香江系苦苦找尋“美麗新世界”_風聞

作者：南北

來源：GPLP犀牛財經（ID:gplpcn）

他們起於微末，蓬髮於中國改革開放的大潮，落伍于于新經濟時代的跨越。他們是創一代，富於開拓精神，缺乏創新基因，他們長於產業、人脈佈局，卻也受限於固有經驗、思維束縛，難有革命性的突破。作為民營傳統產業的代表，輝煌時期形成數十個民營資本根系，覆蓋中國幾乎所有經濟發達地區和行業，為中國經濟崛起寫下了重墨的一筆。但自從以互聯網經濟為代表的資本新勢力以日新月異的速度改變着中國產業結構，更迭着產業進化，同時為新勢力們的財富帶來指數級的增長，也給傳統民營經濟帶來根本層面的衝擊。面對新經濟新勢力的挑戰，他們迷茫、徘徊，但更積極進取，不甘沒落，雖有不順遂，但他們始終想找到曾給他們帶來無限榮光的“美麗新世界”。

香江集團，誕生於1990年，同年誕生的還有深圳金海馬實業，旗下“金海馬家居”、“香江家居”堪稱家喻户曉，它是香江集團早年發展壯大的基本盤，其“專業化家居賣場+倉儲式銷售模式”令其在1995年就已發展成為全國最大的家居連鎖企業，成為中國家居零售業的標杆。

而創立這一理念的翟美卿，則被稱為傢俱皇后，時年26歲。

地產大亨劉志強，正是翟美卿的先生。1989年，在廣州一家理髮店內，兩人巧遇，之後雙雙南下深圳，一起建立金海馬傢俱城。歷經30年歲月，香江集團已發展成擁有員工2萬名，資產過千億元，產業覆蓋金融投資、科技創新、城市建設、商貿物流等八大領域，版圖遍及粵港澳、長三角、京津冀魯地區及內地核心城市，並控股A股上市公司香江控股。集團各項業務鼎盛時期營收達到了3900億元，號稱“香江系”。

“那段灰暗的日子裏，唯一的安慰是遇到了我的先生劉志強”，多年後，已育有二子二女的翟美卿回憶。

二人相識於人生芳華,又聯袂使香江集團發展壯大，伉儷創業，在粵港澳商圈內傳為一時美談。

至今，翟美卿臉上有一條淺淡的疤痕，那是早年創業留下的印記。

香江系是如何發展至今？又如何實現跨界擴張？

GPLP犀牛財經帶大家講一個關於香江系的財富故事。

香江系的起家：從家居到地產

20世紀80年代的廣州，正值改革開放之初，個體經濟正蓬勃發展。賣衣服賠了2000元的翟美卿又開始跑起傢俱廠，為一家想把廣東的傢俱賣到北京的公司聯繫貨源，最後談成了幾十萬元的貨品，並從中賺到了此生的第一桶金——3萬元人民幣。

於是，嚐到甜頭的翟美卿開始再接再厲，準備大幹一場。

後來，翟美卿獨自跑到北京，開始拿着傢俱圖板，面對一家家國有商場跑推銷，而且，在親自跑銷售的同時，她還在廣州組織貨源，同時操心整個運輸的過程，從組織貨源道裝車、押運、批銷，幾乎所有流程她都一手包辦，然而由於長途運輸，傢俱的損耗較大，因此翟美卿決定選擇主攻牀墊。

後來，翟美卿把從貿易賺回的錢在北京辦了一家棠湧傢俱廠，以製作牀墊為主，並很快成為20多家批發商和100多家零售商的供貨商。

那一年，年僅23歲的翟美卿已經賺得她人生第一個100萬人民幣。

只是，“天有不測風雲，人有旦夕禍福”

此時，志得意滿的翟美卿做夢也沒有想到，此後的某一天，歹徒會闖入家中導致她重傷住院，次年，傢俱廠生意蕭條，翟美卿不得已只能關掉工廠，回到廣州老家，並且在這段時間，她遇到了一個名叫劉志強的人，為了妻子，劉志強放下手中的化工生意，二人重回傢俱行業。

當然，此時落魄的兩個人怎麼也沒有想到，日後兩個人會成為整個香江系的掌舵人。

更令他們意外的是，他們剛成立的金海馬傢俱賣場首月便營收突破500萬元， 蒂凡尼、芝華仕等80多個國際品牌紛紛入住，金海馬傢俱賣場僅兩年時間就佔據深圳90%的傢俱市場份額。

1999年，香江集團年營收超15億元，“金海馬”也在全國開設了200多家金海馬、香江家居，這對夫婦在財富暴漲的同時，其野心也與日俱增——看到2000年的房地產市場一片火熱，已經成功在傢俱市場撈到第一桶金的劉志強、翟美卿夫婦也開始一隻腳邁了進來，他們成立了南方香江集團，作為其房地產投資開發平台，涉足住宅開發業務。

如果用一句話總結香江系的操盤風格的話，那就是高舉高打，定位高，大手筆。

這從南方香江集團開發的幾個樓盤可以看出來。

南方香江集團早年開發的兩個項目分別為廣州的錦繡香江與翡翠綠洲。

公開資料顯示，翡翠綠洲項目則落户增城市的廣園東板塊，佔地達到8000畝，錦繡香江項目當時雖然總規劃比翡翠綠洲少一倍，僅佔地4000畝，然而該樓盤建築面積達到115.1萬平方米，位於廣州房地產熱點區域“華南板塊”地王地段，而且相比翡翠綠洲，錦繡香江花園首批豪華別墅組團率先面世，並且一開始就定位高端品牌產品，在其推出後迅速走紅，後來還與祈福新村、星河灣、華南碧桂園、廣州雅居樂花園等“千畝大盤”被並稱為“華南八大金剛”，兩個樓盤，貨量龐大，支撐着香江集團在廣州的市場份額穩居TOP10。

兩個樓盤成功的同時也讓香江系家族財富實現質的飛躍——據悉，從2006年至2008年，劉志強家族財富規模從25.1億元躍升至68.7億元，房地產業務佔其家族財富的1/4至1/3；2010年，劉志強、翟美卿家族躋身榜單第30位（160億元），一時風光無兩。

彼時，在廣州市場如火如荼的同時，以“華南五虎”為代表的房企都躍躍欲試，開始紛紛北上，試圖在異地複製大盤模式，準備大展拳腳。

當然，其中也包括香江集團。

2006年，南方香江集團確定了“休閒地產”的概念，對其廣州錦繡香江進行品牌輸出，直接複製到天津。同年12月，南方香江集團通過股權收購，將天津森島寶地、森島置業、森島鴻盈三家公司（簡稱“天津三公司”）收入麾下。天津三公司持有天津市寶坻區大白莊鎮京津新城擁有2200畝土地，其住宅開發項目佔地面積約147萬平方米。

當然，這個規模在彼時的天津並不算大——在天津當時的城市規劃下，房企都希望以“衞星城”等概念吸引購房者，於是，一些超大盤不絕於耳，項目數量扎堆。據不完全統計，2001-2010年，天津市區出現了近20個百萬平米級的大型樓盤，香江集團在天津的首個項目天津錦繡香江亦是其中之一。

只是，他們沒有想到，香江集團的北上首戰居然折戟，換句話説，天津成為香江集團的一個傷心之地。

公開資料顯示，從2008年開始，香江天津三個公司全面展開開發工作，總開工面積超過50萬平方米，取得預售許可證的建築面積26.4萬平方米。

與此同時，天津樓市的成交價格卻開始下跌——受08年金融危機影響，從2008年中期開始，天津房地產交易市場不景氣，天津土地流拍頻繁發生，市場信心萎縮。

數據顯示，2006-2008年，天津三公司的資產總規模分別為2.34億元、7.56億元、11.88億元；同期淨利潤-77.36萬元、-1620.7萬元、-2551.68萬元。

2010年開盤之後，，受到環京限購、區域配套缺乏和定位不清等眾多利空因素影響，天津香江錦繡花園完工不到1/4，項目嚴重滯銷。此外，由於天津已嚴格禁止別墅項目，並將新項目的規劃控制在“90平方米以下住宅佔70%”範圍內，這讓香江集團在天津的銷售更是雪上加霜。

事後看來，南方香江集團異地複製廣州大盤的初衷有些“理想化”，廣州大盤爆發的“天時地利人和”天津都不具備。而被香江集團寄予厚望的高速公路及城際鐵路數次推遲，天津市區的輻射能力又遠遠不及北京。在加之國家宏觀調控不斷升級、區域房地產開發嚴重供過於求，天津開發的多數大盤最終成了“空城”、入住率極低，天津錦繡香江也不例外，不僅存貨消化困難，而且缺乏充足的開發建設資金，項目陷入惡性循環。

不只是香江控股，同時期醉心於打造豪宅及高端別墅的房企，如合生創展、星河灣等無一不在後續市場競爭中失利。從某種意義上説，“香江系”地產業務的衰變已在其開發模式中埋下了伏筆。

直到2017年，香江控股在以25.02億元全部現金購買了天津三公司65%股權，天津三公司才於2018-2019年間實現合計淨利潤0.44億元。

痛定思痛，2013年10月，香江集團重組旗下資產，明確提出將原先的房地產、傢俱建材、資源投資等業務為主，變更為以資源投資、金融投資為主。在這一戰略安排下，住宅地產逐步從家族業務中被弱化處理，而南方香江集團也轉型為投資控股平台，此外，在資產重組的同時，對於項目開發，香江控股則將佈局集中在天津、南通、長沙、成都等二三線城市——這與同時代的地產企業相比，香江集團無疑有點落後，資料顯示，2008年“金融危機”過後，曾同樣受困天津的富力地產、中國恒大等房企通過迅速借力“四萬投資計劃”而崛起，不僅走出了泥潭，而且迅速擴大的規模，成為中國房地產的百強企業，對比香江系在房地產市場選擇了中途“下車”，最終讓香江系與2008—2017這段令人激動的房地產造富“黃金時代”擦肩而過，其家族財富逐步被粵系地產家族超越。

2019年克而瑞TOP200房企銷售榜單門檻達到66.3億元，銷售規模僅63億元的香江控股無緣上榜。

地產失意 金融得意

雖然征戰房地產留下遺憾，淪為中國房地產市場的一個二流公司，然而，由於較早涉足中國的金融業，這讓香江集團成為中國金融市場的一個“隱形大佬”——資料顯示，通過在中國金融市場20年的浸染，香江系位列中國民營金融系族第26位。

由劉志強、翟美卿夫婦出手的投資項目廣發銀行、廣發證券、廣發基金和廣東南粵銀行等，已構成香江集團金融板塊的支持，同時也成為香江系家族財富的主體：

1998年，香江集團投資入股廣發銀行，經過多次增持股份，現在為該行第七大股東，持股0.96%；

1999年，香江集團入股廣發證券——作為中國規模最大的證券公司之一，廣發證券於2010年借殼延邊公路實現上市，借殼完成之時，香江集團持股廣發證券5.64%，為第四大股東。香江集團於2014年第四季度、2015年第一季度分別減持了4764.34萬股、1.157億股，大概獲得39.35億元收益；

2003年，香江集團參與發起設立廣發基金，成為其第二大股東，目前持股16.76%。廣發基金目前管理的基金規模為2300餘億元，在全國公募基金中位居第13位；

2009年12月，香江集團入股廣東南粵銀行，與寶新能源同為並列第一大股東。不過目前降低至第四大股東，持股7.28%；

2010年，香江集團通過受讓的方式入股天津銀行，目前持股1.54%。2016年末天津銀行總資產6573億元，高於全國絕大部分城商行；

2012年初，香江集團將原子公司香江投資更名為香江金融控股集團，並將總部遷至深圳前海新區。香江金融控股的職責是對香江系的所有金融資產進行統一的管理與運作。

據Wind數據統計，從2016年至2020年3月，香江集團從廣發證券、廣東南粵銀行、天津銀行3家機構獲得的累計分紅（税前）近4.1億元，廣發銀行的分紅情況則未知。這意味着，投資前述5家機構至今獲得的（税前）分紅總額至少達到15.45億元。

綜合計算，香江集團獲得的減持與分紅收益累計達到54.8億元。可見，早期在金融市場的成功投資不僅令香江集團獲得了長期穩定賺錢的能力，而且其所獲超過50億元收益，也為香江集團開拓新業務提供了基礎，公開資料顯示，香江金控成立之後，香江金控還相繼向人壽保險、融資租賃、商業保理、VC/PE等各細分領域開枝散葉。

同時，其長子劉根森亦組建了香江金控，將金融業務向境外擴張。

香江集團官網顯示，劉根森在2017年7月舉行的第八屆亞洲領導力會議上介紹，“香江金控業務主要有兩大板塊：供應鏈金融和投資。香江金控供應鏈金融板塊規模從2014年的3.5億到現在的15億。在投資板塊中業務包括股權投資和二級市場對沖，目前規模達到30億美元”。

香江金控旗下的基金主要通過香江富匯基金進行管理——2018年1月，香江富匯基金髮起並擔任基金普通合夥人，成立了深圳市福田香江股權投資基金。這隻基金規模達10億元，是香江金控旗下規模最大的基金之一。

同時其多個項目依託深圳知名的企業傢俱樂部——同心俱樂部展開，主要包括深商酒業、米世家糧業、同心基金等。在同心俱樂部中，劉志強出任常務副主席，翟美卿任副主席，劉根森任青年委員會主席，同心基金的股東陣容也相當豪華，聚齊了寶能集團、皇庭集團、京基集團、祥祺集團、鵬瑞集團、信義集團、卓越集團、正中集團、中洲控股、毅德控股等深圳本土知名房地產商，此外，海王集團、康美藥業、萬澤集團、中意集團、澳康達名車等行業龍頭也位居其中。

逆勢擴張 香江文旅兩個千億項目浮出水面

眾所周知，2020年8月，住建部曾對房地產行業的企業進行降負債等“三道紅線”約束，此後，各大房企巨頭均紛紛出售資產、降低負債。

然而，此時在香江集團董事局主席、香江系掌門人劉志強的帶動下，整個香江系開始逆勢而上，似在挽回當年錯過的黃金時光。

2020年9月11日，人民網報道，萬有(惠州)國際旅遊度假區項目簽約儀式在惠州舉行，萬有集團董事會主席劉志強出席了簽約儀式，據報道顯示，萬有(惠州)國際旅遊度假區項目選址仲愷高新區潼湖，佔位粵港澳大灣區城市羣黃金分割點，具有優越的區位優勢和良好的自然環境。項目全面建成後，預計每年吸引遊客約3500萬人次，創造直接就業崗位約5萬個，帶動相關產業就業約10萬人。

這是香江系旗下萬有集團在2020年的第三次出手——2020年，一改過去的低調，香江系高調亮相文旅市場，通過新設立的萬有集團在江蘇揚州、廣西南寧、廣東惠州連續簽約投建大型文旅項目。按照規劃，這些項目總投資規模1400億元，建成後總接待量僅次於美國迪士尼。

千億投資的體量的投資，這在香江系投資歷史上並不是首次，據悉，在全球家居CBD項目，香江系曾預計投資 1200多億——在香江控股“在發展住宅地產的基礎上大力發展商業地產，發揮其在商貿流通領域優勢，形成有香江特色的商業地產”的戰略方針下，2010年，香江集團推出九大香江全球家居CBD項目規劃建築總面積約3000萬平方米，分別佈局珠三角、長三角、環渤海、西南等經濟圈，從體量上講，單個香江全球家居CBD就相當於60多個超大規模傳統家居賣場總和。這一項目，被當時的媒體稱為國內家居行業“前無古人，後無來者”。

只是，這個超級項目先後在重慶，成都，香河等地遇冷。為此，中國經濟網曾以“香江模式交出西南答卷，業內稱市場給出超低分”，“香江全球家居CBD西南遇冷百億巨資成都造空城”等標題給予報道。

2015年1月，剛開發僅3年的全球家居CBD項目，從香江系的“家族企業”被注入上市公司，至今，由此引發的訴訟官司依舊還在訴訟當中。

此次，香江集團再次起航的千億文旅項目能否成功嗎？

世界主題樂園權威研究機構美國主題娛樂協會（TEA）與美國AECOM集團聯合發佈的《全球主題公園調查報告》顯示，華僑城、華強方特、長隆集團是中國近年遊客量接待最多的三家文旅度假企業。2019年，華僑城以5397萬人的遊客量居國內首位，長隆集團則以3701.8萬人居第三位。

全球範圍看，美國迪士尼、英國默林娛樂集團最近5年穩佔遊客量最大文旅項目排行榜前兩席，2019年二者的遊客接待量分別達1.56億人次、6700萬人次。

而按照萬有集團惠州、南寧和揚州三個項目規劃，其建成後預計每年吸引遊客分別約3500萬人次、3000萬人次、1500萬人次，合計高達8000萬人次，有望超過華僑城、華強方特和長隆集團，躍居國內文旅行業之首；且超過默林娛樂的6000多萬人次，升至世界文旅行業第二位。

從規劃上來講可謂大膽，只是，或許他們沒有計算廣西省的常住人口——數據顯示，2019年廣西常住人口4960萬人，南寧常住人口約為725.41萬。如果南寧項目實現每年吸引遊客量約3000萬人的話，這相當於全自治區人數的2/3、南寧人口的4倍。可見，該項目需要極強的輻射能力，吸引中國乃至全世界的人蔘觀旅行，且並與周邊深圳、廣州及珠海的華僑城、長隆集團等項目融洽相處的背景下產生。

激烈競爭、過度投資，國內文旅度假行業早就存在“千旅一面”等現象，投資項目虧損普遍。據業內人士介紹，國內主題樂園70%項目虧損，約20%持平，盈利項目不足10%，因此，在中國，文旅度假算不上是一門好做的生意。

生意不知道好不好，只是令人疑惑的是，香江集團此次的大手筆資金從何而來？

如果以10年為建設週期，三個項目同時推進的話，萬有集團的這三個項目平均每年要維持140億元的投資規模，而觀察其淨資產顯示，以家居商貿起家的香江集團資產體量，其融資規模當在80億元左右。

在“去槓桿”的大趨勢下，萬有集團將如何依靠股東撬動這樣倍資產的項目呢？

或許，企業家有自己獨到的考量。

在香江集團家居商貿業務行業地位日漸衰落、金融投資業務平穩增長的背景下，香江集團旗下資產價值呈現此消彼長，或許此次再次創業，年近56歲的劉志強能夠給香江繫留下一個“美麗新世界”，只是這個世界是否美麗我們不得而知。

2015年，中國民營企業500強，香江集團排名194位，2020年排名，已下滑至265位。