藍光沒有老臣，二代無須卧薪_風聞

​原創：一號地產 作者： 海哥

一號説：功狗已屠

不知道誰説過，一切歷史都是當代史。反過來也可以這麼説，一切當代史也是過去史。

這幾天熱播的《大秦賦》硬讓海哥看出了職場的感覺。

呂不韋就相當於大秦國的職業經理人，輔佐了秦昭襄王和秦王政兩代秦君，把大秦國治理的蒸蒸日上、國力強盛，做好了橫掃六國、一統天下的最終基礎。

而秦王嬴政從登基到親政就是個二代接班的絕好案例。初登大寶，充其量還是個十幾歲的毛頭小夥，治理偌大個秦國肯定不行，還得需要職業經理人呂不韋的全面操持，甚至以仲父的身份親自在台前處理國政。

等到嬴政熟悉了政務，真正掌握了權力之後，即使不出大陰人嫪毐造反這檔子事，丞相呂不韋也早晚被踢。

歸根到底，你呂不韋功勞再大，也只是個職業經理人，大秦國還是人家嬴氏集團的。

不要以為我為大秦立過功、我為大秦流過血，我為大王擋過刀，就可以賴着不走。

你的功勞越大、資歷越深，對二代接班的威脅就越大。

所謂狡兔死，走狗烹；飛鳥盡，良弓藏。自古無情最是帝王家啊！為了二代能順利接班，去除職業經理人的事兒多了去了，比如劉邦、朱元璋。

所以説，太陽底下沒有新鮮事。

半年內，藍光三任總裁級高管離職日前，藍光發展（600466.sh）內部發布了一則人事任免通知：

一是餘馳不再擔任藍光發展常務副總裁兼首席運營官；

二是任命楊武正為藍光發展常務副總裁兼首席運營官，分管投資體系、經營體系，並不再擔任藍光發展股份有限公司董事長助理，不再兼任投資發展中心副總經理及股權投資部總經理職務。

這就意味着，在藍光呆了12年之久的老臣餘馳，基本告別藍光。

作為業內少見的資深少壯派房企高管，餘馳今年才37歲。自2008年加盟藍光，從老闆秘書做起，歷任藍光地產成都公司總經理、成都區域董事總經理、投資副總裁、常務副總裁；

2018年，餘馳獲任藍光發展董事兼首席運營官，後又升任藍光地產總裁，進入了藍光發展的核心高管圈；

到2020年3月，餘馳又獲任為藍光發展常務副總裁，6月餘馳又獲任藍光嘉寶服務非執行董事。

從獲任藍光發展常務副總裁到卸任，前後僅9個月時間，可以説倏忽之間。

而在半年多前的4月份，藍光發展副董事長兼總裁張巧龍離任，出任廣西房企彰泰集團董事長兼總裁。

説起來，張巧龍也是藍光老臣，職業發展路徑與餘馳極為相似。

曾先後任藍光地產重慶公司總經理、藍光地產重慶區域兼昆明區域董事長，藍光地產經營副總裁、常務副總裁、總裁，藍光發展副董事長兼公司總裁等職務，張巧龍為藍光兢兢業業服務了14年。

與張巧龍同一時間段離任的，還有藍光發展副總裁王萬峯。

王萬峯在加入藍光前主要在人民銀行成都分行、四川省政府辦公廳、成都市農商行等地，主要是金融系統出身，也是體制內較為年輕的處級幹部，加入藍光後主要負責資金財務方面，離任後亦前往四川信託出任黨委書記。

當然還有一種説法是，王萬峯前往四川信託任職，乃是監管機構“調任”，目的在於“救火”。

雖然半年多來三位總裁級高管離任，但在藍光內部，也不算高層人事動盪，因為都有相應的人選立即補位，比如陳磊接任王萬峯，張巧龍離任後，又引入了華潤置地高級副總裁遲峯出任藍光發展總裁。

餘馳、張巧龍等老藍光人的離任，內部多少有些惋惜，畢竟是在張餘二人手裏，藍光從一家西南區域性房企走向全國化佈局，銷售規模也實現了千億跨越。

儘管對於二人的離職，有説是為個別項目的投資失誤擔責等説法，但實際上，離職的秘密藏在上述人事公告的第二條裏面：

任命楊武正為藍光發展常務副總裁兼首席運營官

據公開消息，楊武正正是藍光發展實控人、藍光發展董事長楊鏗之子。

只是如此迅猛地推二代上位，卻又面臨“主少國疑，大臣未附”的局面，當然不美。

相比於在藍光深耕了十多年的老臣，引入毫無根基的外部明星職業經理人，顯然更利於二代的接班。

要知道，楊老闆今年已經60歲了，相比於其他房企一代創始人年齡更大，而他的兒子楊武正今年才25歲，相較其他二代們又比較稚嫩，因此推進全面接班已經刻不容緩。

但是，藍光不需要外人來遞出師表，有家訓足矣。

年初目標全落空 銷售恐跌出千億逼退老臣，楊老闆的心思除了加快二代接班之外，另一方面也因為今年藍光發展的業績表現實在難以讓人滿意。

據克而瑞數據顯示，今年前11月，藍光發展的全口徑銷售額僅為910億元，相較去年同期的937億，同比下滑了3個點，這樣看來今年藍光發展完成千億都有困難。

你説，去年好不容易躋身千億房企，今年又跌出，11月份還交出這麼差的銷售業績，楊老闆心裏能不窩火嗎？

除了銷售倒退之外，一號君發現，藍光發展在年初業績發佈會上對媒體和投資者披露的許多目標均未完成。

比如，藍光發展提到，公司今年全年的投資任務繼續按照1500億貨值的規模去做鋪排。

年中的時候，藍光發展半年報顯示，上半年新增拿地項目36個，總建築面積約589萬平方米，貨值約800億元。

而到了下半年拿地速度明顯放慢，三季度經營簡報顯示，2020 年1-9 月，公司新增房地產項目 47 個，新增項目總建築面積 774.78 萬，而10月、11月份新增7個項目，新增建築面積僅51.3萬方；前11月份共新增土儲826萬平方米。

如果按照前11月份藍光發展8700元每平的銷售均價計算，貨值僅有700多億。

至於藍光發展半年度時披露的800億元是有很大水分的，因為從今年來看，藍光發展的銷售均價還未達到13500元每平的高度，至於2萬元每平，更無可能。

所以年初定的新增1500億貨值的目標基本告吹。

又如，藍光發展在年初公開對外聲稱，今年重點要做好幾件事：

第一現金流必須做大做強，特別是經營性現金流；

第二要從融資端降低融資成本，控制資產負債比率；

第三在銷售端要加強銷售回款，加強利潤的管理。

那麼我們分別來看看上述幾個指標，藍光發展的三季報顯示，前三季度的經營活動現金流為-98.50億元，同比下降391%，為近幾年現金流表現最差，背後的原因是藍光發展在銷售不及往年的同時，回款率也同步下降了。

數據顯示，藍光發展前三季度銷售金額662億元，同比下降7.4%；回款現金358億元，對應回款率僅54%！這個回款率水平可以説是行業低位。

由此，會帶來另一個問題，就是融資需求的增加和成本的推高。既然房子賣出去了卻收不回現金，那工程建設、投資拿地、公司運營需要現金怎麼辦？

借唄！

三季報顯示，藍光發展前三季度因借款而流入的籌資現金流高達474.52億元，較去年全年的298.77億元大幅增長，也創出了借款流入資金的歷史新高。

同時，融資成本也推高至行業高位。

如12月9日，藍光發展發行了一筆2.25年期限的3億美元債，利率成本為10.4%。

這是藍光發展繼年初3月發行的2億美元債及6、7月份分兩次發行的4.5億美元債之後的年內第四次發外債，前幾次的利率分別高達11%、10.5%、10.5%。

據瞭解，目前藍光發展的存量美元債總規模達到15億美元，平均成本均在10%以上，這樣高的融資成本在top50強中也是罕見。

從以上各個方面來講，藍光發展今年無論是在新增土儲方面，還是在各項核心財務指標方面，年初所立的flag，沒有一個是完成的。

這麼來看，楊老闆連着逼退兩名總裁也挺合理，畢竟老闆的KPI沒完成，得“提頭來見”的。

三道紅線全踩，高價拿地壓縮利潤空間從三季報的數據來看，今年前三季度藍光發展淨負債率達到119%。剔除預收款後的資產負債率仍有70.58%，現金短債比為0.81。

三道紅線全踩的藍光發展，除了銷售業績和行業排名下滑外，在銷售均價和拿地成本方面一降一升，更是給未來的利潤空間拉響了警報。

如今年前11月銷售均價8700元每平，相較2019年底的14052元每平下降了40%。

如此巨大的銷售均價降幅，在行業內也屬少見，可是這種打6折的大促銷，卻並沒有給藍光發展的銷售帶來任何助力；

此外，雖然今年藍光發展的銷售不及預期，投資拿地進度也不及年初目標，當然主要還是因為銷售和回款不力，公司沒錢拿地，從後期藍光發展將2020年的拿地額度控制在400億的情況看，也佐證了藍光現金流上的窘迫。

但缺錢卻一點都不耽擱藍光發展高溢價拿地。

如上文提到，3季度新增土地186.26萬平米，較上半年588.52萬平米的新增見面有所下滑，而11月更是隻拿地3宗。

儘管拿地力度有所下滑，但11月的拿地額溢價率都在30%以上。

甚至11月份的拿地樓面價高出了同期銷售均價10000多元每平，最低的拿地銷售價比也達到了0.56，可以説藍光發展今年的“流血式”補倉將對未來的利潤造成很大的隱患。

藍光發展如今這一系列的難題和困境，無論是下滑的銷售、低下的回款，還是三道紅線全踩的財務壓力、高企的融資成本，都將考驗楊武正這位接班的95後總裁。

在蹦迪、泡吧、飆車、夜店浪的年紀被架上“霸總”的人設，真是難為小哥了。