如果80%的項目都失敗，拿什麼拯救特色小鎮？_風聞
城市进化论-城市进化论官方账号-探寻城市路径，揭秘经济逻辑2020-12-15 09:32
剛剛過去的這個週末，“需求側改革”引發市場熱議。
不少觀點認為，從“需求側管理”到“需求側改革”，意味着不能再走靠地產產業鏈來拉動需求的老路，暢通國民經濟循環需要擺脱對地產的依賴。
問題是如何才能擺脱依賴？地產又該何去何從？
我們不妨把目光對準特色小鎮。過去五年，它經歷了“過山車”式的發展，從一擁而上到折戟沉沙，以房地產商為主的開發主體不僅部分陷入資金鍊困境，也給一些地區造成了新的難以消化的房地產庫存，“空心鎮”“鬼鎮”“千鎮一面”的情況不在少數。
有資深從業者直言，“有的企業掛羊頭賣狗肉，假小鎮真地產，忽悠政府勾地割韭菜，剩個爛攤子不了了之，影響了行業口碑和聲譽”，最終導致地方政府對特色小鎮不再追捧。
圖片來源：攝圖網（圖文無關）
外界質疑，特色小鎮是不是涼了？行業內部也產生了困惑——如果80%的項目都失敗了，這個行業還能良性發展嗎？
在不久前舉行的一場行業研討會上，來自北京、杭州、成都、鄭州等地的小鎮“操盤手”們希望得出共性規律、形成行業標準，讓今後的項目打造少掉進一些坑、少浪費一些投資，提高成功率，繼而長久地立足一方，成為區域經濟發展中的亮點。
十字路口
今年7月，國家發改委通報了特色小鎮建設的典型經驗和警示案例，三類“問題小鎮”被淘汰整改，包括虛假的、虛擬的和觸碰紅線的。
比如，一些項目錯用套用特色小鎮概念進行宣傳，如海口“太禾小鎮”實際是房地產小區項目，衡陽“金甲梨園小鎮”實際是農業綜合體項目，現已更名；
一些行政建制鎮錯誤命名為“特色小鎮”，如寬城縣化皮溜子鎮、阜蒙縣十家子鎮、蘿北縣名山鎮等兩批403個“全國特色小鎮”，已整體更名為全國特色小城鎮。
自2015年從浙江走向全國以來，“特色小鎮”一定程度上表現出“高開低走”的態勢，國家層面依然重視，地方評選仍在推進，而市場熱情已明顯減退。一個分歧點在於，特色小鎮與特色小城鎮的關係，仍有待進一步明確。
“
有的把小鎮和小城鎮一鍋燴，有的覺得項目名稱上帶着‘小鎮’就是小鎮，有的覺得納入國家級小鎮、省級小鎮名單的才是小鎮，有的認為小鎮就是文旅小鎮，還有的認為農村的才叫小鎮。
”
全國工商聯房地產商會特色小鎮分會秘書長匡洪廣總結。
圖片來源：攝圖網
在實際操作中，不少企業如今都選擇規避“特色”二字，有的甚至連“小鎮”也不用。
新希望文旅總裁董李提到，特色小鎮現在“生死兩茫茫”，“不一定幹得出來，關鍵看我們幹一些什麼出來，幹出來之後，也許能把認知扭轉過來”，“但是小城鎮又容易落入行政區域的範疇裏面去，所以我們的項目基本上沒有去糾結這個事。”
這裏還有一個背景。2016年7月，住建部等三部門聯合發文在全國開展特色小鎮培育工作，當時提的目標是“到2020年要培育1000個左右各具特色、富有活力的特色小鎮”。
對此，南京大學社會學院教授閔學勤曾分析，按照文件要求，相當於我國600多個城市，每個城市至少要建1個特色小鎮，“特色小鎮的建設量多面廣。”
一場轟轟烈烈的“造鎮運動”迅速鋪開，連帶各類特色小鎮論壇、會展、博覽會也遍地開花。但後期實踐表明，效果難以令人滿意。一個佐證是，“規範”“健康”在國家層面的指導文件多次出現，其核心目的是推動特色小鎮早日走上“理性發展軌道”。
在從業者眼中，特色小鎮已經到了“十字路口”。鑑於每個企業的理解都不一樣，能否得出一些共性規律，形成一套基於市場法則的“方法論”，關係着整個行業的出路。
用匡洪廣的話説，**如果80%的項目都失敗了，這個行業肯定不是一個良性的發展。**通過提煉一些基礎共性的規律，讓項目打造少走一些彎路、少浪費一些投資，提高影響力、競爭力，才能推進行業可持續發展。
“市場版小鎮”
到底什麼是“特色小鎮”？
今年9月，國務院辦公廳轉發國家發展改革委關於促進特色小鎮規範健康發展意見的通知，明確“特色小鎮作為一種微型產業集聚區，具有細分高端的鮮明產業特色、產城人文融合的多元功能特徵、集約高效的空間利用特點，在推動經濟轉型升級和新型城鎮化建設中具有重要作用。”
而在全國工商聯房地產商會特色小鎮分會牽頭制定的行業標準中，特色小鎮是指“以企業為投資運營主體，定位主題鮮明，業態複合多元，通過產業集聚和可持續運營放大地塊價值，具備一定競爭力和影響力，拉動產業和城市升級的產城融合項目”。
劃重點，投資運營主體必須是企業。匡洪廣試圖做一個區分——
“政府版小鎮”把小鎮作為園區的升級版，作為區域經濟的創新抓手，強調產業支撐和產業貢獻，出台的政策更多是從考核的層面提出的；
“市場版小鎮”把小鎮作為一種創新的商業模式，作為企業轉型的方向，看重的是商業邏輯和價值貢獻，出發點是如何把項目打造成功。
儘管從企業的反饋看，匡洪廣意識到大家對特色小鎮的定義仍有些搖擺，“他們老是想往政府的定義上做”，但他認為二者並不衝突，“我們現在是要從行業商會的角度做一個市場化的標準，未必都要去拿一塊牌子。”
他解釋説，**特色小鎮本質上是產城融合、跨界融合。**任何一個產城融合項目如果具備了全國乃至全球的影響力，具備了獨特性、唯一性和排他性，它實際上就是特色小鎮。
烏鎮是一個標杆。無論是世界互聯網大會還是烏鎮戲劇節，這座江南小鎮現在的影響力和知名度遠非一般小鎮可比，甚至大過“嘉興”和“桐鄉”。
烏鎮 圖片來源：攝圖網
“操盤手”陳向宏曾公開表示，烏鎮以前就是一個破破爛爛、毫無知名度的江南小鎮，它做旅遊比周莊晚了十年，比西塘晚了四年。在最初的15年裏，他只做了兩件事——做了一個殼，往殼裏裝新東西，這兩件事的基點在於“體驗”二字。
“
我們在製造體驗過程中間，要不忘初心。初心是什麼呢？是美好。出發點千萬不要扭過來變成賺錢。
”
這並不意味着烏鎮不賺錢。根據中青旅公佈的年報，2019年，烏鎮累計接待遊客918.26萬人次，同比增長0.35%。實現營業收入21.79億元，同比增長14.39%，淨利潤8.07億元，同比增長9.97%。
匡洪廣認為，烏鎮西柵2007年開業時，沒有特色小鎮的提法和政策，如果拿今天的標準來衡量，它絕對是特色小鎮的標杆，但它現在也還不是國家級特色小鎮。
“我們希望從市場的角度，鼓勵企業打造一個讓城市升級、產業升級，滿足大家對美好生活嚮往的項目，好不好玩、願不願去，關鍵在互動性、體驗性。”匡洪廣説，至於掛不掛牌子，不是最重要的，“5A級景區它也不是多好玩。”
“跳出來”
讓市場認可、讓政府認可，小鎮是有機會的。
一位從事小城鎮融合項目多年的企業負責人談到，特色小鎮一方面可以為那些在城市高樓裏待夠了的人，提供一個更好的生活環境，“讓城市裏的人出來”，同時也可以讓城市吸納不了的，比如本地農民就近城鎮化和藍領工人、外來人員，到城郊區聚集。
面向“十四五”，城鄉融合發展是一個大趨勢。預計未來很長一段時期，城市要素下鄉發展、城市人口下鄉消費會越來越多的出現，建成的特色小鎮有望成為城鄉要素跨界配置、城鄉產業協同發展、城市人口下鄉消費的新支點。
從推進新型城鎮化的角度看，特色小鎮也是大有可為的。除了吸納一定規模的農村富餘勞動力進城就業生活，很多特色小鎮在大城市郊區，可以一定程度疏解中心城區的非核心功能。同時，特色小鎮形態上“非鎮非區”，沒有行政等級和行政框架，佈局方式和發展建設模式更為靈活，有望成為城鎮體系的點狀補充。
**但能不能把握住機會，關鍵還在如何運營，尤其是如何與傳統的地產模式區分開來。**企業需要想清楚，這個項目究竟怎麼賺錢？是靠地產賺錢？還是靠運營賺錢？
圖片來源：攝圖網
匡洪廣表示，原來的地產模式，似乎項目裏有點旅遊業態就是旅遊地產了，加點康養內容就是康養地產了，搭配點科技概念就成了科技地產，重心還是落在地產上，邏輯還是地產邏輯。
“
小鎮不排斥地產，前提是必須把產業和運營做起來，不能本末倒置。
”
綠城小鎮集團總經理蔣安綽的觀點是，小鎮沒有8年、10年的運營打造，是呈現不了好的效果的，所以需要花一點精力和耐心，包括政府的訴求、業主的訴求、社區的訴求，都要裝進去。
“做小鎮不是簡單的房地產開發，要把內容植入進去，確實是去房地產化的。”在他看來，持續運營才能讓小鎮健康地發展下去，這樣的小鎮才會有生命力。當然，小鎮也並不是完全排斥房地產，比如提供一些生活區，也是合理的。
還有觀點認為，現在城鎮化有很大的發展潛力，如果把傳統的地產商和特色小鎮建設主體混在一起，容易搞亂套，“一説做小鎮的，你忽悠我的，拿地的吧”。
匡洪廣坦言，每個行業發展初期都有一個試錯的過程，特色小鎮已經到了迭代的關鍵期，能不能集聚人流、集聚產業，關係着項目能不能成功。
他們希望，通過提煉一套市場標準，讓好的項目和優質投資運營商“跳出來”，在區域版圖上實現“點狀突破”。
文字 | 餘蕊均