11月中國房地產政策跟蹤：因城施策持續推進 蘇州優化人才住房保障_風聞

文章來源：房天下產業網

2020年12月8日，中指研究院發佈《2020年11月中國房地產政策跟蹤報告》。

一、《“十四五”規劃和2035年遠景目標建議》全文發佈

11月3日，中國共產黨十九屆五中全會審議通過的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》（以下簡稱《建議》）全文發佈，通過深入分析國際國內形勢，就制定國民經濟和社會發展“十四五”規劃和二〇三五年遠景目標提出重要建議。

圖：《建議》主要內容

資料來源：中指研究院綜合整理

其中，《建議》在3處直接提及房地產，清晰顯露出政府在未來五年乃至更長時間對房地產發展格局的定位：

1.形成強大國內市場，構建新發展格局，暢通國內大循環。推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，實現上下游、產供銷有效銜接，促進農業、製造業、服務業、能源資源等產業門類關係協調。

2.全面促進消費。增強消費對經濟發展的基礎性作用，順應消費升級趨勢，提升傳統消費，培育新型消費，適當增加公共消費。推動汽車等消費品由購買管理向使用管理轉變，促進住房消費健康發展。發展服務消費，放寬服務消費領域市場準入。

3.推進以人為核心的新型城鎮化。實施城市更新行動，推進城市生態修復、功能完善工程，統籌城市規劃、建設、管理，合理確定城市規模、人口密度、空間結構，促進大中小城市和小城鎮協調發展。

提高城市治理水平，加強特大城市治理中的風險防控。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購併舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

深化户籍制度改革，完善財政轉移支付和城鎮新增建設用地規模與農業轉移人口市民化掛鈎政策，強化基本公共服務保障，加快農業轉移人口市民化。優化行政區劃設置，發揮中心城市和城市羣帶動作用，建設現代化都市圈。推進成渝地區雙城經濟圈建設。推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。

11月17日，央行行長易綱發表研究文章《再論中國金融資產結構及政策含義》稱，在房地產行業政策把握上，要堅持穩字當頭，穩中求進，着力穩地價、穩房價、穩預期，加強對房地產市場融資狀況的全面監測，按照“因城施策”原則，強化對房地產金融的逆週期宏觀審慎管理，監測居民債務收入比和房地產貸款的集中度。

11月24日，國務院副總理劉鶴髮表解讀文章《加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局》也強調，房地產業影響投資和消費，事關民生和發展。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位。

11月26日，央行發佈《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》，提出下一階段政策思路，強調穩健的貨幣政策更加靈活適度、精準導向，既保持流動性合理充裕，不讓市場缺錢，又堅決不搞“大水漫灌”，不讓市場的錢溢出來。牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性，實施好房地產金融審慎管理制度。

此外，《建議》中還有一些內容沒有直接提及房地產，但未來也將對其產生較大影響：

1.建立現代財税金融體制。完善現代税收制度，健全地方税、直接税體系，優化税制結構，適當提高直接税比重，深化税收徵管制度改革。2.實施積極應對人口老齡化國家戰略。制定人口長期發展戰略，優化生育政策，增強生育政策包容性，提高優生優育服務水平，發展普惠托育服務體系，降低生育、養育、教育成本，促進人口長期均衡發展，提高人口素質。積極開發老齡人力資源，發展銀髮經濟。推動養老事業和養老產業協同發展，健全基本養老服務體系，發展普惠型養老服務和互助性養老，支持家庭承擔養老功能，培育養老新業態，構建居家社區機構相協調、醫養康養相結合的養老服務體系，健全養老服務綜合監管制度。

未來五年房地產調控總基調不變，短期限購、限貸等主體政策難現放鬆。根據《建議》，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購併舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”，整體樓市調控基調與近幾年保持一致，未來五年，中國房地產市場調控政策整體仍將保持連續性和穩定性，“房住不炒”、因城施策保障市場平穩運行，“三穩”目標下，短期內限購、限貸、限售等政策難現明顯放鬆，限價或有改善空間。另外，《建議》中提出要“促進住房消費健康發展”，合理的住房消費依然是被鼓勵和支持的對象，調控政策或將在相關方面進行補充和優化。“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”，亦預示着房地產與金融將更多地注重協調發展，在促進實體經濟上發揮更重要的作用。

二、住建部官網刊文《實施城市更新行動》，明確“十四五”城市更新目標任務

11月17日，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在住房和城鄉建設部官網發表題為《實施城市更新行動》的署名文章。這是在《建議》明確提出實施城市更新行動這一重大決策部署後，對未來五年“實施城市更新行動”的總體目標和主要任務的進一步細化明確。

文章點明瞭“實施城市更新行動”的4大重要意義：實施城市更新行動，是適應城市發展新形勢、推動城市高質量發展的必然要求；實施城市更新行動，是堅定實施擴大內需戰略、構建新發展格局的重要路徑；實施城市更新行動，是推動城市開發建設方式轉型、促進經濟發展方式轉變的有效途徑；實施城市更新行動，是推動解決城市發展中的突出問題和短板、提升人民羣眾獲得感幸福感安全感的重大舉措。

圖：《實施城市更新行動》總體目標和主要任務

資料來源：《實施城市更新行動》，中指研究院綜合整理

實施城市更新行動，總體目標是建設宜居城市、綠色城市、韌性城市、智慧城市、人文城市，不斷提升城市人居環境質量、人民生活質量、城市競爭力，走出一條中國特色城市發展道路。主要任務包括：

一、完善城市空間結構。健全城鎮體系，構建以中心城市、都市圈、城市羣為主體，大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，落實重大區域發展戰略，促進國土空間均衡開發。建立健全區域與城市羣發展協調機制，強化大城市對中小城市輻射帶動作用，有序疏解特大城市非核心功能。

二、實施城市生態修復和功能完善工程。合理確定城市規模、人口密度，優化城市佈局，控制特大城市中心城區建設密度，促進公共服務設施合理佈局。

三、強化歷史文化保護，塑造城市風貌。全面開展城市設計工作，加強建築設計管理，優化城市空間和建築佈局，加強新建高層建築管控，治理“貪大、媚洋、求怪”的建築亂象，塑造城市時代特色風貌。

四、加強居住社區建設。要以安全健康、設施完善、管理有序為目標，把居住社區建設成為滿足人民羣眾日常生活需求的完整單元。推動物業服務企業大力發展線上線下社區服務業，滿足居民多樣化需求。

五、推進新型城市基礎設施建設。加快推進基於信息化、數字化、智能化的新型城市基礎設施建設和改造，全面提升城市建設水平和運行效率。推進智慧社區建設，實現社區智能化管理。

六、加強城鎮老舊小區改造。全面推進城鎮老舊小區改造工作，進一步摸清底數，合理確定改造內容，科學編制改造規劃和年度改造計劃，有序組織實施，力爭到“十四五”期末基本完成2000年前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

七、增強城市防洪排澇能力。

八、推進以縣城為重要載體的城鎮化建設。縣城是縣域經濟社會發展的中心和城鄉融合發展的關鍵節點，在推動就地城鎮化方面具有重要作用。實施強縣工程，大力推動縣城提質增效，加強縣城基礎設施和公共服務設施建設，改善縣城人居環境，提高縣城承載能力，更好吸納農業轉移人口。

同時《實施城市更新行動》也把“完善住房制度”當做一個重點。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，着力解決住房結構性供給不足的矛盾，完善住房市場體系和住房保障體系，基本建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，推動實現全體人民住有所居。

（一）穩妥實施房地產長效機制方案。因城施策，落實城市主體責任，健全政策協同機制、省部市聯動機制、監測預警機制、市場監管機制和輿論引導機制，建立房地產金融審慎管理制度，全面開展房地產市場調控評價考核工作，着力穩地價、穩房價、穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。

（二）完善住房保障體系。加快構建以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，結合城鎮棚户區改造和老舊小區改造，有效增加保障性住房供應。以解決新市民住房困難為出發點，大力發展租賃住房，完善長租房政策，擴大小户型、低租金的保障性租賃住房供給，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房。

（三）完善土地出讓收入分配機制。以住房需求為導向配置土地資源，增加住房建設用地供給，優化住房供應結構。深化土地供給側結構性改革，建立以需求定供給、以效益定供給的城市建設用地供應機制，提高土地利用效益。

（四）改革完善住房公積金制度。擴大繳存範圍，覆蓋新市民羣體。優化使用政策，為發展租賃住房和城鎮老舊小區改造提供資金支持。進一步加強住房公積金管理信息化建設，提高監管服務水平。

（五）提升住房品質。完善住房建設標準規範，加強質量安全監管，提高住房設計和建造水平，建設功能完善、綠色宜居、健康安全的高品質住房，不斷改善人民羣眾住房條件和居住環境。

《實施城市更新行動》中，對房地產行業的相關表述，基調均與《建議》一致，是對《建議》的進一步細化和明確。未來五年，將堅持“房住不炒”定位不變，落實城市主體責任，建立精準科學及時的預警機制，保障房地產市場的穩定運行。同時，以解決新市民住房困難為出發點，完善住房保障體系，為穩步推進新型城鎮化保駕護航。

三、因城施策持續推進，蘇州優化人才住房保障，廈門進一步加強限價管理

11月，在堅持“房住不炒”定位和“穩地價、穩房價、穩預期”調控目標不變的大前提下，因城施策繼續推進，廣州、蘇州、重慶、廈門、成都等地均出現了相關政策調整。政策包括但不限於放寬人才落户、強化土地監管、加強租賃市場規範管理、限價、住房公積金政策調整等，地方積極施策保障當地房地產市場平穩健康運行。

首先在樓市調控方面，11月3日，台州調控政策明顯收緊，一方面加大市區土地做地力度，建立房價地價聯動機制，嚴格執行商品住房預售價格備案制度，實行“限地價、競自持（或配建）”土地出讓方式；同時實行住房限售政策，市區新購住房滿3年後方可轉讓。11月16日，廈門發佈《廈門市住房發展規劃（2021-2025年）》（公示稿），明確“十四五”期間新建商品住宅價格年度漲幅不超過5%，住房租金價格年度漲幅不高於城鎮居民人均可支配收入增長幅度；加大島外商住用地供應，提高中小套型住房供應比例等。11月24日，成都住建部下發通知完善搖號排序選房制度，將房源進一步向無房居民家庭和棚改住户家庭傾斜。另外，據媒體報道，哈爾濱市將落實十四條具體扶持措施確保全市房地產業和建築業平穩健康發展，其中包括引導和鼓勵企業根據市場情況，採取打折促銷、團購等方式讓利銷售新建商品房。浙江省、鄭州、麗水、海口等地也分別發文將加強房地產市場規範化管理，促進市場的穩定運行。

土地管理方面，11月9日，深圳最高人民法院召開新聞發佈會，發佈《最高人民法院關於支持和保障深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》。提出支持土地管理制度改革。依法妥善處理城市更新、建設用地出讓及轉讓等糾紛，促進深圳土地資源合理流轉。以盤活利用土地為目標，妥善審理涉及國有企事業單位改革改制土地資產處置、存量劃撥土地資產產權界定、上市交易等案件。11月16日，廣州市人民政府公佈發佈《廣州市閒置土地處理辦法》，將對已完善建設用地手續的閒置土地和未完善建設用地手續的閒置土地進行處理，其中經認定土地閒置滿1年的，市土地行政主管部門可按標準計收土地閒置費。已完善建設用地手續的閒置土地，閒置期間累計滿2年的，政府可以無償收回。對於未完善建設用地手續的閒置土地，且閒置期間累計滿2年的，政府可以註銷建設用地批准文件，前期投入費用不予補償。

表：2020年11月重點城市引才政策一覽

資料來源：中指研究院綜合整理

引才方面，蘇州、福州、珠海等地均積極出台政策強化引才力度，優化人才住房保障。11月2日，《福州濱海新城人才住房實施細則（試行）》發佈，人才住房分為配售型和配租型，將按人才標準及社會貢獻大小進行，分別以銷售或租賃的方式供應（即配售、配租）。11月17日，蘇州發佈《姑蘇人才“青春無憂”計劃》，放寬青年人才落户限制，符合條件的本科生“先落户後就業”；簡化青年人才落户和居留流程；完善青年人才樂居保障；並擴大人才優購房規模：鼓勵各地新建商品住宅項目按不少於20%的比例，優先滿足人才家庭首次購房。

2020年11月26日，珠海發佈《關於進一步放寬我市人才引進及入户條件的通知》，在學歷條件、年齡條件、“先落户後就業”人才引進條件等方面進一步放寬了人才引進及入户條件，並取消了部分技能型人才落户的限制條件。

租賃市場管理方面，深圳、重慶、西安、武漢等大中城市均積極發文規範租賃市場發展。深圳：對住房租賃企業經營行為提出加強住房租賃行業監督管理、嚴格落實信息公示制度、切實規範從業人員管理、慎重選擇租金收取模式等要求。重慶：實施住房租賃資金監管加強住房租賃企業合規經營，在營住房租賃企業在渝機構總部應在一個月內與監管銀行簽訂資金監管協議，開立監管賬户等。西安：加快推進政策性租賃住房建設管理與市場化租賃住房運行管理協調發展。完善住房租賃機制體制，增加租賃住房市場供應；穩定住房租金水平；加強住房租賃市場監管等。武漢：住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租金消費貸款相關內容嵌入住房租賃合同。

公積金政策方面，廣西、北京等地公積金政策有所優化，廣西：降低住房公積金貸款的申請門檻；在積分倍數中增加“加分倍數”，上調公積金貸款額度上限等。北京：公積金提取將更加便利，擬取消租房提取條件、辦理人、提取次數等限制，並進一步縮短公積金到賬時間。深圳則在公積金端進一步加強監管，深圳：明確了新參加工作職工和新調入職工的繳存基數認定標準，並規範辦理其他住房消費提取須在深有房及職工在省內或户籍地購房方可辦理購房提取業務等流程。

綜合而言，從近期東莞住建局領導趕赴長沙、深圳學習調控經驗及哈爾濱允許房企適當讓利銷售的形勢來看，未來因城施策將更加靈活。熱點城市房地產市場調控將繼續從嚴從緊，促動市場理性迴歸；部分市場存調整壓力的城市調控則可能有所優化，但調整維度大概率侷限在放鬆公積金貸款條件、放寬落户、為人才提供購房補貼等方面。