華潤萬象生活正式登陸港交所，開盤大漲超40%！為中國最大的住宅物業組合之一_風聞

華潤萬象生活（01209.HK）今日在港交所掛牌上市，發行價為22.30港元/股，昨日暗盤華潤萬象生活收漲31.61%，報29.35港元。

據悉，公開發售階段華潤萬象生活獲29.78倍認購，國際發售獲大幅超額認購。華潤萬象城在品牌上的商業運營能力，令市場對其更為期待。

華潤萬象生活開盤後上漲38.12%，截止發稿時，華潤萬象生活漲40.81%，報31.40港元/股，市值達690.80億港元。編輯 | Arti

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華潤萬象生活吸引了7名基石投資者，包括新加坡政府投資公司（GIC）、高瓴資本、中國平安、Cephei（相信為鼎暉投資）、Matthews（銘基國際投資公司）、中國國有企業結構調整基金及GLP。

在管面積超1億平方米華潤萬象生活正式成立於2017年，公司是中國領先的物業管理及商業運營服務提供商。公司是中國最大的住宅物業組合之一，業務範圍包括提供物業管理、增值服務、管理以及運營購物中心和寫字樓等各種不斷擴大的商業資產。

據悉，華潤萬象生活為華潤置地分拆的物業服務公司。資料顯示，今年上半年，華潤萬象生活收入為31.34億元，同比增加18.68%；毛利約為7.55億元，同比上升59.13%；期內溢利3.39億元，較去年同期上升約76.14%。

招股書顯示，2017年-2020年上半年，華潤萬象生活分別實現收入31.29億元、44.31億元、58.68億元、31.34億元。同期，毛利分別為4.07億元、6.65億元、9.42億元、7.55億元；毛利率分別為13.0%、15.0%、16.1%、24.1%。

細分來看，2017年至2019年以及2020年上半年，華潤萬象生活住宅物業管理服務的營收分別為21.01億元、27.63億元、34.72億元、16.81億元，分別佔收入的67.1%、62.4%、59.2%及53.6%；商業運營及物業管理營收分別為10.28億元、16.68億元、23.97億元、14.53億元。

招股書顯示，截至2020年6月30日，華潤萬象生活提供物業管理服務的住宅及商業物業建築面積約1.07億平方米，提供商業運營服務的購物中心建築面積約560萬平方米。物業覆蓋中國27個省級行政區62個城市，其中管理面積的78%的住宅物業和76%的商業物業位於一二線城市。

根據弗若斯特沙利文報告，按2019年中國所有物業管理公司的物業管理服務收入計算，華潤萬象生活排名第五；按2019年中國所有購物中心運營服務提供商的購物中心物業管理服務收入計算，公司排名第二。

根據招股書披露，華潤萬象生活主要收入區域為華北區域、華南區域，總體收入不均衡。2017-2019年度來源於華北區域的收入佔比分別為23.8%、23.5%、23.9%，來源於華北區域的收入佔比分別為19.2%、18.3%、18.7%。2020年度上半年，來源於華北、華南區域的收入仍佔比最高，分別為23.3%、19.2%。

募資10億美元戰略投資商業物管業務

華潤集團為其提供了強大的業務支撐。招股書顯示，華潤集團及華潤置地為華潤萬象生活的兩大客户，2017年至2020年上半年所貢獻收入合共分別佔總收入的31.2%、32.2%、32.3%、36.0%。

同時，華潤集團及華潤置地也位列華潤萬象生活的五大供應商之內。其中華潤置地作為單一最大供應商，2017年、2018年及2019年與截至2020年6月30日止六個月的採購額分別為2.44億元、2.09億元、2.71億元及1.47億元，分別佔採購總額的19.7%、11.6%、11.3%及14.0%。

另外，截至2020年上半年末，華潤萬象生活管理有502個住宅及其他物業項目，在管總建築面積為9749.8萬平方米；其中405個項目來自華潤集團及華潤置地，對應在管面積7955.4萬平方米，佔比為81.60%，第三方物業佔比為18.40%。

本次華潤萬象生活上市擬集資約10億美元，約合78億港元，上市時間預計在年內。華潤萬象生活在招股書中表示，資金將用於擴大物業管理和商業運營業務的戰略投資和收購。希望通過戰略性投資和收購將使其提供更加多樣化的服務，並擴大其地理分佈、市場份額以及物業組合，實現規模經濟效應。

同時，還將戰略投資增值服務上下游和投資信息技術系統和智能化社區。

公司表示，於未來一至兩年，用於戰略性投資上下游合作伙伴整合產業鏈，如到家服務公司、智能家居科技公司、垂直領域服務平台等，提高盈利能力與擴大用户基礎；於未來三至五年，用於客户生活與商務活動的服務生態建設，包括計劃用於開設經紀門店及社區生活中心。此外，擬戰略性收購停車位獲取合理回報等用於支持業務運營和提升客户體驗的智能化技術解決方案投入，包括物聯網各類設備設施，推進社區智能化。

對於華潤來説，通過促進物業板塊或服務板塊的上市，有助於增加融資的機會。相對來説，華潤旗下各個地產和關聯板塊，對於社區服務等理解是比較到位的，所以此類物業企業上市，本身有助於提升其專業化運作水平。