中國房地產的“顏色革命”可能才剛剛開始_風聞
老婶-婶来之笔2020-12-19 20:57
你吃了嗎,是温飽時代的普遍問候;
你買房了嗎,是全民買房時代的招呼;
這是對百姓,TOC。
你們搞多大了,搞到哪個省了,這是野蠻生長時代的問候;
你們是什麼色,這個色宜念shǎi ,才更有味道,這是“三道紅線”背景下“活下去”時代的招呼;
這是對開發商,TOB。
中國房企無疑要經歷一次“顏色革命”,“三道紅線”把開發商分成天邊彩虹顏色的前半段——赤橙黃綠,已經讓不少開發商臉色一下陷入到“青藍紫”的境地。
給開發商一點“顏色”看看!
原來大哥您還留有這麼一手!
“三道紅線”,是央行和住建部門聯手限制開發商融資的政策:
1、剔除預收款後資產負債率大於70%;
2、淨負債率大於100%;
3、現金短債比小於1。
“三道紅線”全踩,恭喜你是紅色房企,有息負債規模不準再增加。
踩中“兩道紅線”,恭喜你是橙色房企,有息負債規模年增速限制在5%內。
踩中“一道紅線”,恭喜你是黃色房企,有息債務規模年增速限制在10%內。
“三道紅線”一道都沒踩,恭喜你為綠色房企,有息債務規模年增速放寬,但也不能超過15%。
此政策稱從2021年開始在全行業全面執行,併力爭讓房企在3年內完成降負債的目標。
為什麼這項政策震撼業內,因為在“房住不炒”的總指引下,各地原本“因城施策”,就是每個城市根據市場走向,制訂房地產調控政策,像深圳不斷從嚴而哈爾濱全面放寬,許多城市落户零門檻,而北京上海等特大城市,仍是一户難求。
三道紅線,實則從“因城施策”,提升到“因企施策”的層面上來,就是針對不同企業,採取不同的調控措施,核心就是控制負債擴張,不讓你隨便舉債,借東還西,沒完沒了,直到完了,完了……
這同樣代表監管部門對開發商的徹底不放心,開始像監管金融機構那樣監管大型房地產企業,不再指望他們全靠自覺性,主動規避風險健康前進,相反更多擔心房企債多不愁,大而不倒,大而不能倒……
代言性觀點就是銀保監會主席郭樹清強調那樣:
房地產已是現階段中國金融風險方面最大的“灰犀牛”。
這政策是不是來真的,還有重要的風向標請君參閲、明晰。
一看行業老大。
不管承認與否,不管萬科比恒大、碧桂園規模都要小一些了,萬科的行業領袖地位依然無人撼動,因為無論“下半場白銀時代”,還是“活下去”理論均出自萬科。
萬科向來願意做瞭望者。
萬科鬱亮評論“三道紅線”時説,遊戲規則全變了,這對全行業都是重大一個挑戰。
他還特別表示,這一次的監管是穿透式全面性的、表內表外全覆蓋的,之前的財務技巧是不能用了的。
這話裏有話,看來踩中一道紅線的黃檔房企萬科,並不想通過什麼財務技巧來掩飾財務數據,就行撇清撕開這層關係。
“一向做好學生”的萬科,想走正道,一心變綠,達成監管的各項要求。
援引媒體的報道,今年以來萬科房地產銷售同比持續正增長,拿地明顯放緩偏向謹慎,竣工結轉明顯加快,扣除預收賬款的資產負債率持續走低,去槓桿進程持續加快。根據Wind數據,2020年1-11月,萬科新增土地總價同比下降近30%,新增土地淨佔地面積同比下降37%以上。
這絕不是偶然的。
二是看國企央企。
國家的大政方針,如果國企央企不帶頭執行,不率先垂範,就會傷害政策的嚴肅性、權威性。
證券時報記者根據北京產權交易所公開信息梳理統計,近期房地產行業產權轉讓項目明顯增多。這些轉讓項目的出資人幾乎都為央企,其中招商、華僑城、金茂等房地產央企股權轉讓頻繁,動作不斷。
常理而言,國企央企融資環境遠勝民企,他們不約而同選擇通過出售部分資產這一回籠資金最快速的方法,以求股權變現以符合監管指標要求,那你這撥民企還探頭探腦看不出苗頭與名堂嗎?
雖然很難,但不要最後就剩下你自己,剩下的不再是王,甚至到最終連剩下的機會都失去了。
中國房企“褪色”運動正在進行時,最好的顏色就是綠色,綠色是大自然的色彩,綠水青山就是金山銀山。
你如果明年還是混成一身“迷彩服”出來,免不了每每被媒體、研究機構一一對上調色板,看看你的顏色成色又幾何,被評頭論足,灰頭土臉。
三道紅線,就像警報線,就像你的污點,就像你從來——
明知故犯!