房企總部出現搬家潮?頭部房企最愛的城市竟是它_風聞
城市战争-城市战争官方账号-孙不熟的城市研究,陪你发现全球机遇之城2020-12-07 10:23

最近有媒體報道稱,佳兆業集團將設立南北雙總部,即以深圳為大總部,在北京設立第二總部。
實際上,近年來,樓市風起雲湧之外,開發商也逐水草而居,掀起了一波總部搬家潮。
克而瑞的數據顯示,僅2019年,至少有11家房企搬遷過總部,從2016年到2018年,至少也有15家房企搬過總部,房企為什麼越來越愛搬家?
還有,中國頭部房企最愛哪座城?我們一起做一下數據分析。
01
TOP50房企總部,分別在哪些城市?
我們以克而瑞榜單中,2020年前三季度的銷售前五十強開發商為樣本,統計了他們的總部所在城市。總體來看,頭部房企主要集中在四個一線城市。

以上數據顯示,上海的房企總部最多,共有13家TOP50房企落户上海,分別如下:

緊隨上海的是深圳,共有有10家房企總部落户深圳,分別如下:

北京有8家房企總部上榜,分別是:

廣州有7家房企總部,分別如下:

也就是説,北上廣深四個城市,包攬了38家TOP50強房企的總部,佔據全國的76%。
排在北上廣深之後的,佛山有2家(碧桂園、美的),杭州有2家(綠城、濱江),成都有2家(藍光、新希望),廈門、珠海、重慶、南京、福州、廊坊各一家。
從平均排名來看,深圳房企的排名最高,平均排名達到18.4,而且TOP10房企中,深圳佔了5個,説明深圳是中國頂級房企最集中的城市。
上海房企的平均排名是23, 北京房企的平均排名是28.63,廣州房企的平均排名是31。
值得一説的是,廣深房企大多是土生土長的,而京滬房企有很多是從外地遷入的,下面就來説説房企總部搬遷的情況。
02
房企總部搬遷最愛哪座城?
房地產是最熱衷於搬遷總部的行業之一。
據克而瑞研究中心研究顯示,“房地產企業是總部搬遷最活躍的行業。過去20年,國內有數十家房企陸續遷移總部。”
統計房企搬遷大數據,可以發現京滬深是房企搬遷的三大目的地。
以下是克而瑞統計的房企總部搬遷情況:

數據顯示,**上海是房企搬遷最熱衷的城市,**從2000年至今,至少也有25家房企把總部搬到上海。
其次是深圳、北京,從2000年至今,至少有6家房企把總部搬到深圳,5家房企把總部搬遷到北京。
廣州、杭州各有一家房企總部搬入。
2016年,上海迎來了第一波總部遷入潮,中梁、正榮、中駿等7家房企遷入上海。
而後,在2019年,這波總部搬入潮再次達到高峯,藍光、三盛、弘陽等7家房企也將總部遷入上海。
數據還顯示,閩系房企最愛搬家,而且絕大多數是搬到上海。
2000年,閩系老大哥世茂入駐上海,旭輝緊跟其後。
2010年、2012年,寶龍和陽光城遷入。
2016-2019年,閩西房企扎堆搬家,融信、正榮、禹洲、中駿、三盛也遷入了上海。
截至目前,TOP50中,共有7家閩系房企將總部搬遷至上海。
值得注意的是,房企的雙總部戰略這兩年也開始流行。目前,TOP50中,恒大、正榮、禹州、藍光、華夏幸福、弘陽地產共6家房企,名義上設置了雙總部,一般選擇“+上海”或者“+深圳”。
除恒大是2017年設雙總部的,其餘幾家都是2019年才設立,今年還有佳兆業等更多同行對雙總部蠢蠢欲動。

03
房企為什麼喜歡搬總部?
房企總部搬遷、集聚、甚至分身背後,是樓市發展邏輯的變化。
總體來説是行業大環境變化導致的,是時代的變遷,映射到企業身上的具體落實。
時代的重要節點有哪些?比如2015年-2017年的牛市,比如2018年以後的金融創新潮, 比如粵港澳大灣區的崛起……
隨之而來的是,開發商選擇總部的考慮因素變了。
1.0時代,大約在2015年之前,開發商選擇總部,考慮因素單一——哪裏發家,哪裏就是總部。
那時,開發商大多自由生長、在出生的老家安心耕耘。福州、鄭州、廈門、香港、中山等各地都有,彼時,他們是區域性房企,做家門口的生意。
而如今,到了2.0時代,經過樓市牛市的爆發、金融槓桿的“擅用”,區域性房企業績大增、開始走出家鄉、逐鹿全國。
而一旦要走向全國市場,他們就必須考慮把總部搬遷到一線城****市,原因無外乎人和錢,只有一線城市才有最頂級的人才、最強的融資渠道。
於是,京滬深三個全國性金融中心,成為房企最青睞的城市。
克而瑞研究中心表示,“房企總部搬遷最重要的原因是為了適應全國化擴張的戰略佈局。在房地產行業高速發展的時期,房企的發展目標是規模化增長,隨着本地房地產市場的逐漸飽和與競爭的日趨激烈,跨區域擴張成為房企必然的選擇。”
分析認為,福建房企最近幾年的擴張步伐非常快,但福建作為房企總部的位置有點偏僻,不利於房企在全國建立品牌形象,於是旭輝、陽光城、正榮等閩系房企陸續把總部搬到了上海。
其次,克而瑞研究中心還指出,政策紅利也是影響房企總部搬遷的重要原因。
粵港澳大灣區戰略地位提升,也給房企的品牌宣傳、項目開發、人才招募帶來巨大契機。從2017年開始,至今已有6家房總部搬遷至大灣區的深圳,其中禹洲、恒大、華夏幸福是在深圳設立“雙總部” 。
早在上世紀90年代,粵派房企就名聲鵲起,外地房企一般不會輕易搶灘珠三角市場,因為廣東本土房企競爭力很強。但隨着粵港澳大灣區戰略的實施,龍湖、融創、金科等外地房企也紛紛湧入珠三角市場。
所以,珠三角的蛋糕雖然更大了,但競爭也比以前更激烈了。
04
房企搬家後,發展情況咋樣?
一個房企如果要從區域市場邁入全國市場,把總部搬遷到一線城市也成為應有之義,那麼總部搬遷前後,他們的發展情況怎樣呢?
數據顯示,總部搬遷之後,大部分房企的銷售額的確出現明顯增長。
由於房企搬遷時間不同,沒有可以對比的行業統計數據參考。我們根據克而瑞的數據,選了一個TOP50門檻三年銷售複合增長率,來簡單粗暴對比。


克而瑞數據顯示,2016年、2019年,TOP50房企合約銷售額門檻從310.3億元上升至735.9億元,三年複合增長率為33%。而同期,中南、禹州、正榮、中梁等都實現了超200%的複合增長率。
但也要注意的是,影響開發商業績增長的因素太多,促銷優惠、合作開發、加高槓杆、業務轉型等,總部搬遷只是其中之一,不能一概而論。
因此,總部搬遷可以促進開發商業績是肯定的,但具體有多大分量,還需要深入的分析調查和時間沉澱。
05
房企總部搬出,對城市影響大嗎?
眾做周知,頭部房企,每年可以做到銷售千億、營收百億,所貢獻的税收自然非常可觀。那麼開發商總部搬遷對遷出、遷入城市是否有影響呢?
實際上,開發商對總部城市的經濟貢獻並不突出。因為他的產值和納税是跟着項目走的,和總部所在城市的關聯度不大,這也是他們可以説走就走的一個重要原因。
克而瑞研究中心表示,“與一般製造業企業不同,房企並沒有集中的生產基地,其產值和税收大都是立足於開發項目的,因而總部搬遷所遇到的阻力有限。”
舉個例子,如果是汽車、鋼鐵、煙草等納税大户的總部搬遷,那將對整個城市的經濟都有重大影響。但頭部房企就不同了,雖然它的產值和總納税額也很高,但對個別城市的影響不算太大。
立足當下,着眼未來。開發商的總部搬遷潮還會持續麼?對此,克而瑞研究中心表示肯定。
克而瑞研究中心認為,房企總部向一線城市集中是行業趨勢,除了少數本就成立在一線城市的房企,多數房企發展到一定階段,便會將總部遷至一線城市,特別是京滬深三個一線城市。
一言以蔽之,房企只要大擴張,就一定會向一線城市搬遷,因為只有一線城市才具備房企所需要的人才聚集、融資渠道、品牌效應。
另外,最近兩年火起來的雙總部模式,也將越來越流行。畢竟,總部搬遷對所在城市的影響不好,雙總部不失為一個讓各方都能接受的理性選擇。