“險勝”聆訊的大唐地產難掩財務高風險_風聞
中访网-中访网官方账号-中访网，解读新商业的主流媒体2020-12-10 10:48
對於業績大幅下滑的原因，大唐地產解釋稱，主要是受疫情衝擊導致短暫暫停施工及銷售活動，公司當期交付面積同比減少31.81%，住宅項目平均售價下降6.08%。
受此影響，大唐地產上半年毛利9.4億元減少56%至4.16億元，毛利率由37.5%降至23.3%，為近三年最低值。
過去三年，大唐地產營收、淨利潤、歸母淨利潤複合增長率分別為42.00%、23.20%、29.42%，在規模及盈利上有所提升。但同期，大唐地產的毛利率起伏不定，分別為24%、27.8%、27%。
據公開資料，大唐地產發軔於1984年，創始人餘英儀以唐風建築開發了“台中大唐世家”項目，曾一舉摘得台灣建築界最高獎魯班獎。
1994年，大唐地產“西進”，以獨具特色的“藍臉竇爾墩”為品牌形象，並通過首創廈門文化節、最早使用DM，最早啓動PARTY營銷等一系列營銷措施，打開了廈門市場。
2008年，大唐地產的開工項目高達70萬平方米。為了緩解資金壓力，大唐地產曾計劃於2009年在香港上市。然而，這一切隨着2008年8月，餘英儀意外去世被擱淺。
2009年，大唐地產被福信集團收購，成為後者旗下地產品牌。福信集團的金融背景，為大唐地產提供給了金融後盾。公開資料顯示，福信集團1995年參與組建民生銀行，是民生銀行創始股東之一，至今還佔有民生銀行一席董事之位。此外，福信集團還是崑崙保險、閩發證券的股東。
截至2020年6月30日，大唐地產銀行借款加權平均實際利率為6.36%，其他借款和所有借款的這一指標分別為11.05%、8.27%。
而截至2020年9月30日，大唐地產尚未償還的信託融資款項總額佔借款總額的43.3%。尚未履行的信託融資有10筆，其中有2筆利率高達13%，僅有1筆利率為9%。
截止今年上半年末，大唐地產借款總額為81.91億元，較2019年末增長5.41%；一年內待還借款總額約24.16億元，而現金及現金等價物僅為11.29億元，現金尚不足以覆蓋短期債務。
民生銀行財報顯示，2017年，“福信系”從民生銀行獲得15.05億元貸款，其中用於大唐地產併購的資金就達12億元。2018年，“福信系”從民生銀行獲得的資金支持為23.67億元，同比增加57.17%。2019年，“福信系”在民生銀行的貸款餘額為30.33億元，同樣大部分資金都流向地產板塊。
民生銀行今年半年報數據顯示，截至今年上半年末，大唐地產旗下子公司天津海匯房地產開發有限公司、漳州唐成房地產有限公司在民生銀行的貸款餘額分別為10.8億元、4.16億元，較去年年末分別增長58.82%、-4.59%。
大唐地產最新招股書也顯示，公司執行董事吳迪就公司與民生銀行訂立的所有貸款為其提供個人擔保。截至2020年6月30日，此等貸款尚未償還的本金結語總額約為23.76億元，佔截至同日其借款總額約29%。
負債率突擊降緯
雖然有來自福信集團的資金支持，但大唐地產自身仍潛藏着一些危機。
從營收方面來看，2017至2020年上半年，大唐地產營收分別為40.19億元、54.96億元、81.08億元以及17.85億元；期內公司淨利潤為4.13億元、5.88億元、6.27億元以及8997萬元。
值得一提的是，近幾年大唐地產負債水平發生了很大轉變。最新的招股資料顯示，2016年至2019年，大唐地產的淨負債比率分別為1085.3%、1087.9%、408.8%，119.2%，截至2020年上半年，大唐地產的淨負債比率為128.5%。
對於淨負債率短期大幅度降低，大唐地產在最新的招股章程裏給出了三條原因：保留盈利持續增加、公司股東增加註資、使用盈餘現金償還借款。
今年8月，央行、住建部對房地產融資提出量化監管要求，對不同財務狀況的房企實行差異化管理。該政策被外界概括為“三線四檔”，其中“三道紅線”是指剔除預收款後的資產負債率大於70%、淨負債率大於100%、現金短債比小於1倍。
而就大唐地產的情況看，截至2020年6月底，大唐地產剔除預收賬款後的資產負債率為84.7%、淨負債率為128.5%、現金短債比為1.34，前兩項指標遠超監管層劃下的“紅線”。這意味着，即將赴港敲鐘的大唐地產負債總額增幅將不得超過5%，未來融資情況堪憂。