長租公寓是如何爆雷的_風聞

2020 年 1 月，在中國擁有四十多萬間房間的長租公寓品牌蛋殼在紐交所掛牌上市，共募集超過 1.49 億美元資金，市值達到 27 億美元。

十個月後，蛋殼公寓「爆雷」，傳出跑路、拖欠房租、停電斷網的消息。

與此同時，中國已經破產或跑路的長租公寓品牌，已有上百家。

人們為什麼住進了長租公寓？它們又是怎麼「爆雷」的？

打開手機裏的找房軟件，就能看到這些裝修精美服務完善的長租公寓，可以一次性解決水電網，還免去了維修、保潔等需要和房東扯皮的麻煩事。

根據運營模式，這些公寓可以分為「集中式」和「分散式」。

它們之間的最大區別，是房源。有着大型資產的集中式公寓，往往可以一口價優惠買下整棟樓盤，統一裝修，慢慢賺錢。

比如新派公寓，就以周邊物業市場價一半左右的價格購得樓盤，建立了北京 CBD 地區的第一棟集中式公寓。

而有着更雄厚背景的地產企業，則可以直接拿地。

北京市 2017 年發佈的《關於進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》中，就規劃了未來 5 年內集體租賃土地「只租不售」的使用原則。

以萬科為例，以村子出地，萬科蓋樓的方式，拿下了成壽寺村集體土地 45 年的經營權。

要忍受四五十年才把錢賺回來，還得靠背後雄厚的資本支撐。小品牌想發展集中式公寓，只能整棟租。

而擁有整棟房產的物業，往往更傾向於將房子租給醫美、高級酒店、豪華月子中心這種短期內高利潤的娛樂場所。

那就只能去房東手裏一間一間找房，發展分散式。直到 2020 年，中國 75% 的長租公寓都是分散式公寓。

這是《財經》雜誌統計的 2020 年 7 月 9 月間暴雷的 20 多家長租公寓，全部是和蛋殼一樣的分散式公寓。為什麼分散式公寓這麼不堪一擊？

好在爆雷的蛋殼公寓公開了招股書和財報，讓我們可以窺見這個產業是怎樣產生、發展和崩潰的。

簡單地説，只要低價租房，簡單裝修，再高價租出去，就可以賺差價。

但一間房的利潤太低，要想掙大錢，只能想辦法擴張。從 2015 年到 2020 年，蛋殼公寓經營的公寓房間從 2434 間增加到了 41.9 萬間。

這樣爆炸式擴張的過程中，一定會虧錢。從 2017 年到 2019 年，蛋殼公寓每年幾乎都要虧掉一半的成本。

像蛋殼這樣虧損的輕資產公司，很難向銀行拿到貸款，即使多次融資，也難以應付如此巨大的虧損，那麼蛋殼是怎樣維持擴張的？

答案是租金貸。以這套標價 4780 的主卧為例，只要選擇一次付清半年 28600 多的房租就可以享受最優惠的價格，但這筆錢是不是讓你壓力巨大？

沒關係，只需要向與蛋殼合作的金融機構如微眾銀行貸款，每個月分期還款，就實現了租金月付。

我們拿到了這兩位同事分別在 2017 和 2020 年和蛋殼公寓簽訂的合同。

可以看出，金融機構會將所有貸款一次性匯款到蛋殼公寓賬户。蛋殼再以月付或季付的方式，慢慢向房東繳納房租。

蛋殼就這樣利用用户的信用，輕易獲得資金，用來繼續擴張。

這種模式到底能玩多久？這篇來自國家金融與發展實驗室的研究報告提供的模型，幫我們摸清了蛋殼公寓是怎麼爆雷的。

蛋殼的招股書和財報讓我們可以瞭解在 2019 年前所有的收入和成本。

我們還發現，為了獲得租金貸的支持，租客在微眾銀行貸款的所有利息都由蛋殼承擔。

我們可以試着簡單地預測蛋殼公寓在 2020 年的現金流狀況。

假設所有房客都在 1 月簽訂合同入住，並在次年一月續簽合同。總共 43.83 萬間房的入住率為 2019 年底的 76.5%，其中 80% 採用租金貸，20% 未採用租金貸而使用季付。

這樣，算上前一年的結餘和上市融資扣除相關費用後結餘的 1.28 億美元，2020 年 1 月，蛋殼公寓還有 108 億元左右的現金流。

接下來，扣除各項成本以及平均每個月要向微眾銀行補貼 8.85% 的貸款利息。最終，蛋殼的所有現金結餘和融資收入，會在 2021 年 11 月歸零。

2019 年 12 月，住建部等六部門印發了《關於整頓規範住房租賃市場秩序的意見》，要求租金貸金額佔租金收入的比例不超過 30%，租金貸的遊戲玩不了兩年了。

我們把租金貸住户比例下調，看看對蛋殼有什麼影響。

結果還是在 2021 年 11 月完蛋。

問題出在哪？如果不使用租金貸，我們分別將出租率設置為 75% 到 95%。可以看出，只有出租率高於 95%，蛋殼公寓才能勉強實現收支平衡。

2020 年初，一場疫情擊碎了漂泊在外的異鄉人們脆弱的信心，也擊沉了長租公寓這條獨木舟。

回到開始的模型，假如我們讓使用租金貸的客户退租 30% ，看看會發生什麼。

這篇報告早在五月就預測到，在 2020 年 11 月左右，蛋殼的現金流耗盡，全面崩盤。

年初，為了挽救出租率，蛋殼只能強迫房東為租客減免房租，但面對出租率的大規模下降，已經無濟於事。

過去的五年，長租公寓用一間間包裝精美的卧室和一張張包裝精美的合同，玩起了一場金融遊戲。

在它被戳破的時候，只留下揹着貸款無家可歸的租客，和揹着房貸無處申冤的房東，不知何去何從。