中指預判：“十四五”住房需求空間有多大？_風聞

文章來源：房天下產業網

“十四五”時期，我國經濟社會發展將積極貫徹新發展理念、構建新發展格局，努力實現高質量發展目標。在此背景下，以人為核心的城鎮化將繼續穩步推進，房地產調控將堅持以“穩”為主，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購併舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”，這將給未來五年的房地產市場整體空間及結構帶來怎樣的影響？又將如何推動房地產行業的發展？

1、“十三五”中國房地產市場形勢總結

面對錯綜複雜的內外部環境，“十三五”時期，我國全面深化改革，各項宏觀政策齊發力，有效保障了經濟的平穩運行，期末國內生產總值將突破百萬億元；房地產行業仍是國民經濟的穩定器和壓艙石，在帶動上下游產業的發展、穩定就業等方面發揮了積極作用。“十三五”我國房地產市場主要呈現4個方面的特點：

特點一：“房住不炒”定調樓市，促進房地產市場健康發展

 “十三五”規劃綱要中明確提出，要穩步促進住房消費，促進房地產市場健康發展。“十三五”時期中央強調住房居住屬性，“房住不炒”定位貫穿始終，確立“穩地價、穩房價、穩預期”三穩目標，同時摒棄全國政策“一刀切”，各地因城施策、一城一策持續推進。房地產長效機制加快建設，綜合運用金融、土地、財税、投資、立法等手段，促進房地產市場平穩運行。棚户區改造超額完成2000萬套目標任務，貨幣化安置比例明顯提高。

特點二：三四線城市及棚改推動市場規模再上新台階

圖：“十三五”時期百城新建住宅價格、全國商品房銷售面積和銷售額漲幅與三四線城市的對比注：2020年全年數據為估算數據。數據來源：CREIS中指數據

“十三五”時期，我國房地產市場量價齊升，百城新建住宅價格累計漲幅超40%，其中，二線和三四線代表城市累計漲幅均接近50%，漲幅明顯擴大；大規模棚改帶動下，全國商品房年均銷售面積超16.5億平方米，年均銷售額超14.5萬億元，均較“十二五”時期明顯增長。其中，三四線城市銷售面積年均複合增長超7%，居各線首位。與此同時，全國市場表現出明顯的城市輪動特徵，市場熱度傳導呈現由發達城市羣核心向周邊城市、由東部向中西部二線並向三四線城市擴散的特徵。

特點三：土地市場熱度偏高，地價快速上漲助推房價明顯提升

圖：“十二五”、“十三五”時期全國300城住宅用地推出、成交各指標對比注：土地面積為規劃建築面積，2020年數據截至10月，下同。數據來源：CREIS中指數據，中指·地主

受高庫存影響，“十三五”時期，住宅用地推出節奏放緩，供求規模均有所回落。但伴隨着房地產市場的快速發展，土地市場熱度提升，全國300城住宅用地成交樓面價上漲1.5倍，亦在一定程度上推動房價上漲；高價地塊頻出，2016年以來每年成交的20億以上住宅用地均超過200宗，佔比明顯提升，多宗地塊成交樓面價創區域甚至全市新高。

特點四：行業集中度持續提升，千億房企不斷擴圍

 “十三五”時期，千億企業不斷擴圍，大中型房企競爭力更強，強者恆強態勢延續，2016年開局，銷售額超千億的房企為12家，超百億房企達131家，TOP100企業銷售額均值達517億元，權益市場份額不足35%；2020年，銷售額超千億房企已接近40家，超百億房企將在155家以上，TOP100企業銷售額均值增長1.3倍，權益市場份額接近六成，達57.0%。

整體來看，“房子是用來住的，不是用來炒的”定位貫穿“十三五”時期，中央為房地產市場調控政策定調，同時改變以往全國“一刀切”的調控思路，各地因城施策、一城一策全面推進，新一輪調控政策開啓後，政策始終保持連續性和穩定性；房地產長效機制加快建設，土地、財税、住房保障等相關頂層設計加速落地，金融監管持續強化。“十三五”時期，房地產市場快速發展，住房交易規模突出，商品房銷售額屢創新高，新房價格迅速上漲後歸於平穩運行，三四線城市迎來一波繁榮行情，城市間市場輪動態勢明顯；土地規模雖有縮量，但市場熱度偏高，多宗高價地成交，為房價的結構性上漲以及銷售去化難度的提升埋下伏筆。行業集中度持續提升，千億房企不斷擴圍，強者恆強格局強化。

2、“十四五”中國房地產市場趨勢展望

發展環境：“雙循環”新格局下，房地產調控以“穩”為主

（1）“雙循環”新格局加快形成，貨幣保持較高增速對房地產市場仍有支撐

圖：1995-2025年我國GDP及增速變化趨勢注：“十四五”期間國內生產總值預測值為按2019年不變價格進行計算。數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理

面對當今世界正經歷的百年未有之大變局，“十四五”時期，我國加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局，引領帶動國內產業升級，提升要素市場的內外聯通效率。為支持實體經濟發展，中央將繼續保持貨幣的結構性寬鬆，政策會更加註重在穩增長、調結構、防風險、控通脹之間把握綜合平衡，M2有望保持在高速增長區間，我國經濟向更高質量方向發展，預計未來五年GDP將保持中速增長，對房地產市場規模形成有力支撐。

（2）“房住不炒”總基調不變，長效機制建設全面推進，市場結構將更趨合理

圖：房地產長效機制建設主要內容資料來源：中指研究院綜合整理

未來五年，中央“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購併舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”，整體樓市政策基調與“十三五”時期保持一致。房地產長效機制全面加速建設，配套政策將繼續落實發力，政策效果將逐漸顯現。租購併舉、因城施策，土地管理制度改革深化推進、房地產金融長效管理機制加速建立、健全地方税體系等推動房地產市場平穩運行。

（3）新型城鎮化深入推進，人口規模穩步增長，為市場規模託底

圖：1990-2025年全國總人口及人口增速走勢數據來源：國家統計局，中指研究院綜合測算

未來五年新型城鎮化邁向高質量發展階段，除個別城市外將全面放開落户限制，人口加速向產業、資源等優勢突出的城市集聚。當前全國人口增速持續放緩，中央強調要優化生育政策，促進人口長期均衡發展，積極應對人口老齡化，預計未來五年或有繼續放開生育限制等相關政策出台，全國人口有望延續年均0.3%的增速，至2025年末，全國人口總量將達14.25億，對房地產市場規模形成較大支撐。

市場預判：未來五年市場運行整體平穩，銷量小幅調整，但規模仍可期

圖：2008年以來全國商品房銷售面積累計同比與M2同比走勢數據來源：CREIS中指數據

週期視角下，房地產市場或逐步進入調整階段。從市場週期的角度上看，“十三五”時期的房地產市場尚未走完一個完整週期，在2019年市場即將步入調整通道後，新冠肺炎疫情的爆發，短暫打亂了市場運行節奏，中央加大逆週期調節力度，財政貨幣政策齊發力穩經濟，M2增速連續多月保持兩位數增長，疊加地方政府供需兩端的扶持政策，購房者置業情緒快速恢復，房地產市場亦走出超預期復甦行情。2020年下半年房地產調控政策收緊，調控效果進一步顯現，且隨着疫情期間積壓的購房需求快速釋放，市場逐漸進入正常運行節奏。

土地端來看，地方土地財政依賴度較高的現狀在短期難以出現明顯改變，疊加未來五年各城市基礎設施建設將加速推進，地方政府財政壓力加大，未來土地供應仍有較大放量空間，且供需矛盾突出的城市已明確將加大供地力度，優質地塊推出節奏或將延續，土地價格或保持上漲態勢，但“穩地價”目標下，地價漲幅將有所放緩。

針對未來五年中國房地產市場需求規模，中指研究院分別通過量化模型（“中國房地產業中長期發展動態模型”）和分析不同需求類型（三大類需求）兩種方法進行測算。

(1) 模型預判：2021-2025年市場供求規模高位小幅回落，投資增速放緩

根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，綜合國內外宏觀形勢，政府發佈的《“十四五”規劃建議》及主要研究機構對未來經濟走勢的預測，參照房地產行業調控導向及定位，對2021-2025年房地產市場的宏觀環境提出如下假設：

假設1：宏觀經濟高質量發展（GDP：2021增長9%，2022-2025年均增長5%~5.5%）；

假設2：貨幣信貸政策保持靈活適度（M2年均增長9%~10%），精準導向，房地產行業金融監管整體收緊；

假設3：新型城鎮化繼續推進，未來5年城鎮化率以年均一個百分點提升。

假設4：土地市場平穩（未來五年住宅用地年均成交面積高位穩定，地價平穩上漲）；

假設5：堅持“房住不炒”調控導向，因城施策，科學及時調控，長效調控機制落地。

基於以上假設條件，根據“中國房地產業中長期發展動態模型”，預計未來五年我國商品住宅銷售面積為67.8億平方米；銷售額達79.5萬億元；新開工面積為74.8億平方米；開發投資額58.5萬億元。從複合增速來看，2021-2025年商品住宅銷售面積年均下降3.7%左右，銷售額年均增長1.8%左右，新開工面積年均下降2.7%左右，開發投資額年均增長3.8%左右。市場呈現“發展節奏明顯放緩，整體供求規模高位小幅回落”的特點。

(2) 需求結構分析：新型城鎮化背景下新增城鎮人口帶來的住房需求將繼續發力，改善型住房需求佔比高位穩定，拆遷改造住房需求將有明顯回落

從自住需求角度考量，住房需求可以分為三大類：1）新增城鎮人口帶來的城鎮化住房需求，2）生活條件提升推動的住房改善需求，3）因拆遷改造帶來的住房需求。

1）新增城鎮人口住房需求：未來五年新增城鎮人口約8433萬人，由此帶來住房需求約36.2億平方米

未來五年，我國將繼續堅持推進以人為核心的新型城鎮化，在深化農村改革、户籍制度改革等作用下，農民進城將更加自由便利，在此過程中，新增城鎮人口產生的住房需求將成為未來房地產市場總需求的堅實支撐。

圖：1991-2025年全國新增城鎮人口及年增城鎮化率變化趨勢數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理

從國內城鎮化進程來看，我國城鎮化率在到達30%之前，城鎮化進度較為緩慢（1981年城鎮化率為20%，至1996年方達30%）；而突破30%後，城鎮化進程明顯加快，1996至2019年每年城鎮化率提升幅度均在一個百分點以上，年均新增城鎮人口超兩千萬。目前，全國城鎮化率剛剛突破60%，仍處於傳統的城鎮化快速發展期，近年來城鎮化率提升幅度有所收窄，但受益於新型城鎮化戰略的持續推進，未來幾年城鎮化提升幅度仍有保障。

表：部分國家城鎮化率跨越60%時年均提升幅度數據來源：wind，中指研究院綜合整理

通過研究多個發達國家城鎮化水平跨越60%階段時的變化速度，我們發現，加拿大、日本、巴西、法國等國家年均提升幅度在0.8~1.0個百分點之間；而我國近兩年的年均提升幅度保持在一個百分點左右，變化基本一致，且符合聯合國研究形成的城鎮化“S”型發展規律，預計在新型城鎮化戰略持續推進、農村土地制度改革及農業現代化體系逐步建立的背景下，2020-2025年我國城鎮化率將以年均1個百分點的幅度提升，至2025年，預計城鎮化率將提升至66.6%，全國城鎮人口將達到近9.5億人，由此測算未來五年全國累計新增城鎮人口將在8433萬人左右。

另外，除城鎮人口變化趨勢外，住房需求規模也與城鎮居民人均住房建築面積息息相關。據國家統計局數據顯示，2019年，全國城鎮居民人均住房建築面積為39.8平方米，較2002年增長62.1%，年均增加0.9平方米。綜合來説，房地產行業市場化以來，城鎮居民居住環境已有較大改觀，未來隨着經濟水平持續增長，人均住房建築面積有望得到進一步提升，但增長幅度存在放緩傾向。在經濟發展帶動下，預計未來城鎮居民人均住房建築面積將以年均0.8平方米的幅度提升，至2025年，全國城鎮居民人均住房建築面積將達到44.5平方米。

結合對人口總量、結構及城鎮居民人均住房建築面積的預判，預計未來五年我國新增城鎮人口約8433萬人，城鎮居民人均住房建築面積提升至44.5平方米，則未來五年新增城鎮人口帶來的住房需求約36.2億平方米，是未來五年住房需求的堅實支撐。

2）改善型住房需求：預計未來五年城鎮居民人均住房建築面積將以年均0.8平方米的幅度遞增，改善型住房需求共35.7億平方米

我們把人均住房建築面積的提升產生的住房需求定義為改善型需求，改善型住房需求的持續增加主要源於生活條件提升後高品質宜居產品需求的積極釋放。隨着經濟的發展，生活條件的進步，居民對改善居住環境的需求也日益增長，2019年，全國城鎮居民人均住房面積達39.8平方米，較2002年增加約15平方米，城鎮居民居住環境得到明顯改善。

圖：城鎮居民人均住房建築面積和人均GDP擬合關係及變化趨勢數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理

通過對歷史數據的追溯與分析，我們發現，在一定時期內，我國城鎮居民人均住房建築面積與人均GDP走勢存在顯著的正相關關係；2019年，我國人均GDP已突破一萬美元，未來五年，在“實現更加充分高質量就業、居民收入增長和經濟增長基本同步”目標引導下，預計人均GDP將保持增長態勢，經濟水平持續提升將進一步為人均住房建築面積的提高拓展空間，加之《“十四五”規劃建議》提出未來五年要努力實現“民生福祉達到新水平”目標，預計未來五年人均住房建築面積將再上新台階。

圖：日本人均GDP及人均居住面積走勢圖數據來源：wind，日本總務省統計局，中指研究院綜合整理

鑑於日本住房發展歷程對我國具備較強借鑑意義，通過對日本歷史數據的分析，我們發現，1983年日本人均GDP正式越過一萬美元門檻，其人均居住面積約27.7平方米，至1988年，人均GDP達到2.5萬美元，人均居住面積提升至30.6平方米，五年間人均居住面積提升3平方米左右；當下我國經濟及住房狀況與日本1980年代相似，預計未來五年我國人均住房建築面積存在4平方米左右（按照75%的平均得房率將人均居住面積轉化為人均住房建築面積）的改善空間，年均提升幅度在0.8平方米左右，在此基礎上，預計2025年城鎮人均住房建築面積將提升至44.5平方米。

綜合來説，基於上述對2021-2025年城鎮居民人均住房面積年均提升0.8平方米至44.5平方米的預判，預計未來五年改善型住房需求共35.7億平方米，是商品化住房需求的關鍵支撐。

3）拆遷改造需求：棚改效應減弱，老舊房屋將主要以改造替代拆遷，未來五年拆遷改造需求規模將有明顯下降

圖：2002-2025年城鎮住宅存量變化數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理

基於前文預測，未來五年，我國城鎮人口將增加約8433萬人至9.5億人，城鎮居民人均住房建築面積將年均提升0.8平方米至44.5平方米，進而帶動全國城鎮住宅存量將增加72億平方米至423億平方米。新增住宅存量主要源於新增城鎮人口帶來的住房需求及改善型住房需求的釋放帶動，而基於龐大的住宅存量，拆遷改造帶來的住房需求也在住房需求總體中佔據重要地位。

圖：我國過去幾年棚户區改造規模及拆遷更新率測算數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理

中國普通住宅用地使用權年限為70年，按土地使用權價值折舊計算，年折舊率為1.4%。2014年以來我國積極推進棚户區改造，尤其是2016年-2019年，全國棚户區改造開工累計2157萬套，導致“十三五”時期住宅拆遷率較正常水平出現了較大幅度的提升，在此過程中，大規模的歷史遺留危舊住房及簡易棚户屋在此過程中被拆除，在現有存量住房平均質量得到明顯提升的背景下，拆遷更新率下滑或將成為必然趨勢，本文將拆遷更新率設定為1.2%~1.4%。

總體來説，以1.2%~1.4%的拆遷更新率計算，在前文住房存量測算的基礎上，預計2021-2025年拆遷改造帶來的住房需求約22.7~26.5億平方米，絕對規模將較2016-2020年下降兩成左右

三類需求測算總結

綜合來看，從三類需求角度來看，據中指測算，“十四五”時期全國城鎮住房需求總量將達94.6~98.4億平方米：其中受新型城鎮化快速推進影響，新增城鎮人口帶來的城鎮化住房需求佔比最高，達37%~38%；改善需求佔比穩步提升，佔比約36%~38%，也是支撐住房需求的重要力量；而在老舊小區戰略引導下，住房拆遷係數將明顯降低，由此帶動的住房需求也將縮減，據中指測算，“十四五”時期拆遷改造帶來的住房需求佔比為24%~27%，較“十三五”時期下降三至六個百分點。

圖：“十二五”時期、“十三五”時期及“十四五”時期（測算）三類住房需求佔比情況數據來源：中指研究院綜合測算

值得注意的是，住房需求總量與新建商品住宅市場的銷售規模並不會劃上等號，購置商品住宅只是解決住房需求的重要形式之一。結合歷史數據來看，在房地產市場化背景下，住房需求商品化比例雖有波動，但逐步提升趨勢較為明確，尤其是近兩年，商品化比例接近八成。未來五年我國將堅持推進租購併舉，完善長租房政策、擴大保障性租賃住房供給，預計將有更多比例的住房需求以租賃的形式釋放，加之高規模棚改貨幣化效應的消退，2021-2025年住房需求商品化比例將在近兩年高位上有所回落。但考慮到改善型需求將繼續高位釋放，預計未來五年住房需求商品化比例並不會出現明顯滑坡，大概率仍可維持在70%左右水平。以70%的商品化比例測算，未來五年全國商品住宅銷售面積約66.0~68.6億平方米，較2020年水平年均下降3.2%~4.5%。預計未來五年我國商品住宅市場銷售面積將在高位基礎上有小幅回落，整體規模仍較為可觀。

(3) 趨勢特點：市場分化加劇，行業向高質量方向邁進

參照遠景目標，到2035年，我國經濟實力、科技實力、綜合國力將大幅躍升，經濟總量和城鄉居民人均收入將再邁上新的大台階，廣泛形成綠色生產生活方式，人均GDP達到中等發達國家水平，中等收入羣體顯著擴大，城鄉區域發展、居民生活水平差距顯著縮小，人民生活更加美好。住房作為人們美好生活的重要組成部分，未來隨着居民收入水平的不斷提高、綠色生活方式的逐步形成等，行業發展亦將呈現新特點。

1）市場分化行情進一步加劇，把握城市結構性機會

圖：新經濟500強和中國企業500強分佈、至2020年11月科創板上市企業城市分佈數據來源：中指研究院綜合整理

“雙循環”新格局下，消費、科創、交通有待全面發力，將進一步影響城市發展格局，消費潛力大、產業活力強、交通網絡完善的城市，未來發展空間也將更大。中長期來看，中心城市、城市羣房地產市場整體發展態勢較好，但不同城市羣之間、城市羣內部不同城市之間在房地產市場所處週期不同、城市基本面支撐度各異、未來城市規劃方向不同等因素綜合影響下，房地產市場的表現將更加分化。

2）產品結構上移，行業降速提質

圖：2020年重點30城商品住宅90m2以下和144 m2以上成交套數佔比較2019年變化數據來源：CREIS中指數據

2020年新冠肺炎疫情的爆發加速了改善型住房需求的釋放，多數重點城市144平方米以上户型的成交套數佔比較2019年有所提升，整體大户型成交活躍度提升。未來在人們追求美好生活、綠色生活的帶動下，需求端對住宅的綠色宜居程度、舒適度、智能化程度、住房品質等提出了更高要求，疊加“三道紅線”下行業發展降速、競爭加劇，均促使企業更加註重產品的內在屬性，產品迭代升級加速。未來，房地產行業整體降速提質，強化自身產品力的打造是企業贏得未來競爭的重要砝碼。

3）企業做強主業、深挖服務價值，地產數字化和智能化是趨勢

圖：企業數字化打造產品力和服務力資料來源：中指研究院綜合整理

未來五年，我國房地產行業降速提質，但房地產市場仍有較大規模支撐，企業聚焦、做強主業仍是未來發展的着力點。隨着房地產存量市場規模的不斷增大，房地產服務價值凸顯，疫情爆發後地產服務價值又得到進一步深化，疊加大數據、人工智能等數字技術的快速發展和應用，未來地產數字化和智能化趨勢將更加明顯。企業藉助數字化技術和工具推動產品、服務的智能化，能夠有效提升產品品質和運作效率，強化核心競爭優勢，全面賦能企業發展。

更多數據信息，請移步房天下產業網