6年來首次！2021年開始，房貸利率要變了_風聞

　　文|凱風

　　2021年，中國房貸利率將步入新模式。

　　01

　　2020年，央行進行了房貸利率改革，所有存量房貸面臨“二選一”：要麼轉換成固定利率，要麼變成LPR浮動利率。

　　從2021年開始，凡是選擇LPR浮動利率的，房貸利率每年都會切換一次。如果以1月1日作為時點，那麼第一批房貸利率轉換就要來了。

　　這一次，房貸利率到底能降多少？

　　2020年以來，央行一共進行過兩輪LPR降息：

　　1年期LRP利率：從4.15%降低到3.85%，累計降息30個基點；

　　5年期LPR利率：從4.8%降低到4.65%，累計降息15個基點。

　　住房貸款，幾乎都是中長期貸款，以5年期LPR利率為基準。只要選擇浮動利率，2021年房貸利率相比2020年將會降低15個基點。

　　這意味着，2015年以來，存量房貸將迎來首次“降息”，房貸利率浮動正式開啓。

　　要知道，2015年以來，政策性貸款基準利率一直維持在4.9%，雖然上浮比例總有變化，但由於基準利率未動，過去的房貸一直都沒法進行調整。

　　這一次降低15個基點，相當於0.15%，以100萬30年按揭貸款計算，2021年累計可節省1080元。

　　這一數字雖然看起來聊勝於無，但LPR浮動利率每年都會轉換一次。如果未來央行持續降息，那麼還款金額還會不斷減少，反之同理。

　　這背後值得注意的有兩點：

　　**其一，不涉及公積金貸款。**這一次LPR利率改革，只涉及商業貸款，公積金貸款保持不變。

　　其二，固定利率，也不受影響。

　　利率固定之下，整個還貸週期房貸將會保持不變，這樣既不受經濟週期和加息降息的影響，既無法享受降息帶來的利好，也無需接受加息帶來的新增成本。

　　02

　　未來，到底是降息趨勢還是加息趨勢？

　　從中長期來看，利率下行將是大勢所趨。

　　利率最終受制於經濟增長和貨幣環境，從2008年至今，我國的利率一直處於下行態勢，從最初的7%以上已經下降到4.6%，未來這一趨勢還會得到保持。

　　從短期來看，利率既有加息的可能，也有繼續降息的可能，這也視經濟形勢而定。

　　如果經濟飆升，通脹高企，加息的必要性就顯得極為迫切；如果經濟增速低迷，通脹低迷，通過降息來刺激經濟的必要性就凸顯出來。

　　目前來看，面臨有史以來最大的疫情衝擊，中國經濟仍舊能夠實現全年正增長，這是極為難得的成績。

　　這個成績，意味着中國的貨幣政策將會向常態迴歸，通過降息來刺激模式的政策將會逐步退出，信用緊縮有可能成為2021年的政策主流。

　　當然，疫情形勢仍然有不確定性，國際新一輪疫情再次爆發，全球經濟遭受持續衝擊。國家層面表示政策不着急轉彎，短期加息不是政策必選項，而降息的必要性同樣不大。

　　同樣，基於樓市調控的需要，實體利率和樓市利率可能會被區別對待，可能會出現實體降息、樓市加息的可能，但這種加息是因時而定，不會長期維持。

　　所以，我們看到，從2020年4月開始，LPR利率已經連續8個月按兵不動，這是政策定力的體現。

　　03

　　由於不同城市信貸資源存在懸殊，房貸利率也有天壤之別。

　　目前，我國房貸利率基準利率為4.65%，然而由於加點的存在，幾乎所有城市都高於這一比例。

　　這是房貸利率最高的10個城市：

　　這是房貸利率最低的10個城市：

　　可以看出，房貸利率最高的是成都，首套房貸利率高達6.13%，相比基準高出148個基點；最低的為上海，首套房貸利率僅為4.65%，與基準持平。

　　一般而言，大城市房貸利率相對較低，中小城市房貸利率相對較高，三四線城市普遍高於一二線城市。

　　之所以會這樣，是因為大城市金融機構更為豐富，信貸資源配置更為充分，且樓市風險相對較小，而小城市樓市需要進行風險補償。

　　無論如何，2021年開始，中國房貸利率將全面進入LPR模式，原有的政策性貸款基準利率將失去指導價值，房貸利率進入變化更為頻繁的時代。