蛋殼爆雷啓示錄：租金貸的野蠻突變，長租公寓的萬丈深淵_風聞

出品 | 創業最前線

作者 | Rickzhang

編輯 | 馮羽

2014年11月11日那天，淘寶公佈了雙十一當天的銷售額，那個創紀錄的571億元。

也是在當天，兩個月前剛把阿里巴巴運作上市、從而以218億美元身價榮登中國首富的馬雲，在接受美國消費者新聞與商業頻道的採訪時説，他這個月不是很開心。採訪中的原文是：

“自己這兩天經常訓人，可能是壓力太大了。”

一年後在網絡上很多人點評這個視頻，其中一個獲得的贊最多：

“有錢的確很棒，但當中國首富可不是。這很痛苦，因為當你是首富時，人人都會為了錢圍着你轉。”

實際上，有錢人的煩惱一般人不懂，有錢人的想法有時更讓人不懂。

20世紀70年代，美國普強公司的新藥帕納巴十分暢銷，但食品藥品監督管理局發現，這種藥的副作用能夠致人死亡。

讓人大跌眼鏡的是，普強公司隨後召開了特別董事會最終決定繼續銷售該藥品，並在法庭上為自己辯護。因為，藥品撤市時間每拖延一個月，公司就能多掙100萬美元。

消息被披露後，整個美國為之震驚。

而特別董事會最終沒有人同意將藥品撤出市場，是因為所有人都認為這體現了股東也就是資本的意志。

關於這一點，其實1885年恩格斯出面整理並出版的《資本論》第二卷中，就已經有詳細的論述：“一旦有適當的利潤，資本就膽大起來。為了100%的利潤，它就敢踐踏一切人間法律。”

這被稱作是資本的瘋狂。

當前，由於資本市場的日益完善，很多的瘋狂現實讓人不得不懷疑自己來到了一個虛妄的時代。這種瘋狂在當下的中國，最新的例子就是走到崩盤邊緣的分散式長租公寓。

在2020年10個月的時間內50多家分散式長租公寓陸續爆雷、跑路之後，排名行業第二的蛋殼終於轟然倒下。

雖然有專家為蛋殼爆雷尋找各種理由，但誰都不能否認的是，在5年時間之內蛋殼的幾何式發展，以及帶動整個行業一起陷入瘋狂的過程，是最終讓蛋殼公寓走到當前這一步的重要原因之一。

1、蛋殼爆雷背後的租金貸一個超過16萬租户使用的長租公寓平台，在轟然倒下之時，帶給整個社會的衝擊可以用災難性來形容。而蛋殼的爆雷為什麼會引起恐慌，關鍵就在於超過6成租户是自願或者被引導使用了租金貸來支付房租。

蛋殼租户的悲慘遭遇遍佈各大媒體平台：一邊要應付房東搬出去的要求，一邊拼命找蛋殼索要剩餘的房租和押金，同時還要按月還着自己的租金貸。

最新消息顯示，為蛋殼大部分租户提供租金貸服務的微眾銀行，發佈公告表示所有蛋殼的租金貸可以免息延期至2023年底，並暫停扣款和計息。此外，微眾銀行還出台了最終的解決辦法，正等待合適時機實施。

其實，最初推出的租金貸跟長租公寓毫無關係。

2012年4月，為了迎合當時國家針對於靈活就業和40、50人員創意小額扶持貸款的相關政策，工商銀行和建設銀行在部分城市推出了針對於個體工商户的商業經營租金貸款。

根據相關報導，温州建設銀行曾要求，類似的租金貸款是先與經營的商場或者批發市場簽約以集體作為擔保，再跟創業者簽約，按月發放給商場或市場經營者的貸款。

這種三方的貸款操作起來條件比較苛刻，再加上由於很多創業者經營不善，經營場地的租賃期限簽約時間跟實際承租時間不符，使得租金貸的時效性和履行時間的確認也變成了一個難題。

幾方因素的作用下，租金貸也成為一個政策性貸款的名稱，每年的貸款數量並不高。

而當租金貸跟分散式長租公寓結合後，這種曾經的商業貸款徹底變成了一個金融領域的大生意。那些分散式長租公寓，則以租金貸作為最主要的收入來源。

財報數據顯示，蛋殼公寓的租金貸比例較大，2017、2018和2019年，選擇租金貸的租户比例分別為91.3%、75.8%和65.9%，涉及到的貸款金額高達數十億元。

值得一提的是，住建部等六部門曾在2019年12月印發的指導意見中指出，住房租賃企業租金收入中，住房租金貸款收入金額佔比不得超過30%。

這意味着蛋殼的租金貸收入比例，超過國家規定一倍以上。

實際上，蛋殼有這麼高的租金貸收入比例，不僅與它瘋狂擴張的需求相關，更是整個行業近幾年畸形發展的一個縮影。

換言之，這五年分散式長租公寓野蠻生長的背後，是一部租金貸瘋狂發展的歷史。而從租金貸被引入分散式長租公寓並作為資金池來源的那一刻起，這個行業就已經能看到一個沒有未來的結局。

2、租金貸1.0——P2P的新玩具****租金貸跟分散式長租公寓的結合，是由另外一個看似毫不相關的P2P行業推動的。

2013年爆雷的e租寶事件，拉響了P2P的警鐘。隨後越來越多的自籌自融平台倒閉、跑路，讓投資人對平台的信任度下降。而2014年8月，紅嶺創投通過P2P平台為幾家紙業公司借出的1億多資金無法歸還，成為P2P歷史上標誌性的一個大事件。

事件之後，大額借款在各家P2P平台上逐漸消失，各個網貸平台資金的流向往自然人用户轉移。企業需求資金的市場，則是逐漸讓渡給了私募和銀行。加上國家的監管力度逐漸加強，P2P平台如何選擇資金的投放方向成為一個重要問題。

2015年12月28日，銀監會等四部委聯合出台了《網絡借貸信息中介機構業務活動管理暫行辦法》。明確了“互聯網金融平台”的適用範圍和基本原則，劃出了P2P不可觸碰的12條紅線，其中明確提出P2P的資金要必須由自然人出借，借給自然人。

在這樣的背景下，萬億級的租房市場需求龐大，且基本上都是自然人之間交易的租金貸就成了“香餑餑”。

最早出現的租金貸，是2014年在成都成立的斑馬王國。當時整個團隊打着租金O2O互聯網服務的旗號，其租金貸款產品就是幫租户貸款，即採用平台將錢一次支付給房東，租户按月償還的模式。

因為符合監管的要求和場景化金融的條款，當時斑馬王國的新模式引發了很多P2P平台的關注。

到了2015年上半年，租金貸平台成為互聯網金融的熱點，而在市場上活躍度最高的，是那些以創業團隊聞名的租金貸平台。

會分期、房司令、斑馬王國、租了麼、月租寶、住分期、愛交子、租霸……據不完全統計，半年時間內成規模的租金貸平台就有超過10家。而幾乎全部的非專業性金融租金貸平台背後，都有着P2P相關資金的背景。

比如房司令的投資方是黑洞投資與P2P網貸核心平台之一的玖富；會分期的A輪投資方銀客網也是知名的P2P平台；而最早出現的斑馬王國，A輪投資方是分期樂，這個P2P平台既提供資金，又可以通過斑馬王國獲得潛在客户。

在租金貸剛剛出現時，整個行業其實還沒有摸準發展的脈搏。從獲客角度上説，他們還分為C端和B端兩個方向。

斑馬王國最知名的市場策略，就是跟北上廣深等大城市超過1萬個房地產經紀人簽約向客户推薦；另外一家會分期也跟2000多位大城市的中介經紀人達成合作。

更多平台選擇與同樣是平台的中介公司達成合作，也就是利用B端的管道力量接觸C端的客户。

從2015年開始，像我愛我家、鏈家這樣的租賃住房中介機構，在跟客户簽訂租房協議同時，都會向客户推薦房司令等租金貸的相關產品。

雖然租金貸發展規模不大，但其中的市場潛力，已經讓很多機構趨之若鶩。

相關信息顯示，平安普惠就曾上線一款平安好房租金貸的產品，據稱租客免息期差高達50天，而且可以按月分期支付租金貸，當時該業務在北京、上海、廣州、深圳4地試行，平台在一個月試行期內為幾百名用户辦理了相關業務。

然而，此時租金貸款還是一種小眾的金融產品，接受的租户和能接受租金貸資金支付方式的房東仍屬少數，因此2016年之前的租金貸市場規模並不算大。

直到蛋殼的出現，才把租金貸玩出了新花樣，也讓租金貸徹底成為分散式長租公寓的瘋狂助推器。

3、租金貸2.0——蛋殼的新玩法2015年，曾經李彥宏最器重的營銷高手、後來合夥創辦廣告技術公司Sun0101.com的高靖，剛剛離開原有的項目，正在考察接下來自己要做什麼。

彷徨間，一次行業峯會帶給他靈感。那次會議上，鏈家發佈了《租賃崛起》報告，顯示未來中國將有3億租賃人口，租房市場規模達5萬億元。而在峯會現場，自如公開數據顯示，分散式長租公寓的入住率只有達到95%才可以擁有穩定的現金流。

他發現，2012年已經出現的自如公寓和我愛我家的相寓，正在市場的掙扎中尋找着發展機遇。而這些從傳統中介公司來的項目，先天就對互聯網思路不敏感。

他覺得這是一個高週轉率、高頻次還有大量現金流的行業，特別適合自己再次用互聯網思維創業。在他眼中，上一個具有類似行業屬性的，還是淘寶剛推出時引爆的電商創業機遇。

高靖認為，只要用互聯網思維實施跨界“打劫”，以“快”打“慢”，最終贏的肯定是自己。

於是，事後那個號稱要做中國第一的分散式長租公寓蛋殼，就這麼誕生了。

實際上，考慮到收房和裝修需要投入大量資金，再加上回報週期長，這個行業的資金回報率普遍比較長，一般需要5-10年才能盈利。

但高靖覺得自己可以用互聯網思維解決一切。然後，他就“撞牆”了。

畢竟蛋殼跟行業“友商”競爭的第一步就是要把房子從房東手上收上來。高靖覺得以往那種撮合式的交易無法形成合力，必須要跟房東簽訂託管協議，將房屋整理裝修後以統一品牌對外出租。

有時為了搶房源還需要預付一部分房租。而所有的房源在平台上需要裝修整理之後才能出租，並不是在第一時間就可以找到租户。這中間其實有資金缺口，這對於新創業的蛋殼來説，是一個解決不好會影響發展前途的重大問題。

數據顯示，蛋殼公寓在2015年年末的運營數量為2434間。與動輒幾萬間的自如等行業領軍者相比，高靖口中所謂互聯網思維的“快”，其實已經不攻自破。

與海外成熟的投資市場不同，當時中國並沒有放行固定資產、尤其是商業地產的相關資本化。這使得蛋殼並沒有辦法從資本市場以租約抵押獲取更多的資金。

窮則思變的高靖，最後把目光投到了方興未艾的租金貸上。

由於當時很多租金貸平台為了保證資金安全，往往要求平台給予擔保或者背書，這也是一開始租金貸在房屋中介領域沒有快速發展的原因之一。

但高靖看到了機會，他以同意擔保為條件，換取租金貸服務方將貸款資金直接打入蛋殼賬户，再由蛋殼按月或者按季度打給房東。

這其實就是搭建了一個資金池。

畢竟，分散式的長租公寓前期投入較少，與集中式的相比，只要能有流動性的資金支持就能大範圍擴張。

而選擇跟租金貸平台合作，分散式長租公寓能在為租户提供擔保的背景下，把原有直接支付給房東的一年租金截留在平台，由平台按月或按季度向房東支付房租，使得長租公寓迅速沉澱出一個龐大的資金池，以便於擴展新的房源。

另一方面，對於租金貸的投放方，不管是銀行、金融公司、基金還是P2P平台，也得到了一個穩定的資本輸出和本金與利息的獲取管道。

雙方基本上是一拍即合。

在這樣的背景下，蛋殼手握着租金貸的利器，經歷了一輪瘋狂突進。

公開信息顯示，從蛋殼成立之初到上市的5年時間裏，接連完成了八輪融資，其中就包括老虎環球基金、春華資本、酉金資本、騰訊等實力雄厚的集團。

而在租金貸的推動下，2016至2018年蛋殼的複合年增長率高達360%，甚至到了2020年3月31日，蛋殼管理的公寓間數直接增加至41.9萬間，覆蓋全國13個城市，其中位於北京、上海、深圳三個一線城市的公寓數量達到20.7萬間，成為行業僅次於自如的第二大長租公寓企業。

看到蛋殼玩得飛起，其他或大或小的分散式長租公寓也紛紛入場，租金貸從2016年開始在分散式長租公寓市場得到普遍的應用，各家隱秘資金池的建立，也讓這個行業迎來新一輪“畸形的繁榮”。

據58同城、安居客、趕集網聯合發佈的《2019年住房租賃市場報告》顯示，截至2019年底，我國長租公寓品牌達到近2000家，運營房屋數量已超600萬間。

而在蛋殼增長最快的2017年，租金貸佔租房收入的比例超過90%，後兩年租金貸的佔比也超過6成以上。

誰是蛋殼高速增長的幕後推手，答案不言而喻。

**4、租金貸的末路****因為品牌需要資金擴張，且擴張後需要更多資金維護擴張速度，就使得越來越多的長租公寓將租金貸視為救命稻草。**因此，在2019年之前，很多長租公寓是在默認的情況下為租户選擇租金貸的金融產品支付房租。

當然，有的是温情脈脈，有的是威逼利誘。

比如自如和蛋殼是通過給租户算賬的方式，利用租金貸可以減免押金的理由誘惑租户選擇租金貸；而有的小長租公寓擇乾脆不提供非租金貸之外的付款方式。

但由於長租公寓平台數量太多，而優質房源有限，各家平台之間簽約房源的競爭異常激烈。2018年年中，北京房屋租金異常波動，就是由於幾家長租公寓將熱點地區的收房價格爆炒導致。

據説，某幾個核心區域，兩居室的房租能炒到平均租房價格的1.7倍以上。這意味着出租一間公寓一定會賠0.7間公寓的租金。

但為了自身發展，各家長租公寓依然卯足勁不停搶奪房源。這個過程之中就使得挪用資金池的頻率越來越高，而一旦超過安全的臨界點，這個“拆東牆補西牆”的生意就會爆雷。

“租金貸只是某些長租公寓企業引發危機的導火索。”在接受億歐網採訪時，復基集團住房租賃生活產業板塊執行總裁蔣中表示，“租金貸，作為信貸資金，具有一定的槓桿屬性。在企業經營困難時候，信貸資金的槓桿會加速減少企業現金流。一旦碰上行業環境變化，疊加監管趨緊會讓長租公寓經營困難導致快速爆雷。”

另一方面相對於集中式長租公寓來説，分散式長租公寓天生就帶有運營中的弱點。而這些弱點決定了這一個賽道，很可能一家獨角獸都跑不出來。

畢竟集中式的長租公寓，不管是不是地產商操盤，都可以最大限度地利用閒置資源，而且相關維護保潔等服務的開支和成本都能控制到最低。

但對於分散式長租公寓來説，除了在獲取房源非常困難之外，後續的經營維護也無法做到標準化。因為房源分佈在很多不同的社區，户型的大小、樓層新舊程度都不同，在進行二次整理、裝修的過程中基本無法實現標準化。

有媒體核算過，分散式長租公寓後續維護和物業管理消耗的人力物力，是集中式的長租公寓幾倍乃至十幾倍以上。

因此，分散式長租公寓即便是100%出租率都不能盈利。而先付房租再整理出租的模式，讓本來是一個輕資產的行業變成了重資產，而且只會越來越重。

這使得大家都陷入一個越加速發展越虧損，越虧損越要燒錢擴張的怪圈。而開啓這種戰火紛飛局面的蛋殼，僅僅5年就嚐到了惡果。

據蛋殼的公開信息，蛋殼公寓目前管理的房源超過40萬間，用户超過100萬。雖然已經遠遠超出了業界規定的盈利點，但它的財務報表上卻一直虧損。其財報顯示，截至2020年一季度，蛋殼現金及現金等價物為8.26億元，但總負債達90.27億元，資產負債率高達97.06%。

連行業第二過得都是“朝不保夕”的日子，更別提其他資金鍊隨時可能斷裂的小平台。因此近兩年，爆雷、跑路就成為分散式長租公寓企業的常態化表現。

據貝殼研究院不完全統計，2017年至今，媒體公開的陷入資金鍊斷裂、經營糾紛及跑路的長租公寓企業超200家。

而疫情重壓之下，今年已有近50家長租公寓企業事發。從杭州友客，到巢客，再到廣州城璞，集中“爆雷”牽連租客、房東逾萬人，涉及資金超億元。現在，還要加上去年和今年剛在納斯達克完成上市的青客和蛋殼。

2018年8月，當時離任我愛我家副總裁的胡景暉，炮轟自如、蛋殼等長租公寓運營商，以高出市場價20%-40%的價格爭搶房源。他對此提出警告，長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。

兩年後，這個預言終於變為事實。

但正如青客公寓CEO金光傑從納斯達克敲鐘回來後，見到同業説的第一句話“我還活着”一樣，對很多被租金貸捆綁不得不矇眼狂奔的長租公寓來説，如何保證自己資金鍊不斷裂，是他們特別想得到的答案。

畢竟，好死不如賴活着。

參考資料：

《防長租公寓“暴雷”，多地要求租金及租金貸存入監管賬户》新京報 2020年11月

《蛋殼公寓再傳破產，“租金貸”難題何解？》鈦媒體 2020年11月

《功過“租金貸”》鈦媒體 2020年11月

《租金貸死局》字母榜 2020年12月

*文中配圖來自攝圖網，基於VRF協議。