在“三條紅線”下掙扎的陽光城_風聞
智瑾财经-2020-12-29 16:40
進入2020年後，一切則顯得格外明顯。
根據陽光城發佈的三季報數據，公司1月至9月實現營收380.63億，同比增長18.85%；歸母淨利潤27.42億，同比增長21.64%。
陽光城業績穩健的背後是不斷下降的毛利率。
2020年上半年，陽光城實現營業收入241.20億元，同比增加7.15%；實現歸屬淨利潤17.03億元，同比增長17.53%；實現扣非淨利潤17.80億元，同比增長38.17%。
負債超紅線 資金很緊張？
今年中期業績數據顯示，陽光城剔除預收款資產負債率78.17%觸及踩線，淨負債率114.98%觸及踩線，現金短債比1.28。
顯然，這匹曾震驚業界的千億“黑馬”踩中兩紅線，劃入橙檔。
然拉長維度，這竟是其最佳表現：
數據顯示，2017年至2019年，陽光城淨負債率分別為252.4%、183%和138.2%。2020上半年再降了23%。
玩味的是，這一切還是在陽光城未“降速”“降規模”節奏下所實現的。
截至2020年6月末，陽光城有息負債為1121.61億元，平均融資成本為7.5%。
其中，銀行貸款為495.41億元，債券377.32億元，其他融資22.19%。需要注意的是，陽光城其他融資的融資成本區間上線已達到12.50%高位。
截至2020年6月末，陽光城貨幣資金為483.50億元，其中94.22億元為受限資金。目前資金雖能覆蓋短債，但已經十分吃力，若繼續進行擴儲，加大融資力度在所難免。
此前據媒體報道，8月20日住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會指出，重點房地產企業資金監測和融資管理規則，主要以“三條紅線”為標準。
三條紅線分別為：剔除預收款後的資產負債率不超70%；淨負債率不超100%；現金短債比不小於1倍。
不幸的是，陽光城在近兩年降負債穩槓桿的情況下，也已然越過兩條紅線。
不過，陽光城的高利潤從何而來？
2020年上半年，陽光城的整體毛利率，來自各個結算項目。這些項目可以分成三大類：2017年拿地的項目，2018年拿地的項目，以及2016年及以前拿地的項目。
2019年拿地的項目，在2020年進入結算狀態的較少，這裏暫不考慮。另外，我們的研究分析未考慮不併表項目，這是因為不併表項目不影響上市公司的毛利率。同時，也未考慮收購其他公司股權獲得的項目，因為這會涉及比較複雜的債務問題，有可能使計算結果失真。事實上，只考慮招拍掛項目，足以説明其中癥結。
到了2022年末，這些低價拿地的高毛利項目的大部分都已經完工、結算，不能再為陽光城的毛利率“保駕護航”。
從2023年起，陽光城的高毛利率項目，只剩下表7中這6個項目，預計總投資額為436.64億元。平攤到2023-2026四年中，每年平均額為109.16億元。
2023年之後，陽光城每年的結算金額會超過1000億元。彼時，陽光城多數項目的低毛利率就會徹底顯現。
三道紅線之下，曾經的黑馬房企“陽光城”正面臨着去槓桿的陣痛！