租金貸走進死局！蛋殼爆了，自如是下一個定時炸彈嗎？_風聞

這個冬天，長租公寓多了數不清的荒誕鏡頭。

就在今天，天眼查顯示，蛋殼公寓CEO高靖被限制高消費，關聯公司紫梧桐（北京）資產管理有限公司成了老賴。

來源：天眼查APP

蛋殼破碎，留下一地雞毛。（詳情請見易簡財經往期文章：蛋殼賣身？長租他不行，圈錢第一名）

行業老大自如，前不久發佈了一個“暖冬守護”計劃説，你們蛋殼的業主和租客既然爆雷了，那歡迎加入我們自如繼續搞長租公寓呀。

可業主和租客們也不傻：“還沒出狼窩，就再進虎穴嗎？”。

更何況，自如與蛋殼的商業模式雷同，都靠租金貸輸血。如今蛋殼爆雷，自如真的還安全嗎？

資本市場一路綠燈

自如原本是鏈家的一個事業部，後來在2011年獨立變成子公司。

2018年1月，自如完成了A輪40億人民幣的融資，紅杉資本、騰訊、華平投資領投。這是國內長租公寓最大的一筆融資，當時自如的估值就已高達200億人民幣。

據媒體報道，當時騰訊投資執行董事餘海洋説，投資自如是騰訊眾多投資中拿到信息最少、決策時間最短的案子。由此可見長租公寓對投資機構的誘惑。

2019年6月，自如完成B輪5億美元融資。這時自如的雪球已經滾到近100萬間房源，300萬自如租户，45萬業主。

2020年3月，軟銀通過願景基金向自如投10億美元，其中5億美元是直投，剩餘是從創始人手中購買了5億美元股票。目前自如估值429億人民幣。

來源：天眼查APP

可以看到，只要背後的大boss鏈家，認為這所謂的互聯網創新生意可以做，就會不斷為自如砸錢，資本市場也會一路開綠燈，支撐其招兵買馬。

可就算實力再雄厚，只要自如走的是和蛋殼一樣的套路，就會有爆雷的風險。

 濫用租金貸是原罪

蛋殼和自如，二者的模式和套路高度相似，本質上都是瘋狂擴張，靠燒錢來賭未來。

自如一方面高於市場價從房東手裏租更多的房子，一方面以市場價、甚至低於市場價的價格租給租客，以此擴大自身的市場份額，寄希望於未來燒成巨頭，獲得壟斷地位後，再坐地起價，連本帶利吃回來。

比如今年疫情期間，自如被爆出“兩頭吃”，一方面逼業主降租金，另一方面對租客漲租金。據澎湃新聞報道，有自如工作人員趁租客不便搬家換租，哄抬租金，續租租金普遍增長10%-30%，最高達38.3%。

而這期間燒的錢，除了融資，還靠銀行放貸。之前易簡財經就曾分析過，與自如、蛋殼等長租公寓合作的微眾銀行（別讓微眾銀行跑了！延期三年，蛋殼的租金貸又該誰來還？），通過租金貸的高利給自如和蛋殼輸血。

微眾銀行基於租户個人信用放貸，但卻沒有直接放給租客或者支付給房東，而是給到了自如。租客在自如誘導下，和租金貸等金融產品捆綁在一起，債務和權益不對等，債務歸自己，完整的租住權益卻不在自己手中。

一旦長租公寓發生問題，租客沒有房子住，身上卻還揹着貸款。蛋殼就是血淋淋的例子。

相比蛋殼，自如的規模更為巨大。前瞻產業研究院數據顯示，截至2019年，自如的長租公寓管理規模達到102萬間，遠超相寓的70萬間以及蛋殼的50萬間。

按單個房間平均月租2500元計算，年租金3萬元加上10%的服務費，自如租金貸的規模或高達100億元，遠超蛋殼。

如果沒有資本輸血，自如龐大的體量隨時都有可能發生資金鍊斷裂。

第一消費金融曾報道，2015-2017年自如累計虧損近13億元，到2019年，雖然自如並未公開財報數據，但也有不少猜測認為其依舊並未盈利。自如的市場份額更多，是否會因收房價格更高而虧損更多也是一個問題。

 資深玩家

為了降低對租金貸的依賴，自如也曾試圖開拓其他融資渠道。

早在2017年8月，自如就把收來的上千套房組成一個資產包，發行了規模5億元的租房市場ABS。ABS是資本市場常見的融資手段，簡單來講，就是將未來獲得的收益，通過某種方式，現在取出來。

而對於自如來説，就意味着在融資後需要拼命去市場上收房、裝修、出租，擴充手頭的項目資產，在能發展的城市通通插上小紅旗，好去拿更多“未來的收益”。

據搜狐報道，當時行業內ABS平均利率在4%-6%之間，可加上承銷、託管等等費用，自如的ABS要付出將近10%的利率，遠高於行業平均水平。加上長租公寓普遍的租金回報率都不超兩成，虧損的買賣，自如自己會不知道嗎？

可對於自如來説，這並不重要。只要公司能保持高速增長和擴張，最終實現壟斷就夠了。

不過租房市場的ABS並沒有活躍多久，2018年以後，跑路、暴雷事件徹底破壞了長租行業的市場信用，此類ABS產品逐漸銷聲匿跡。

長租公寓發行ABS，基礎資產還是租金貸。在這一模式下，其本質與租金貸相同，都是信用風險錯配，等於空手套白狼。多數的長租公寓作為二房東，沒有物業產權，用租金收益發行ABS，相較於物業資產型ABS，風險更大，想融資又談何容易？

 又一顆定時炸彈

可以看到，自如和蛋殼這類走鋼絲的金融遊戲，已經很難繼續玩下去。

蛋殼已碎，自如的負面輿論也在疫情和時間面前盡數暴露。

除了假借疫情“坐地起價”，還有讓用户喝馬桶水、甲醛房導致用户患上白血病、房間內藏有攝像頭等等一系列醜聞層出不窮，最近自如還因強制房東降租解約登上熱搜……

無論是蛋殼還是自如，作為長租公寓，其盈利模式本該是通過精細化運營手段，控制成本，提高租房質量，來獲取每月房租差。

但這類標榜着金融創新的互聯網公司，卻玩起了期限錯配的套利遊戲，租客被迫和租金貸等金融產品捆綁在一起，揹負上了和權益並不對等的債務。

微眾和自如們聯手拿出來的金融產品，本身就是高利率高風險的存在。年化高達10%，誰來為這10%的收益買單？

羊毛出在羊身上，微眾、自如不買單，最後就只能是租客們被迫買單。

換句話説，微眾和自如享受了這個鏈條裏最多的收益，風險卻由租客們來承擔，這種巨大的風險收益不對等，無疑是有問題的。

如今蛋殼已經爆雷，而自如100多萬間房源背後，一端是100多萬房主，另一端是遠遠超過100萬人的租客，他們頭頂盡是陰霾。

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