頻踩紅線的萬科真能靠發債屯糧過冬？_風聞

根據萬科公佈的2020年前三季度業績，公司實現淨利潤198.6億元人民幣，同比增長8.9%；截至9月底淨負債率為27.6%。三季報顯示，該公司前三季累計實現營業收入2,414.9億元，同比增7.9%；季末持有貨幣資金1,730.5億元，有息負債佔總資產的比例為14.1%，且有息負債中66.8%為長期負債。

萬科並稱，集團堅持積極銷售策略，第三季度房地產業務實現合同銷售面積1,187.9萬平方米，合同銷售金額1,722.8億元，同比分別增長30.3%和21.7%。

一直有行業龍頭之稱的萬科，公佈其亮眼的業績。

與此同時，中訪網獲悉，單單是1季度，萬科的總負債就打到達到了驚人的10289.27億元，連同84.04%的負債率水平，均已創下公司的歷史新高。按今年三季度財報數據顯示，萬科總負債1.5萬億元位居上市房企第三位。

1萬億負債什麼概念？超過新西蘭、科威特等國GDP，海南全省人民3年辛勤勞作創造的財富，才能填平萬科的負債。

按2017年世界各國GDP數據做對比，已經與新西蘭（1721.15億美元，合人民幣10900億元）不相上下，並遠超知名石油富國科威特（1417億美元，合人民幣9053億元）。

負債超監管

據2020年8月，央行、住建部共同在北京召開了重點房地產企業座談會，以期逐步解決房地產行業過熱、房企信用風險上升等問題。在本次座談會中，監管部門首次提出了“三道紅線”的管理理念，意在對房地產企業的融資進行進一步的標準化管理，在預防行業系統性風險的同時，為“房住不炒”的管理目標搭建有效的落地路徑。

據萬科半年報數據顯示，其剔除預收款後的資產負債率為75.53％，超監管“紅線”，財務歸屬“黃色”陣營，其他兩項指標滿足監管要求。

根據克而瑞研究中心對172家A股、H股上市房企數據的分析，2019年上半年，172家上市房企的加權平均毛利率和毛利率中位數分別為30.4%、33.8%。對比看，萬科的毛利率剛過平均毛利率水平，但低於毛利率中位數。

大刀闊斧抵債

近日，萬科發佈內部郵件稱，成立酒店及度假事業部，撤銷冰雪事業部，冰雪事業部業務和團隊併入新的BU。萬科將把總部從深圳搬至上海，還對公司部門進行在精細化的職能劃分。

據悉，自從剝離搬遷至上海之後的萬科，總部員工就只達60-70人！數據顯示，2019年萬科總部人數是150人，沒有剝離之前為90人，可以得出公司精簡了將近大半的人員！

試想作為排行第三的6000億的萬科，總部員工不到百人，是什麼樣的情況。我們對比相同層次的房企：中海總部190人，保利總部200多，招商蛇口200左右，碧桂園總部近千人。

連續大刀闊斧調整公司職能框架，萬科力求從地產紅利轉向管理紅利，其變革決心以及執行力肉眼可見。

除了調薪，發債更不失為“屯糧過冬”的上計。據瞭解，萬科全資子公司萬科地產（香港）有限公司發行了7.23億美元中期票據。不完全統計，今年以來，萬科接連發行債券。其中5月18日，萬科發行了25億公司債券，品種一和品種二利率分別為2.56%和3.45%。3月13日，萬科發行25億公司債券，品種一、品種二利率分別為3.02%和3.42%。其中品種一均為五年期，品種二均為七年期。

三次發債，總計融資70億元。從萬科的發債利率走勢來看，6月的資金成本有所上升。本期發行的票面利率為三次最高。

降薪裁員、銷售額滑坡、發債、寶能系撤退……近期萬科陷入“多事之秋”。手握超千億現金，負債率卻節節攀升；調薪裁員發債“哭窮”，拿地金額卻長期穩居榜首;近10年時間穩坐行業老大位置，卻突然被恒大碧桂園趕超，曾經的龍頭老大哥萬科怎麼了？