“房住不炒”限制不了黃紅雲的格局，金科地產欲5年猛踩到4500億_風聞

原創：一號地產 作者： 海哥

一號説：責你我太貪功戀勢，怪大地眾生太美麗——《難唸的經》

炒股的韭菜們都知道，一般得連着7個漲停板，股價才能翻一番。

可惜，週六週日休市。五天翻番，做夢呢！

而就在12月15日，金科地產就做了這樣一個夢。

在當天的發佈會上，金科地產聯席總裁方明富西裝筆挺地走上講台，他在這裏鄭重宣佈了金科下一個五年規劃的目標：

2025年，4500億。

4500億是個什麼概念呢？

相當於五年，再“造”一個金科，按照目標，需要年複合增長率15%以上。

方明富是金科老人了，當年從無錫金科一步一個腳印成長起來，現如今也xiao着大房企模樣吼一嗓子：

兄弟們，燥起來吧！

天空才是盡頭？

金科地產這兩年的發展，從2018年，金科跨過千億，到2019年實現銷售金額1860億。2020年，金科將銷售目標定在了2200億。

前11個月，金科已實現1957億元的銷售額，看似目標已近在咫尺，但海哥很擔心金科完不成指標要被打臉。

按照時序進度，目前金科地產的目標完成率為89%，還差近250億元的缺口，從克而瑞披露的數據看，9月至11月單月完成數據分別為254億、251億、234億，銷售額逐月在下滑，説明金科的去化能力遇到了困難，或者貨值不足。

如果12月份的銷售延續11月的頹勢，很有可能爽約2200億的年度目標。

而據市場消息，金科華北區域已經讓員工來認購房子了，並按照職級紛紛下了指標，可見金科完成年度指標壓力之大。

今年的任務都緊緊巴巴，卻在放5年後的大衞星，有這閒工夫多賣幾套房不好嗎？

從行業看，4500億的銷售額，在行業內大概是什麼概念呢？目前，4000億以上的玩家一共有5家，4500億的目標應該能擠進行業前6。

縱向來看，回首五年前，該名次段的房企銷售額在1400億至2600億之間，截至2020年11月，該名次段的銷售額在3200億至7700億之間，5年的整體增長率在228%至296%之間。

照這麼説，金科地產5年翻番的計劃還是保守的咯？

但是，千萬不要把時代的饋贈，當作自己的能力。人家當年遇到的“行情”，金科心裏沒點數？

有時候，只不過是你恰巧站在了時代的風口上，成為了飛起來的豬而已。

認清在時代中的站位，比認清自己更重要。

再不是“人有多大膽，地有多大產”的時代了

金科地產，從千億到突破兩千億，花了3年時間，這也是金科做起4500億，甚至5000億夢想的底氣。

同業橫向比較，近幾年房企從千億到2000億的用時，普遍在3年左右，新城、旭輝、陽光城等等均是如此。由此，做過5000億夢想的房企也曾有過，不過目前已跌出前十了。

目前，前十強房企的銷售額均值是4700億左右，市場佔有率在30%左右。這個數據已經是相當高了。

從時代背景看，無論是三年翻一番，還是五年增兩倍，房地產行業頭部集中度加快的原因，背後正好是收割了三四線去庫存、棚户區改造的兩波時代紅利。

問題是，這種大規模的刺激還會有嗎？

顯然，是不會了。

而且，房地產賺快錢的時代已經過去，大家也基本放棄規模賽道的比拼，而是着眼於高質量發展。

因為規模化發展的邊際效益已經顯現，利潤將越來越薄，頭部如碧恆萬，已經開始切換賽道，開闢第二戰場。

從歷史數據上看，國家統計局的數據顯示，2015年全年商品房的銷售面積是12.8億平方米，銷售額是8.7萬億元。

2020年前11個月商品房銷售面積是15.08億平方米，銷售額14.9萬億，預計全年銷售面積能達到16億平方米，銷售額也將達到16萬億。

按照上述數據，從2015年到今年，5年間銷售面積和銷售額的累計增幅分別為25%、71%。

事實上，近年來，業內對房企產行業整體增量的天花板已基本達成了共識，年銷售面積約在17億平方米，年銷售額在18萬億左右。

換言之，未來五年，增量的空間已基本到頭了。

從宏觀金融政策來看，過去五年實際上也是銷售價格的增速遠高於銷售面積增速，這其中主要是央行放水推高了資產價格。

未來央行是否還會像往年一樣放水，特別是對房地產行業大開閘門呢？

從這幾年屢次強調的“房住不炒”，以及史無前例的疫情大考之下，仍未動用房地產業來救市的政策定力來説，就已經很説明問題了。

從對房企融資的政策走向看，“三道紅線、四檔管理”已經成為套在房企頭上的緊箍咒，房企規模的跨越式發展，實際上就是舉債式的滾雪球，融資新規的出台實際上就變相管控了房企規模的跨越式發展。

對於監管層而言，房地產行業格局形成目前的這種“兩超多強”、行業規模結構“兩頭尖、中間大”的紡錘形結構，是最希望看到的。

可以説，今後的五年，是諸多政策環境、金融政策走向都比較明朗的五年，從外部環境來看，均不支持房地產企業的“跨越式”、“翻番式”增長了。

如果是看不到這個大勢，只能説這家房企老總是眼神不好。如果看到了大勢，還要把老闆往溝裏帶，那麼只能説：

命裏有貴人

金科地產自身條件能支撐翻倍增長嗎？

除了外部環境之外，金科地產自身的條件，能否支撐5年翻倍增長嗎？

首先看一下金科此次發佈會重點提及的多元化業務。

方明富在對金科戰略的闡述中，有幾個核心數據：

第一，地產相關多元化業務銷售500億以上，即非住宅銷售500億以上；

第二，優質資產規模達到300-500億；

第三，代建業務規模300億元；

以上三項，就是金科地產多元化的目標期許，總數大致在1100至1300億元，相對4500億元的總銷售目標，多元化業務佔比在25%-28%左右，即四分之一的銷售來自多元化業務。

從目前前10強房企的業務構成來看，還沒有哪家的多元化業務能達到如此之高的佔比，包括超4000億級房企的那幾家。

從金科地產披露的情況來看，目前除了地產主業外，多元化業務主要是物業服務、科技產業、商旅康養幾項。

除物業分拆上市外，科技產業的規模據金科董事長蔣思海透露，在百億元左右，而商旅康養還基本上看不到規模，至於這次戰略發佈會上提出的，代建業務等基本是從零開始。

由此可知，金科地產要在5年內重新培育千億規模的新產業，説實話，目前在恒大、碧桂園等行業巨頭身上都沒有看到，金科哪裏來的底氣呢？

其次，看一下金科的土儲情況。

土儲方面，至2019年年底土儲為6700萬平方米，至2020年中報時總土儲為7400多萬平米。

相比同量級的房企，金科的土儲並不算豐厚，同期如新城控股的總土儲已超1.37億平米；旭輝控股的總土儲貨值超過一萬億。

土儲是銷售的家底，也是銷售目標的底氣，金科就這點家底，喊出5年超4500億的目標，確實需要很大勇氣。

梁靜茹這兩年被泰禾借去了太多的勇氣，不知道還顧不顧得上金科。

再來看新增土儲，根據公司三季報，金科今年前三季度新拿地123宗土地，新增土儲1995萬平方米，拿地金額740億元，權益金額433億元。在中指院的房企拿地排行榜中，僅排第19位。

不過從土儲中一號地產發現，今年前三季度拿地均價達到了3700元每平，相較2019年年底的2600元每平，拿地均價上漲了42%。

而2019年年底的銷售均價9763元每平，今年前三季度的銷售均價為10013元每平，至今年11月份的均價也僅10044元每平，顯然，相對於拿地均價的激增，銷售均價基本上不温不火。

如此來看，且不説金科地產未來的規模還能否保持目前的排位，未來利潤空間都存在極大的下滑風險。

第三，金科的融資能支撐其規模擴張野心嗎？

房地產行業是一個資金密集型企業，無論是拿地、工程建設，絕大多數的資金都是靠借貸來的。

截至三季度，金科地產合併資產總額3832.63億元，負債總額3206.73億元，資產負債率83.67%，剔除預售款後的資產負債率在73%，淨負債率112.20%，扣除受限資金後現金短債比為0.84倍。

可以説，金科地產在新的融資監管條件下，三道紅線全踩，未來新增借款規模將不得增長，這一情況，基本上斷了金科地產規模擴張的糧。

此外，金科的人才儲備、運營管理等方面，是否能支撐金科未來的翻倍式增長，海哥也不去展開討論了，畢竟都沒有融創的路子野。

綜上分析，無論是外部環境的大勢，還是金科地產自身單薄的條件和麪臨的侷限，基本不可能支撐金科地產4500億的“春秋大夢”。

丁春秋來了也沒用。

在方明富宣佈的五年戰略規劃中，除了給金科、或者給投資者畫那些大餅之外，海哥想問一句：

有考慮到時局大勢這麼重要的因素嗎？

有實事求是地審視過金科地產目前薄弱的底子嗎？

有理性的思考過目前金科面臨的窘境嗎？

所以這種不切實際的放衞星，不是被眼前的2000億搞飄了，就是上帝遮住了簾忘了掀開。

上一次這樣信口開河的地產公司老闆是泰禾集團的黃其森，但願金科地產不要成為第二個泰禾。

真要如此，唯一對此喜聞樂見的恐怕也只有孫宏斌。