資本無序擴張？別老盯着互聯網，説開發商你呢_風聞

曾經是物資匱乏供不應求的矛盾，一晃成了供應側改革、產能過剩的矛盾。曾經是高度計劃經濟時代市場發育不足的矛盾，一晃面臨警惕寡頭壟斷操縱市場的矛盾。曾經是行行都沒錢缺錢的矛盾，一晃進入反對資本無序擴張的矛盾。

不是我不明白，

這世界變化快。

年底北京會議多，説的都是國家大事，反覆出現的這句話已經讓我們不再陌生——

強化反壟斷

防止資本無序擴張

中國房地產業開始覺得事不關己，高高掛起，終於能夠置身事外，作為一個安靜美好的吃瓜羣眾，不妨旁觀欣賞互聯網巨頭們的熱鬧**——**

社區電商是否與小商小販爭利讓底層無路可走了，號稱史上最大IPO的螞蟻金服在上市前被叫停全面接受金融監管了，互聯網上的金融存款品種全部下架了，諸如此類，不斷有人對號入座，演繹故事精彩紛呈。

但我冷不丁地要提醒房企同行們，別盯着互聯網，正説你呢，你脱不了干係，開發商先生，開發商女士。

壟斷，跟我們不沾邊吧？

這我也同意。

中國房地產集中度越來越高了，如同連鎖商業品牌，在哪裏都能看到萬科、碧桂園與恒大等頭部房企的身影，百強企業2019年市場佔比就達七成以上，幾乎就打遍了天下。

小開發商這個概念，逐漸要退出中國舞台。

大者恒大的時代，弱者不是恆弱，而是消亡。

為什麼説大者不説強者，那是大未必強，大或只是虛張聲勢，案例不勝枚舉。

但不難發現，頭部企業再大再強，還有至少上百上千家企業呈現逐鹿中原之勢，談何市場壟斷，談何贏者通吃，談何坐地起價，談何宰熟殺熟？

**你想壟斷客户麼？**因房地產地段的屬性，你家的品牌再大，這下沒有學區房，或離單位遠，或沒有地鐵，我就想選擇另外一家了。

**你想壟斷土地麼？**請問你居然提出這麼一個弱智的問題，土地這種開發商的唯一生產資料，都是ZF統一供應的，有時多供一點，有時少供一點，品種指定做商業做住宅做租賃做工業，都不是你開發商所決定的，更不知壟斷為何物？

相反，你若想串聯幾個同行在土地出讓時只出低價圍標，事情敗露就涉嫌刑事責任。年初上海所謂某央字號房地產企業帶頭“拉幫結派”底價取地，東窗事發後，讓我們明白哪怕是親兒子，都是殺無赦需要“進去”的。

你更不可能壟斷新房銷售價格，想賣多少賣多少，想賣多高賣多高，像深圳某樓盤哪怕每平方米與周邊二手房單價相差五萬，買着一套100平米的房淨賺500萬，形成風起雲湧的“打新潮”，這個賺頭仍然不是你開發商的。新房預售價格，一律要進行審批，符合城市整體調控目標，你並沒有定價權。

然而，“防止資本無序擴張”，你就壓根兒跑不了，這與開發商尤其大型開發商密切相關。

首先在本行業的擴張，突出表現即大舉負債，攻城掠地，不論高價地不論高風險地塊，能拿不能拿全搶拿，大魚吃小魚，大魚吃大魚，快魚吃慢魚，一口索性先吃成個胖子，規模的擴張遠比賺不賺錢更重要，投入就是硬道理，總是希望通過“高槓杆”下的“高週轉”，實現企業塊頭兒的“高增長”，以佔據地產排名居前的江湖地位。

土地紅利期，金融紅利期，這“三高”的三板斧往往奏效，而且誰不這麼幹往往落後掉隊，反被人譏笑。

而“房住不炒”改變了全部的邏輯，“高週轉”一旦受阻，“高增長”後續乏力，你就只剩下“高槓杆”時，高負債會壓着你無力翻身。

如果説之前擴張，是否定義為“無序”還尚無標準的話，那現在“三道紅線”就是一把標尺，越線你就是無序，越線就是壞了規矩，越線就是亂了秩序。

從2021年起，給你們三年時間，全部把負債降下來，不能成為影響金融穩定的“灰犀牛”。

除去本行本業，房企多元化更容易陷入無序擴張的質疑。

有些房企買買買，從中國買到全球，進入各類行業，轉型加轉行都想碰碰，覺得行行都能一試身手，自己全無敵。

不是有個説法，收併購投資領域，現今不是A輪，不是B輪，現在是XXX輪，各種自豪洋溢，説天下賣什麼的都來找我了。

這一切曾盛況空前，全是自己錢倒沒什麼，愛怎麼玩怎麼玩，交學費也沒什麼，可一樣是借來融來的銀兩，你短債長投，你愛投就投，風險意識拋在腦後，就太任性沒有紀律了，最終裹挾大量資源，很容易尾大不掉，大而不能倒，被監管部門盯上放心不下。

沒有中國開發商，就沒有中國足球，這是誇開發商還是損開發商呢？

中超16球隊，幾乎每支球隊的老闆都是開發商背景，人稱中超為“中國房地產足球聯賽”。

房企資本在足球擴張的結果是什麼？

説來汗顏，球場內外的熱鬧，掩飾不住各級別國家隊成績的繼續滑落，各隊軍備競賽燒錢搶奪洋兵洋將。

洋兵洋將把中國球場視為淘金地而不是職業生涯的提升地，為了錢而來，為了錢而賽。

你會説，過去請不到的球星這下都請來中國玩耍了，中國球場星光閃耀。

那管理者領不領為份情？

中國足協主席陳戌源最近猛批痛打——

我們俱樂部的投入，是日本J聯賽俱樂部的三倍多，是韓國K聯賽的10倍多，球員薪酬是J聯賽的5.8倍，是K聯賽的11.7倍。我們還不覺醒，難道良心已死嗎？

開發商覺得自己付出很多，管理者卻認為你完全擾亂了市場，破壞了足球生態，無視足球規律，你投入越多越沒有良心。

良心已死，這難道不是給開發商當頭棒喝，是質問開發商是否流着道德血液之後的又一次吶喊。

這些資本花的，無序，亂來！

蛋殼公寓，跑馬圈地，一手高價從房東中收房，一手低價給租房者打市場佔有率，房東與租客之間，一頭少付緩付，一頭多收急收，最終雞飛蛋打爆雷出來。

當蛋黃蛋清灑了一地，不僅僅是蛋殼公寓這隻雞掉到了水裏，連累房東租客全受牽扯，影響到社會安定穩定。蛋殼這資本遊戲，無疑是無序擴張的另一典型。

補充“無序擴張”的認識，如果你無法掌握風險盲目躍進玩得就是心跳，如果你沒有贏利模式卻萬般粉飾窟窿越弄越大，如果你無法促進進入行業的整合提升，無法讓管理者放心讓廣大客户滿意，甚至某些房企的所謂資本擴張只是多幾個亮點來勾地，那你的性質板上釘釘，“無序”多言矣。

欣賞龍湖的吳亞軍，這個女老闆率領的企業“三道紅線”全線飄綠，近幾年穩健發展公寓、商業、物業等新賽道。

按説，商業長期受益，短期承壓，無法高週轉，他們的紀律是每年拿出銷售業績的10%投入其中，堅持不懈，風雨兼程。

這10%，就是一種“有序”的節奏，不貪心，有定力。

當下龍湖商業已擁有近百個運營項目，成為公司利潤來源的第二大户。

吳老闆在接受媒體採訪時説，龍湖的剋制並不是有遠見，而是因為“膽子小”。擔心公司破產了3萬多員工的生計咋辦？

我們相信“借錢是要還的“，

我們相信“債務如酒”——

喝時一時爽

吐時翻肚腸

膽子小，就是對政策、對市場、對客户的敬畏之心啊。

有序的資本，或就是合理增長的温牀。

無序的資本，或就是野蠻賭徒式的跌跌撞撞。

是該把無序的資本擴張，關進籠子裏的時候了。