黃瑜：中小城市購物中心租金指數與商業地產資產證券化趨勢_風聞

文章來源：房天下產業網

12月10日至11日，以“新形勢、新思維、新機遇”為主題的“全國中小城市商業創新發展論壇”在海南三亞藍灣綠城威斯汀度假酒店正式召開。中指控股CEO、中指研究院常務副院長黃瑜出席論壇並分享了題為《中小城市購物中心租金指數變化與商業地產資產證券化趨勢》的主題報告。

中指控股CEO、中指研究院常務副院長 黃瑜

尊敬的各位領導：

大家上午好！非常感謝給我們提供這麼美麗的環境在三亞來舉辦我們這次中小城市商業地產發展論壇，今天給大家簡單講一下中小城市購物中心租金指數的系列研究。

兩年前，商鋪租金指數便被納入了中國房地產指數系統。此次在新冠疫情之後社會經濟逐漸恢復的大背景下，中指研究院在分析總結歷年商業地產領域研究經驗的基礎上，啓動了中國中小城市購物中心租金指數的研究和編制。此次中小城市購物中心租金指數研究覆蓋了45箇中小城市。通過比較、積累可以幫助行業把握每一個城市的過去現在以及未來的發展軌跡。2020年重點中小城市典型購物中心樣本平均租金為4.0元/平方米/天，同比下跌1.7%。有40.0%的縣（市、區）租金水平同比上漲；37.8%的縣（市、區）租金水平同比下跌；22.2%的縣（市、區）租金水平同比持平。今年受到疫情影響，購物中心樣本項目平均出租率降至89.3%，較2019年92.7%略降。疫情期間超9成樣本購物中心給予商户免租期，平均為1.5個月，保證了市場的整體運營平穩

從市場表現看，國家統計局數據顯示房地產投資整體上漲6.3%，但商業地產投資是下降了2.8%，市場信心不足。但從拿地看，2020年1-11月全國及三四線城市商辦用地推出及成交面積同比均有所上升，溢價率一二線城市回落，三四線城市上升，表明未來三四線無論市場價格端還是買賣土地端都是相對看好的。從企業拿地分佈來看，企業端也愈加眾視核心城市羣以及都市圈周邊的中小城市。像恆太等商業地產開發企業也積極在全國主要三四線城市佈局。三四線城市的購物中心也在呈現規模化的發展趨勢。

對於品牌商來講， “雙線佈局”協同發展已經成為很多品牌方的共識，對於當前經濟發達、消費能力強，但知名品牌滲透率不高的中小城市，未來存在較大的發展空間。從消費市場看，三四線城市的消費羣體更加年輕化，三四線城市未來發展重要機遇趨勢便是圍繞着“Z世代”年輕化人羣消費習慣進行相應的業態調整和佈局。

資產證券化在我國經歷了政策的不斷豐富完善、明確業務主體及基礎資產範圍、加強風險管理等一系列過程。2019年資產證券化規模同比增長23.1%，供應鏈ABS成新風向。從構成看，購物中心、寫字樓、零售門店仍然是發行數量最多的資產類型。商業地產開發運營企業開始獲得資本市場認可，像寶龍地產、星河控股等企業正通過積極發展旗下商業地產運營管理公司，實現輕資產業務擴張及經營業績提升，並逐漸走向分拆上市的道路。中小城市的底層商業地產價值正在不斷提升，應主動尋找資產證券化的機會。

未來，中指研究院將繼續致力於用大數據和創新科技賦能商業地產市場發展。希望本次分享能夠給大家帶來啓發，謝謝大家！

附簡要報告：

2020中國中小城市商業地產發展研究報告

中指研究院秉持“客觀、準確、科學、合理”的理念，在分析總結歷年商業地產領域研究經驗的基礎上，啓動中國中小城市購物中心租金指數的研究和編制；並對中小城市商業地產市場表現及企業運營進行研究及分析；最後對中小城市商業地產市場未來的發展趨勢進行展望。我們相信，集思廣益，眾志成城，勢必將勾勒起新的商業地產版圖。

01、中國中小城市購物中心租金指數運行分析

指數表現：中小城市購物中心整體租金同比小幅下跌1.7%

·租金水平

根據全國重點中小城市典型購物中心樣本的調查數據，受新冠肺炎疫情影響，2020年中國重點中小城市購物中心租金水平整體有所下跌，樣本平均租金為4.0元/平方米/天，同比下跌1.7%。2020年，租金指數重點監測的縣級行政單位中，有40.0%的縣（市、區）租金水平同比上漲；37.8%的縣（市、區）租金水平同比下跌；22.2%的縣（市、區）租金水平同比持平。

從租金絕對值來看，香洲區（珠海市）、崑山市、長興縣購物中心租金在6.0元/平方米/天以上；增城區（廣州市）、鏡湖區（蕪湖市）等4個縣（市、區）租金在5.0-6.0元/平方米/天之間；端州區（肇慶市）、武陵區（常德市）等11個縣（市、區）租金在4.0-5.0元/平方米/天之間；壽光市、長安區（石家莊市）等12個縣（市、區）租金在3.0（含）-4.0元/平方米/天之間；安寧市、利辛縣等11個縣（市、區）租金在2.0-3.0元/平方米/天之間；沛縣、潁上縣、思茅區（普洱市）、梁山縣租金在2.0元/平方米/天以內。

·租金變化

分行政區劃來看，2020年購物中心租金同比上漲的縣級行政單位中，海陵區（泰州市）、清城區（清遠市）等5個縣（市、區）樣本平均租金同比漲幅較大，其中海陵區（泰州市）租金同比漲幅最大，為7.0%；清城區（清遠市）、巢湖市租金同比漲幅在5.0%-7.0%之間；大理市、武陵區（常德市）租金同比漲幅在4.0%-5.0%之間。租金同比下跌的縣級行政單位中，壽光市、屯溪區（黃山市）等5個縣（市、區）租金同比跌幅較大，其中壽光市租金同比跌幅最大，為9.5%；屯溪區（黃山市）、端州區（肇慶市）租金同比跌幅在6.0%-8.0%之間；香洲區（珠海市）、鏡湖區（蕪湖市）租金同比跌幅在5.0%（含）-6.0%之間。

經營表現：受疫情影響，樣本項目平均出租率小幅回落，但整體出租率表現較好，免租措施有效緩解經營壓力

·樣本項目平均出租率降至90%以下，但整體運營平穩

商業地產的本質在於運營，一般情況下項目的租金水平和出租率可以直接反應出項目的運營情況。受疫情影響，本期中小城市購物中心租金指數樣本項目平均出租率較2019年有所下降，由2019年的92.7%下降至2020年的89.2%，同比回落3.5個百分點。整體來看，2020年，約六成樣本項目出租率維持在90%以上，整體經營表現較為穩定。

·疫情期間，超9成樣本購物中心給予商户免租期，平均為1.5個月

自1月下旬起，部分商業地產開發運營企業陸續出台了一系列租金減免等商户紓困措施，根據2020中小城市購物中心租金指數樣本的調查數據，疫情期間超9成樣本購物中心給予商户免租期，平均期限為1.5個月，有效緩解了疫情帶來的經營壓力。

02、市場表現：中小城市商業地產短期承壓 但經濟及消費復甦將帶動市場穩步恢復

行業環境：宏觀經濟及消費市場穩步復甦，為商業地產市場發展奠定基礎

2020年前三季度，我國新冠肺炎疫情防控取得顯著成效，生產生活秩序逐步好轉，經濟運行穩步恢復，經濟增長由負轉正。前三季度，我國GDP累計實現722786億元，按不變價格計算，比上年同期增長0.7%；累計增速由負轉正。從單季來看，二季度及三季度按不變價格計算的GDP同比增速分別為3.2%和4.9%，經濟穩步復甦態勢明顯。

商辦用地：1-11月全國及三四線城市商辦用地推出及成交面積同比均有所上升

1-11月全國商辦用地推出及成交面積同比均增長。根據中指數據，2020年1-11月，我國商辦用地推出規劃建面為6.56億平米，同比增長6.5%；商辦用地成交規劃建面為4.9億平米，同比增長13.1%。整體來看，隨着新冠肺炎疫情得到有效控制，各地供地節奏基本恢復。

各線城市商辦用地成交規模同比均增長，一線及二線城市溢價率回落，三四線城市溢價率較上年同期提升。2020年1-11月，一線城市商辦用地成交規劃建築面積為1142萬平方米，同比大幅增長92.1%；平均溢價率為0.3%，同比下降4.7個百分點。二線城市商辦用地成交規劃建築面積為10171萬平方米，同比增長4.2%；平均溢價率為4.3%，較上年同期回落2.5個百分點。三四線城市商辦用地成交規劃建築面積為37928萬平方米，同比增長14.3%；平均溢價率為11.8%，較上年同期上升3.8個百分點。

銷售規模：1-10月全國及三四線城市商業營業用房銷售面積同比降幅均超13%

全國商業營業用房銷售面積同比下降14%。2018年-2020年10月，我國商業營業用房銷售面積均呈同比下降態勢。其中，2020年1-10月銷售面積為6689萬平方米，同比下降14.0%。整體來看，商業地產市場已由重開發、輕運營的增量時代逐漸向存量時代過渡，疊加新冠肺炎疫情影響，投資者相對謹慎，商業營業用房銷售整體有所降低。

一線城市商業營業用房銷售面積保持增長，二線、三四線城市同比下降。2020年1-10月，一線城市商業營業用房銷售面積為230萬平方米，同比增長7.0%；二線城市為2177萬平方米，同比下降13.0%；三四線城市為4283萬平方米，同比下降15.4%。

03、企業表現：優化佈局下沉市場 強化產品運營能力

企業佈局：鞏固東部地區中小城市佈局，挖掘中西部重點城市市場空間

部分企業繼續加深在中小城市的佈局。2020年1-11月，新城控股主要在南通、宿遷、安陽等三四線城市獲取多宗商辦用地，總成交規劃建築面積超200萬平方米。2020年以來，碧桂園在儋州、宿遷、鹽城、蚌埠的中小城市商辦用地成交規劃建面約80萬平方米。此外，寶龍地產今年8月首入江西，在瓷都景德鎮獲取三宗土地，其中一宗商辦用地規劃建築面積為15.5萬平方米。

圖：2018-2020年11月代表企業在三四線獲取商辦用地規模（規劃建築面積）

注：代表房企獲取的商辦用地以當期拿地企業口徑統計，未考慮後期項目股權轉讓情況

數據來源：CREIS中指數據，Fang.com，3Fang.com

企業發展：數字化推動商業地產運營提質增效，中小城市商業地產實現高質量發展

優秀的商業地產運營企業持續挖掘中小城市的潛力，基於各類城市的需求差異，加強品牌建設，推動商業地產多元化發展，加強自身價值鏈建設，積極創新融合發展，為消費者打造功能豐富、服務全面的優質商業體驗。

表：2020中國中小城市商業地產運營優秀企業

​後疫情時代，資產證券化拓寬企業融資渠道

資產證券化支持力度不斷加大。2019年9月，證監會提出全面深化資本市場改革的12個方面重點任務，其中包括補齊多層次資本市場體系的短板，推進交易所市場債券和資產支持證券品種創新。

從已發行的類REITs產品底層資產來看，購物中心、寫字樓、零售門店依舊是發行數量最多的資產類型，如2019年12月6日，蘇寧集團成功續發了境內首單購物中心續發類REITs項目“中信金石-成都蘇寧廣場資產支持專項計劃”，項目標的物業為成都蘇寧廣場購物中心，總髮行規模19億元，產品期限為18年。

近年來在房地產金融創新的趨勢下，企業在資產證券化方面也進行了很多嘗試，各類房地產資產證券化和類REITs產品不斷出現，在盤活社會存量資產、改善流動性和提高基金運營效率等方面發揮了積極作用。

04、趨勢展望：聚焦都市圈與城市羣發達三四線城市 抓住“Z世代”消費新需求

“十四五”規劃建議提出，要堅持擴大內需這個戰略基點，加快培育完整內需體系，以創新驅動、高質量供給引領和創造新需求。中小城市商業地產體量龐大，但購物中心發展相對一二線城市起步晚，長期處於追隨者角色。在國家促進經濟雙循環，全面促進消費的政策指引下，中小城市購物中心具備後發優勢，在供給和需求兩端都將迎來發展機遇。拓展投資空間，培育中小城市商業地產市場將成為未來商業地產開發運營商的重要選擇。

都市圈與城市羣發達三四線城市將成為中小城市商業地產佈局重點

從商業用地情況看，最近三年中小城市商業用地成交熱點也集中於城市羣及獨立的強三四線城市。這些中小城市與一二線城市之間溝通更加便捷，物流體系健全且土地價格相對較低，對商業地產投資具有較高的吸引力，未來將成為商業地產市場重要的增長點。

中小城市購物中心市場呈現產品多元化，運營輕資產化趨勢

隨着線上線下消費融合趨勢開始向下沉市場滲透，中小城市購物中心在運營業態上呈現出多元化特點。傳統百貨商場、步行街仍是主流，同時一站式購物中心、小型主題購物中心等也結合本地發展特點不斷出現。

由於輕資產模式具有高效率、高回報率、高標準化等特點，其已經成為商業地產龍頭企業規模擴張的重要模式。輕資產模式的推進，不僅將提升龍頭企業在中小城市的購物中心規模，同時也為中小城市商業項目運營水平的提升帶來新機遇。

以滿足年輕“Z世代”消費需求為核心的產品模式將有效激活中小城市商業地產市場

抓住“Z世代”年輕消費者羣體的需求，結合新型體驗式業態佈局的商業地產，將在中小城市發展中醖釀出巨大機遇。各大品牌在線下開設體驗消費店，線下實體店鋪的體驗感可以更加直觀的傳遞品牌信息，展示品牌形象。中小城市商業地產把握新消費趨勢，結合新業態優化佈局，將成為提升運營質量的關鍵之一。為了迎合這一世代消費者的需求，新型商業地產運營將區別於傳統商業以零售為主的業態組合形式，更加註重消費者參與、體驗和感受，對空間和環境的要求也將更高。