解讀中央經濟工作會議，放眼2021年房地產_風聞

原創：一號地產 作者： 海哥

一號説：明年GDP潛在增長8%——各種權威機構預測

每一次中央級或全國性的會議，不光世界矚目，也為國人所聚焦，畢竟每一次重量級的會議，事關每一個人的切身利益，特別是與經濟、財經相關的。

作為一名資深的政經觀察家，也作為一名親歷過多次黨內、全國性重要會議的媒體人，今天來跟大家聊聊解讀這些重要會議的正確方式。

當然，我們的主業是解讀、觀察房地產業，文末少不了胡謅幾句房地產的來年形勢，以及大家最為關心的，到底什麼時候適合買房？

看懂會議的重要性

目前，除了黨代會和全國兩會之外，比較重要的日常性的工作會議主要有以下幾種：

從會議類別來分，有黨內會議，一般前綴冠以中央，研究的事項是事關黨政全局，或某一重要領域的，參與的對象是涵蓋黨政軍全體，是由黨中央來主持或召集；

全國性會議，主要是政府系統內參與，一般前綴冠以全國，研究的是政府行政體系內的事項，可以是多個，也可以是某一個領域，參與對象一般是涉及相關事項的政府組成部門，主持或召集人一般是國務院；

專門性會議，就某一項專門工作召開會議，前綴也有可能冠以全國，但此類會議並不常設，問題解決了，會議也就取消了，參與對象也主要涉及事項的主要部門。

從重要性程度來説，一般是中央會議最高，其次是常設性的全國型會議，再次是全國型的專門會議，最後是國家部委召開的系統內會議。

這些年，許多的全國性會議都升級成為中央級會議，比如每年備受矚目的中央經濟工作會議，是在18大後，由全國經濟工作會議升級而來。

又如原來的全國農村工作會議、政法工作會議、統戰工作會議等，均由原來的“全國工作會議”調整為“中央工作會議”，意味着會議級別提高，由以前的系統內部舉行，調整為中央層面統籌、部署。

當然，中央會議中也有層級之分，比如中央全會、中央政治局會議，研究的都是事關全局的事項或重點領域，其次才是中央各項工作會議。

從會議內容和側重點來説，中央全會、中央政治局會議，確定的是原則、指導，是戰略性的結論。

中央工作會議，確定的是方向、舉措和步驟，反映到各系統內部的全國性會議的，是工作的落實和部署。

所以，從各級會議的召開時間來看，也是遵循這一規律的。

如中央政治局會議每季度召開一次，其中最讓外界關注的，便是四季度的政治局會議，一般研究經濟和重要的財經問題，為接下來的中央經濟工作會議定調，時間上是每年的10月或11月；

而中央經濟工作會議，一般在每年的11月至12月召開，承接政治局會議的相關精神和原則，研究確定下一年的宏觀經濟走勢、重點領域和重點方向；

然後在年底各系統內的全國性會議去部署落實，一些需要全國人大批准的方案或措施，會在第二年年初的全國兩會中體現出來。

如此就形成了整個的行政治理體系。

今年的重要會議是怎麼説房地產的？

每年年底的政治局會議和中央經濟工作會議，最牽動社會神經的，房地產是當仁不讓的焦點。

許多時候，對每次會議通稿的解讀，外界甚至到了摳字眼的地步，比如關於表述字數的多少，所佔篇幅的大小、位置順序，以及遣詞造句的用詞上。

這種刷存在感的自我表現，大可不必，關注上面的內容，有一定道理，但大多數是自言自語，磚家找口飯吃罷了。

一般，重要的事情，會單獨拿出來説，就是另起一行、單獨成段，特別重要的會專項説，就是着重要解決好什麼問題、怎麼解決。其他的字數多寡、表述平淡還是出奇，都不重要。

今年因為疫情影響，年底的兩場會議都是緊挨着開的。

12月11日，中央政治局會議召開，分析研究2021年經濟工作等多個事項；12月16日至18日，中央經濟工作會議召開，總結2020年經濟工作，分析當前經濟形勢，部署2021年經濟工作。

前者關於房地產的表述，在會議通稿中只提了一句“促進房地產市場平穩健康發展”，算是定了基調。在隨後的中央經濟工作會議上，通稿提到：

解決好大城市住房突出問題。住房問題關係民生福祉。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。

要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閒置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。

要降低租賃住房税費負擔，整頓租賃市場秩序，規範市場行為，對租金水平進行合理調控。

（注：以上三段在原文中屬於同一自然段，為增進閲讀體驗進行了重新排版。）

請注意，是單獨成段，並且單獨將重點專項工作置於段首“解決好大城市住房突出問題”；

其次是強調了房住不炒的政策定位，其他的關鍵性表述就是加快完善長租房政策、土地供應要向租賃住房建設傾斜、對租金水平進行合理調控等等。

這段的表述，是高層對近期上海、深圳、杭州等大城市房地產交易火爆、房價激增的市場熱點的一次回應，表明已經關注到大城市的住房突出問題了。

那麼解決的方向，並不是加大商品房土地供應、做大房地產增量規模，而是重點提到要重視保障性租賃住房建設。化解大城市住房短缺問題，要靠發展租賃市場。

所以説那些明年豪賭一二線的開發商，以及那些想靠商品房打新來套利的投資客，請注意了，明年的政策或許對你很不利。

那麼與房地產息息相關的金融政策呢？

會議通稿是這樣表述的：

要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持對經濟恢復的必要支持力度，政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時度效……積極的財政政策要提質增效、更可持續，保持適度支出強度，增強國家重大戰略任務財力保障；

穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀槓桿率基本穩定。

換言之，明年的貨幣政策既不會太鬆，也不會太緊，保持適度，貨幣供應量與社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配。

可以説，明年的槓桿率不會太高。當然了，對於房企而言，早有“三道紅線”的緊箍咒壓着，也加不起槓桿來。

房企怎麼迎接2021？

所以説，明年對於房地產而來，整個政策的宏觀環境偏中性，既不會很好，也不會很壞。但是重點的一二線城市，肯定還是不會放鬆調控，甚至對於熱點城市，還有可能加碼調控措施。

此外，明年的國內國際環境，或許也不會比今年更好，除了疫情影響，特別是歐美等國在面臨今冬第二波疫情攻勢下似乎有潰敗風險外，中美關係這對全球最重要的雙邊關係，隨着特朗普離任前各種對華不友好政策的升級，即使拜登上台後也難有及時的改觀，所以中美關係在明年或仍無實質好轉的可能。

總的來説，未來的一年，黑天鵝主要是外部的，對於房地產的影響或許是海外融資，或境外上市。

確定性是內部的，國內經濟的平穩向好，特別是在打造“以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進”新發展格局之下，房地產還是大有可為的。

對於房地產企業而言，只要保持定力、認清形勢、擁抱監管，以平穩健康發展為方向，就會活得很好。

千萬不要想着去彎道超車、趕超規模，搞不好是會翻車的。

要知道，這次中央經濟工作會議特地強調：要用好寶貴時間窗口，集中精力推進改革創新，以高質量發展為“十四五”開好局。

至於時代進程中的購房人，什麼時候適合“上車”，海哥的看法是：

可以買，任何時候都可以買

因為資產的價格並不因為資產本身，而是貨幣推高決定的。