升值。

這樣的幸福時光終於過去了，房住不炒封住了土地溢價變現的路徑，如果你土儲佔壓資金過多但土地價格本身不再上漲，那就會擴大負債規模影響現金流了。

你早就習慣賺取地價上漲的利益，而今換成只能蓋完房子獲取產品溢價的利益，你即便很想憑本領吃飯卻又遇上銷售限價上被封頂，難免就渾身不自在了。

土地紅利遠去，地太多加上太貴加上週轉慢，那就是包袱重，燙手的山芋了。

再確定的是，金融紅利也不再來了

房地產是金融服務業，這是許多地產老闆的認識。

借錢多，咱們就多做一點，借錢少就只能看別人多做一點，那錢多的時候、便宜的時候，或錢也不算便宜了，但換成土地就見漲就合算的時候，俺也是不借不白借，不借、不多借就有些傻乎乎反應慢。

中國房企的規模擴張前提就是金融擴張，金融擴張支撐規模擴張，有錢去拿地、有地更融來錢，年年呈現地產黑馬一騎絕塵甚至亂馬狂奔之象。

同樣的，房住不炒成為拴住地產狂奔的繮繩，而“三道紅線”新政給這些野馬徹底砌上了圍欄。

紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；

紅線2：淨負債率大於100%；

紅線3：現金短債比小於1.0倍。

開發商被打上了“色碼”，踩線由多到少分別設為紅、橙、黃三檔，都沒踩線的歸入綠檔房企。

這意味着，借錢多負債多你就不能一借再借尾大不掉，你不能增加負債而首先要還債，控制你不能因為這樣那樣的原因成為最終暴雷的“灰犀牛”。

如今監管部門像監管金融企業那樣監管大型房地產企業，這種待遇不是“因城施策”屬於“因企施策”啊。

而“三道紅線”全不沾邊的綠檔房企，是否迎來別人不能再搞錢，剩者為王只留下我可以大搞特搞融資趁機一騎絕塵了？

對不起，也沒戲。

全是綠線的房企，沒有一根紅線的房企，最多一年增加有息負債封頂15%，也無法大幹快上、開足馬力、全速前進了。

管理層態度已極其明朗，房地產全行業都不能過多佔用社會信貸資金，不管你是野馬、害羣之馬，還是千里馬了？

世間千里馬常有，而伯樂不常有；那比伯樂更不常有的，今後一定是金融紅利了。

當然，我們過去常説的地產紅利，還包括城鎮化紅利，人們從小城市到大城市，從大城市到特大城市的遷移，伴隨經濟繁榮的勃勃生機，給城市帶來更多的居住需要。

城鎮化就是政策紅利，再到如今經濟的雙循環，城市更新與舊城改造，新基建，京津冀協同發展、長三角一體化、粵港澳大灣區以及長江經濟帶等國家區域發展戰略，同樣帶給中國房企新的機遇。

管理紅利，無可奈何的選擇？

當紅利不再，只剩下“三道紅線”，我們撿起了管理，探討起管理紅利了。

而今識遍愁滋味，卻道天涼好個秋嗎？

管理紅利無疑是針對粗放式而言的，花錢大手大腳，成本隨便折騰，體系混亂，架構臃腫，效率低下、內部蛀蟲等。

之前各種紅利來襲時，房地產做什麼項目都賺錢，在哪裏做項目都賺錢，而且利潤高高嘩啦啦地點錢，説管理重要，做起來就不要，主要精力全在融資、全在拿地上，就沒怎麼顧得上管理。

富日子富過時天天花天酒地，

窮日子窮過時就得精打細算。

只是由從儉入奢易，由奢入儉難啊，於房企而言是另一戰場。

房企當下的招拍掛拿地，利潤誰來測算，專業上都差不多，項目在不錯的區域有個七八個點利潤，搶的房企就可能是十來家，有三五個點利潤的也算是香饃饃。

拼到手高興一夜情，

然後就糾結兩三年。

如果工程運營節點延誤，如果市場行情突然惡化，如果預售價格事先沒規定報批時又被壓，如果再加上成本突破跑冒滴漏，很可能項目由預算版的微利到不賺錢再到虧損了。

此時不管理，更待何時？

宋衞平，綠城創始人，豪宅教父，江湖每每有他戴着白手套在園區內擦拭欄杆的故事，如果手套沾上一層塵，你就死定了。當然，不知他會不會來北京試試，霧霾天不好説，但偶爾的沙塵天，他若仍然在室外伸出自己的白手套，那得夠他一天洗個幾回的。

坊間傳聞，他更著名的段子，是來到某樣板示範區察看，覺得效果不好時大手一揮，全部砸了推倒重新再來。

這一揮手，很可能幾百萬就沒了，而放在整個項目或許增加幾千萬的成本。

作為理想主義者，老宋揶揄過萬科的產品：

我們要是造出那麼粗糙的房子，

項目經理要跳樓自殺N次！

講老宋的故事，也是在説管理。

設計通過了，營銷確認了，工程推進了，但如老宋如此這般“受二遍苦，遭二茬罪”，就是內部管理流程環節出了問題。

你説這叫做“匠心”，我告訴你如果增加的幾千萬就是這個項目的盈利或虧損的分水嶺，你就變得抓心抓狂了。

匠心，須在管理端體現。

砸了，不是管理，是管理搞砸了。

管理，不是家裏隨意打扮的小姑娘，想怎樣就怎樣。

管理，更不是想着就抓一抓，不想時就放一放，管理一直很重要，只是你之前失職失位了。

管理紅利，是個偽命題。

管理出效益，管理出效率，管理出效果，但你們都説管理能出紅利，管理能賺大把錢，我就只能報以呵呵兩聲了。

大哥，請清醒一點吧。