自如的穩，牽動整個長租行業_風聞

歲末已至，疫情打亂了每個人的生活；下半年，部分缺乏長續經營理念的長租企業面臨爆雷風險；一時間，大眾對長租抱有遲疑態度，甚至是頭部企業。坊間時常出現這樣的討論：長租行業會不會淪陷？自如會不會成為下一個雷區？

其實在回答這兩個問題之前，看這樣一組數據：

自如管理規模是長租行業第二名到第十名總和，目前倒閉的眾多家中小企業，或許其間數總和也並不及自如管理規模。此外，自如又再向集中式公寓模式發力，先後推出租住社區——自如裏、戰略併購貝客青年精品公寓，自如作為長租主體一直表現比較正面，因此對於長租行業遠不必如此擔憂。

長租又將如何？大約從2018年開始，分散式長租公寓市場才陸續出現爆雷現象，暫不追究行業早期野蠻生長埋下的病根，幾乎所有爆雷的企業都有着兩個典型特徵：一是盲目尋求擴張，導致資金鍊斷裂；二是租金貸比例過高，牽一髮而動全身。

站在這兩點的基礎上，我們再來思考被長租公寓爆雷所波及的自如，是否有會掉入同樣陷阱的可能？

01 現階段“不缺錢”的自如

首先需要關注的是自如的資金鍊。

作為一家非上市公司，自如並未向外界披露自身的現金流狀況，卻也不難從某些外部事件中找到有價值的草蛇灰線。

3月初貝殼找房衝刺IPO之際，有消息人士稱鏈家旗下的另一家品牌——自如，也拿到了軟銀通過願景基金投資的10億美元。

做一個橫向對比的話，蛋殼公寓年初赴美IPO的融資規模不足2億美元，軟銀願意花10億美元的價格重倉自如，勢必對自如的財務狀況進行了通盤瞭解，大概率是基於對自如長期價值的研究做出的決策。同時10億美元的資本注入，對自如而言絕對是一個好消息，彼時疫情對於長租公寓市場的衝擊已經開始發酵，充實的“糧倉”可能是自如順利挺過寒冬的原因之一。

相關的另一組數據是自如剛剛發佈的《2020長租消費新趨勢報告》：自如客從註冊到簽約流程平均為21天，房源出租週期為15天，遠低於普租的45天；自如客平均租住時長今年提升到近1整年……

這些數據對於企業經營無疑是顆定心丸。大多數長租公寓的爆雷，根本原因在於房屋的空置率和空置週期過高，最終因為租金收入與支出失衡，導致企業的現金流極限承壓。或許自如的高週轉率離不開“百億補貼”計劃離不開VR等黑科技的投入，卻也最大限度避免了資金鍊出問題。

當然，還有另外一重隱形的保障。

背靠鏈家系龐大的房產帝國，自如在資金、流量和技術上並不缺少後盾，即便是最壞的情況下，按照自如當前的市場規模，倘若不是出現數百億級別的資金漏洞，這個後盾大概率會繼續對自如的持續輸血。

02 自如的慎重式經營

其次需要思考的是自如的經營策略。

蛋殼公寓董事長沈博陽在2018年接受媒體採訪時曾談及對虧損的態度，認為盈利並非當前最重要的事情，抓住時間窗口做大規模更加重要。

蛋殼公寓深處的分散式長租公寓賽道，商業邏輯在於從分散的房東手中取得房源，經過標準化改造或裝修後，在進行統一出租。相對單一的商業模式，如果盲目進行高速擴張，早已為日後的爆雷埋下了伏筆。

同時為了吸引年輕租客，越來越多的長租公寓選擇與互聯網金融合作，創造性的發明了租金貸的玩法：金融公司一次性將租金支付給長租公寓企業，由於期限錯配就形成了一個沒有有效監管的資金池，一些長租公寓企業為了快速擴張將租金款挪作他用，最後是一幕幕爆雷的慘痛教訓。

自如可能是為數不多選擇了慎重式經營的企業。

按照自如之前的説法，目前自如的租金貸佔比已經不足20%，符合住建部等不超過30%的標準。如果自如給出的數據屬實的話，幾乎不存在太大的系統性風險，畢竟那些爆雷的長租公寓企業，租金貸佔比往往在70%以上。

慎重經營的另一個標誌是自如的及時止損。

12月初的時候，自如因為多名房東的維權被推上風口浪尖，起因是自如單方面要求業主解約，並以賠償業主兩個月房租的形式終止合作關係。自如官方給出的解釋是：極少數房屋受疫情、商圈變化及城市規劃等因素綜合影響，呈現委託價格與租賃價格倒掛的趨勢，被迫與房東進行適當降低委託租賃價格的協商。

此類事件卻無疑向外界傳遞了一個清晰的信號，即自如正在有序清退不良資產，可能會在一定程度上引發與房東的糾紛，卻有利於企業的持久經營。

除了租金貸和不良資產，自如營收的多元化也漸入正軌。比如2020年自如一站全包式精緻搬家服務的訂單比去年同比增長67.48%，37%的租客每月定時購買一次保潔服務，對外維修項目累計訂單同比增長153.94%……與長租公寓的同類企業相比，自如正在逐步告別一條腿走路的模式。

03 住的需求是剛性的

最後需要釐清的是自如們存在的合理性。

一樁接一樁的爆雷事件，讓長租公寓的污名化已經是不爭的事實，但並不急於全盤否定長租公寓的價值。

幾乎每個在一二線城市生活過的年輕人，都有過一番糟心的租房經歷，要麼被黑中介坑過押金，要麼被房東刁難扣過錢，我們是多麼渴望建立一個透明、公正的租房平台，一個有品質、有保障的服務平台。

至少在被爆雷潮觸目驚心前，自如、蛋殼等玩家都符合這樣的標準。不同於萬科泊寓等集中式長租公寓，自如代表的分散式長租公寓似乎更符合年輕人的需求，房子散落在城市的每個角落，租客可以根據出勤時間、交通路線等選擇適合自己的房源，平台透明的價格體系和管家的服務，也讓租客多了幾分安全感。

在風險的機遇同時存在的情況下，考驗的其實是玩家們的覺悟。長租公寓的商業模式並不複雜，但經營的痛點也不少。

一是長租公寓的週轉率，直接關係着企業的現金流，就像自如的崛起過程離不開鏈家遍佈城市各地的線下門店，正是這些門店的持續引流保障了自如早期的高週轉率。可惜大多數長租公寓玩家沒有這麼幸運，被迫選擇了“高進低出”的模式，以性價比來吸引租客消化房源，導致自身長期處於虧損狀態。

二是長租公寓的服務，平台和租客之間是簡單的租賃關係，還是深層次的服務關係，體現在租客對平台信任感的強與弱，也是一些長租公寓品牌在爆發出一兩起負面事件後，引發租客們大規模退租的根源，如果沒有租客們本着避免損失心態的“擠兑”，一些長租公寓的爆雷可能不會如此快速的蔓延。

自如可以説是行業內為數不多有覺悟的玩家，一面圍繞不同羣體的需求將合租、整租、豪宅等不斷更新迭代；一面針對租客需求推出搬家、保潔、維修等服務。相較於那些將長租公寓當作金融產品來做的平台，二者有着本質的差別。

住的需求的剛性的，特別是對於新一代的年輕人來説，有品質的居住條件已經是剛需。只要自如們銘記着這一點，就不缺少生存的根基。

04 長租公寓的對與錯

2020年註定是長租公寓行業的一個重要拐點。

雖然目前市場如此，但長租行業肩負起新市民、青年人安居的責任，一直獲得政府的認可，利好政策也在向這個行業不斷傾斜，如果在經營有序的狀態下可持續發展，未來仍將值得期待。

面向2021年，在新就業大學生等新市民向中心城市流動而產生持續旺盛的租賃需求態勢下，從十四五規劃建議到中央經濟工作會議，相關主管部門對長租發展均提出了更高期待：完善長租房政策、規範發展長租房市場、鼓勵市場化長租機構發揮功能作用、增加大中城市租賃住房有效供給等，都指向了以“規範”與“發展”並進方式為新市民、青年人創造更加穩定的居住條件。

而以自如為代表的市場化長租機構，在發展的過程中承擔起城市租住人羣安家的信任，守護城市居住生態革新的希望。與此同時，伴隨着移動互聯網與城市化進程的不斷加速，“長租機構”作為城市居住升級的重要組成部分，已成為了當代不可缺少的“城市美好生活基礎設施”。

正如所有行業都會經歷大浪淘沙的過程，長租公寓自然也不會例外。一些過度迷戀互聯網“快”商業模式的玩家，正在被市場無情淘汰；一些保持初心、沉得住氣的玩家，也需要被市場所認可。

作為長租公寓爆雷事件的旁觀者或者參與者，我們需要保持應有的理性：諸如長收短付、高收低付、過度使用租金貸等經營風險應該被規避，同時也不應該惡意唱衰乃至刻意抹黑仍然堅守在長租公寓賽道上的企業。

倘若沒有自如等堅持穩健經營的長租公寓企業，租客們可能還在良莠不齊的房源信息中試錯、篩選，業主需要揹負居高不下的尋客成本、房屋管理成本和空置成本，整個行業還處於互聯網尚未染指的“農耕時代”。

有理由相信，隨着越來越多粗獷激進派玩家的倒下，長租公寓所承載的重量和責任也將進一步被外界所看見，這是一個鏈條、重服務、需要深度運營的行業，機會屬於秉持精耕態度的實幹者，不再是試圖分一杯羹的投機者。

這似乎也印證了一種流行的觀點，長租公寓市場沒有腰部和尾部，這是一門只屬於頭部玩家的遊戲。